부동산특성과 본질적 가치

소개글

부동산특성과 본질적 가치에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제 1절. 부동산의 특성
1. 부동산특성의 개요

2. 토지의 특성
(1) 토지의 자연적 특성
(2) 토지의 인문적 특성

3. 건물의 특성
(1) 영속성
(2) 생산가능성
(3) 동질성(비이질성)
(4) 이동가능성
(5) 종속성

제 2절. 부동산의 본질적 가치
1. 자연으로서의 부동산
(1) 법률적 의의
(2) 경제적 의의
(3) 파생과제

2. 위치로서의 부동산
(1) 위치와 접근성의 의미
(2) 위치와 접근성의 한계
(3) 위치의 평가기준
(4) 위치의 평가

3. 공간으로서의 부동산
(1) 공간적 범위와 의미
(2) 부동산소유권의 공간적 범위

4. 환경으로서의 부동산
(1) 부동산과 환경과의 관계
(2) 부동산의 환경 구분
(3) 인근지역의 연령현상

5. 자산으로서의 부동산
(1) 생산요소로서의 부동산
(2) 투자재로서의 부동산
(3) 소비재로서의 부동산

본문내용

부동산의 환경이란 직, 간접적으로 영향을 주는 자연적, 인문적 환경을 말한다. 자연적 환경이란 자연적으로 주어진 자연적인 제조건을 말하고, 인문적 환경이란 인간이 만들어낸 경제적, 사회적, 문화적, 법률적, 기술적 환경 등을 말한다. 이를 세분하면 다음과 같다.
#부동산의 환경
자연적 환경
자연자질
지형, 지세, 기후, 강우량, 강설량, 바람 등 자연적인 성질
자연자원
식량, 섬유, 건축자재, 광물, 수산자원, 동력자원 등 인간생활에 필요한 욕구충족의 대상
인문적 환경
사회적 환경
① 주택건축양식 ② 소비자 행동 ③ 사회계층 ④ 가족 ⑤ 학교 및 교 육 ⑥ 지역개발과 재개발 ⑦ 공공시설의 상태 등
문화적 환경
① 주택건축양식 ② 주거생활관습 ③ 주거에 대한 가치나 신념 ④ 주거에 대한 태도나 지식 등
제도적 환경
법, 행정, 정치적 환경의 개념이다.
경제적 환경
① 정부의 경제정책 ② 경제성장 ③ 경기변동 ④ 물가 ⑤ 임금 ⑥ 실업 등
기술적 환경
① 기술혁신 ② 새로운 건축공법 도입 등
(3) 인근지역의 연령현상
1) 인근지역의 의의
인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 대상부동산의 가격형성에 직접 영향을 미치는 지역적 특성을 가진 지역을 말한다.
2) 인근지역 연령현상의 전제조건
인근지역 연령현상의 전제조건으로 단일의 지역개발계획 하에서 동시에 개발되고, 개발의 동질성을 가지고 있어야 한다.
3) 인근지역의 연령현상의 의미
① 인근지역의 연령현상은 어떤 지역의 물리적, 사회적, 경제적 기능이 다하기까지의 수명을 의미하는 것으로 당해 지역의 지상물들이 시간적 흐름에 따라 집단적으로 변화해 가는 동태적 현상을 생태학적 관점에서 설명하는 것이다. 따라서 인근지역의 연령현상은 제도적 현상이 아니라 지역의 생태학적 현상이다.
② 이는 부동산시장의 분석을 통하여 부동산투자, 개발 등의 부동산의사결정을 하여야 할 경우에 매우 중요한 의의를 가지고 있다. 예컨대, 당해 지역이 성장할 것으로 기대되면 투자의 적기가 될 것이고, 당해 지역기능이 다하여 점차 쇠퇴하고 있다면 당해 지역에 투자하는 것은 불리할 것이다.
③ 인근지역의 성쇠과정을 파악함으로서 부동산활동에 대한 예측의 근거가 되며, 토지이용계획이나 지역분석 등에 유용한 자료가 될 수 있다.
④ 인근지역의 연령현상은 대체로 성장기 → 성숙기 → 쇠퇴기 → 천이기 → 악화기의 다섯 단계로 진행되며 그 주기는 약 100년 정도이나 오늘날 그 주기가 점차 짧아지는 경향이 있다.
4) 인근지역 연령현상의 단계별 특징
① 성장기(개발단계) : 어떤 지역이 신개발되거나 재개발되어 지역기능의 변화가 나타나는 시기로 성숙기에 이르기까지 약 15~20년 정도 소요된다.
㉠ 지가상승이 활발하여 지가상승률이 최고이다.
㉡ 지역 내의 입지경쟁이 치열하게 전개된다.
㉢ 투기현상이 개재되기 쉽다.
㉣ 성숙기에 비하여 단위기간당 주민의 유입인구량이 많다.
㉤ 교육수준이 높고 젊은 계층이 많이 유입된다.
㉥ 유입자들의 수입, 사회적 지위, 교육, 직업 등이 유사하다.
㉦ 신축부동산이 부동산활동의 중심이 된다.
㉧ 상향여과가 나타나기도 한다.
㉨ 대규모 개발시에 지가상승 3단계(개발계획단계, 개발사업단계, 개발완성단계)가 나타나기도 한다.
② 성숙시(안정단계) : 개발단계를 지나 지역기능이 안정되는 단계로 20~25년 정도 지속된다.
㉠ 부동산의 가격과 지역기능이 정점에 도달한다.
㉡ 지가는 최고수준으로 안정되어 있으며 가벼운 상승을 나타내기도 한다.
㉢ 지역주민의 사회적, 경제적 수준이 최고로 높고 주민의 유동이 적고 입지경쟁도 안정되 어 있다.
㉣ 중고부동산의 거래가 부동산시장의 중심을 이룬다.
③ 쇠퇴기(노후단계) : 시간이 흐름에 따라 건물은 점차 노후화하여 건물의 수선비, 관리비의 급격한 상승이 요구되면서 지역기능이 감소하는 단계이다.
㉠ 주택의 하향여과현상이 시작된다.
㉡ 지가수준은 대체로 낮아진다.
㉢ 지역에 따라 재개발이 이루어진다면 새로운 성장기를 맞이한다.
④ 천이기(과도기) : 초기쇠퇴기 이후에 쇠퇴가 진행되면서 갈림길이 생기는데 이를 천이기라고 한다.
㉠ 주택의 하향여과현상이 보다 활발해진다.
㉡ 저소득층의 활발한 주미교체로 수요가 자극되어 부동산의 가격은 일시적으로 상승을 나타내기도 한다.
⑤ 악화기 : 쇠퇴기와 천이기의 기간 중 지역개선을 위한 아무런 노력이 없으면 부동산소유자들은 지역을 포기하게 되는 기간이다. 이는 슬럼화 직전의 단계이다.
5. 자산으로서의 부동산
자산으로서의 부동산은 인간의 모든 경제활동의 근본이 될 뿐만 아니라 국가의 가장 중요한 부의 원천이 된다. 부동산은 경제활동의 순환과정 중 파악하는 시점에 따라 ① 생산요소로서의 부동산, ② 거래, 투자 측면에서의 부동산, ③ 소비재로서의 부동산으로 구분할 수 있다.
(1) 생산요소로서의 부동산
경제학적으로 생산의 3요소는 토지, 노동, 자본을 든다.
① 토지는 자연 또는 천연자원으로서의 토지는 선천적이고 본원적인 생산요소로서 토지의 고유한 자연적, 인문적 특성을 가지고 있다.
② 노동은 인간의 노동력으로서 선천적이고 본원적인 생산요소를 의미한다.
③ 자본 또는 자본재는 인간이 생산한 생산수단으로서 파생적 생산요소라 하기도 한다.
(2) 투자재로서의 부동산
투자재로서의 부동산은 생산활동 과정 중 부동산을 조달하는 측면에서 파악되는 개념이다. 투자재로서의 부동산은 타재화에 비해 투자재로서의 유리한 위치를 점하게 되는바 그 이유는 다음과 같다.
① 생활수준과 경제수준이 높아짐에 따라 부동산의 수요는 증가하게 되고, 이로 인해 부동산의 희소가치는 더욱 커질 수밖에 없다.
② 인플레이션이 발생하면 화폐성자산보다 실물자산을 보유함으로써 인플레이션 헤지를 하고자 한다.
③ 토지는 비상각자산이므로 토지를 직접 사용하거나 임대하더라도 거기서 나오는 수익은 영속적이다.
④ 오늘날 부동산은 자산으로서 비중이 대단히 크다.
⑤ 부동산은 다른 투자자산에 비해 안전한 투자자산으로 사익추구의 수단이 된다.
(3) 소비재로서의 부동산
부동산은 생산재인 동시에 소비재로서의 역할을 하기도 한다. 공원이나 놀이터, 관광 휴양지와 같은 위락용 부동산은 최종 소비재로서의 역할을 하고 있다.

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