신탁등기에 대하여

목차

1. 소유권의 신탁

2. 수탁자 변경

3. 신탁원부의 변경기재

4. 신탁설정 후에 취득된 부동산의 등기

5. 신탁말소의 등기

6. 신탁등기와 타 등기와의 관계

7. 신탁등기관련 법률질의

본문내용

류를 양자가 지정한 법무사에게 교부하되 귀사는 신탁해지와 동tl에 피분양자에게 소유권이전등기가 될 수 있도록 조치하기로 한다고 정하고 제3항은 “제1항 및 제2항에 의거, 신탁부동산의 소유권이 피분양자에게 이전됨으로써 본 계약 및 담보신탁계약에 의거 신탁부동산을 처분한 것으로 간주한다”고 정하고 있는바, 신탁부동산의 소유권이 위탁자가 아닌 피분양자에게 이전됨으로써 신탁부동산이 처분된 것으로 간주한다고 한 것으로 보아 위탁자를 거치지 아니하고 귀사가 직접 수분양자에게 이전하는 것을 상정한 것으로 보아야 하고, 따라서 귀사는 직접 수분양자에게 소유권을 이전할 의무가 있고, 또 그렇게 이전해 주는 것이 가능합니다.
3. 이는 위 자문결과가 법원에 의하여 부정될 경우 즉 법원의 견해가 “위 특약 제3조 제2항이 귀사가 수분양자에게 직접 이전하는 것을 규정한 것이 아니라는” 쪽을 취할 경우에 문제되는 것인바, 위의 견해를 따르면 귀사가 위탁자에게 소유권이전등기 할 의무는 애당초 없었으므로 위 가압류 및 압류는 실질적으로 무효가 됩니다. 만일 귀사가 수분양자가 아닌 위탁자에게 소유권이전등기의무를 부담한다고 할 때 귀사가 위탁자의 중간등기를 생략하고 수분양자에게 직접 소유권이전등기를 해 주는 것은 위 가압류 또는 압류의 효력을 침해하는 것이 되어 채무자에게 손해배상책임을 지게 되는바, 배상책임의 한도는 채무자의 청구금액과 목적 부동산의 시가 중 적은 쪽이 됩니다. 따라서 시공사의 동의 하에 해당 세대의 중도금과 잔금을 유보하였다가 후일 귀사가 위 배상책임의 한도금액을 공탁하는 등의 방법으로 압류해제를 하는 것은 가능합니다.
7. 신탁등기관련 법률질의
건축물관리대장이 없이 담보신탁등기가 가능한지 여부
[질문]
부동산담보신탁계약서 특약사항에 따르면 토지에 대한 신탁등기 후 토지상의 건축물 완공 후 부동산담보신탁등기를 하도록 되어 있는 바, 건축물관리대장이 없는 현 시점에서 동 건물을 위탁자와 당사간의 부동산담보신탁계약을 체결하여 동 계약을 원인으로 신탁등기를 할 수 있는지 여부
[회시]
부동산등기법 제134조 제1항은미등기부동산에 대하여 소유권의 처분제한의 등기촉탁에 의하여 등기를 하는 때에는 등기용지 중 등기번호란에 번호를 기재하고 사항란에 소유자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지와 처분제한의 등기를 명하는 재판에 의하여 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기재하여야 한다.고 정하고 있는 바 이는 미등기부동산에 대한 가압류, 가처분의 길을 열어 놓음으로써 채권자를 보호하기 위한 규정입니다. 그러나 미등기부동산에 대하여 아무런 제한없이 모든 등기를 허용한다면 건축허가사항과 다르게 건축되어 도저히 사용승인을 받을 수 없는 건물에 대하여 악용될 염려가 있으므로 같은 조 제3항 단서는그 건물이 건축법상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 이를 받지 아니한 때에는 등기부 중 표시란에 그 사실을 적어야 한다.고 정하고 같은 조 제4항은제3항 단서에 따라 등기된 건물에 대하여 건축법상 사용승인이 이루어진 경우에는 그 건물의 소유권등기 명의인은 1월 이내에 제3항 단서에 따른 기재에 대한 말소등기를 신청하여야 한다.고 하고 제6항은제4항의 규정에 따른 말소등기를 신청하는 경우에는 신청서에 사용승인을 받았음을 증명하는 건축물대장등본이나 이를 증명할 수 있는 서류를 붙어야 한다.고 정하고 있는 바, 사용승인을 받기 전에는 채권자 보호를 위하여 할 수 없이 보존등기를 하는 것이므로 타에 처분하는 것은 허용되지 아니하고 사용승인을 받은 후에는 건축물대장등본을 첨부하여사용승인을 받지 않은 건물임의 등기기재를 말소하고 타에 처분할 수 있게 한 것입니다. 따라서건축법상 사용승인을 받지않은 건물임의 등기가 되어 있는 본 사건의 건축물관리대장이 없는 현 상태에서는 귀사 앞으로의 신탁등기는 허용되지 아니합니다.
토지신탁(개발신탁) 종료 후 을종관리신탁 계약 체결 후 신탁원부 미 변경
[질문]
토지신탁(개발신탁) 종료 후 을종관리신탁을 체결하였으나 신탁원부를 을종관리신탁으로 변경하지 않고 토지신탁(개발신탁)으로 그대로 둔 경우의 책임 여부
[회시]
신탁등기를 신청할 때에는 위탁자, 수탁자, 수익자와 신탁관리인의 성명, 주소, 법인에 있어서는 그 명칭, 사무소, 신탁의 모적, 신탁재산의 관리방법, 신탁종료의 사유, 기타 신탁의 조항을 기재한 서면을 신청서에 첨부하여야 하고, 신청서에 첨부한 서면은 신탁원부로 하며, 신탁원부는 등기부의 일부로 보고 있습니다.(부동산등기법 제123조, 제124조). 그리고 신탁의 목적이 변경되면 수탁자는 지체없이 그 변경을 증명하는 서면을 첨부하여여 신탁원부에 기재를 신청하여야 합니다.(부동산등기법 제128조) 그런데 귀사는 토지신탁(개발신탁)종료 후 위탁자와 을종관리 신탁계약을 체결하여 신탁목적 변경되었으므로 부동산등기법 제128조에 따라 신탁원부에 그 변경을 기재하여야 하나 귀사는 비용문제로 인하여 신탁원부를 관리신탁으로 변경하지 않고 토지신탁(개발신탁)으로 그대로 유지하고 있습니다. 신탁법 제3조 제1항에 의하면 등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다고 규정하고 있으므로 신탁목적이 토지신탁(개발신탁)에서 관리신탁으로 변경된 것도 신탁원부에 기재하여야 제3자에게 대항할 수 있을 것입니다. 그런데 수탁자가 사망하여도 신탁재산은 상속재산을 구성하지 아니하는 점(신탁법 제25조), 수탁자의 채권자가 신탁재산에 대하여 강제집행할 수 없는 점(신탁법 제21조), 신탁재산에 속하는 채권과 신탁재산에 속하지 아니하는 채무와는 상계할 수 없는 점(신탁법 제20조) 등 신탁재산이 수탁자의 고유재산과는 별개의 것으로 취급되는 신탁재산의 독립성은 신탁목적이 관리신탁이냐 토지신탁(개발신탁)이냐에 따라 달라지는 것이 아니지만 신탁목적이 토지신탁(개발신탁)에서 관리신탁으 로 변경되어 제3자의 권리의무관계에 영향을 미칠 소지가 있다면 귀사와 금융감독원 사이의 행정적인 규제는 별론으로 하더라도 귀사가 신탁원부에 토지신탁(개발신탁)을 관리신탁으로 변경기재하지 않을 경우 이러한 한도 내에서 제3자에게 법적책임을 추궁당할 여지가 있다고 판단됩니다.

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고려대,   신탁,   신탁법,   신탁등기