토지 거래 허가제 조사 보고서

목차

1. 토지거래허가제의 개념와 의의
1) 토지거래허가제
2) 다양한 정의
3) 제도의 의의

2. 토지거래계약의 허가와 효력

3. 토지거래 허가구역 지정 및 효과
1) 토지거래허가구역
2) 토지거래허가구역 지정기준
3) 허가구역 지정 절차
4) 토지거래허가구역 지정 현황
5) 토지거래 허가구역 지정 관련 질의문답
6) 토지거래 허가 구역 지정의 효과

4. 토지거래허가제의 운용실태
1) 운용사례 분석 (용인시를 중심으로)
2) 외국의 유사 토지제도
3) 외국 토지규제제도의 시사점

5. 토지거래허가제의 문제점
1) 제도상의 문제점
2) 법적인 측면의 문제점
3) 토지거래허가 지역 내의 토지 거래할 때 유의할 부분

6. 토지거래허가제의 개선방안
1) 개선방향에 대한 기본방향
2) 제도상의 개선방안
3) 운영상의 개선방안
4) 그 밖에 개선할 사항

7. 결론 및 발전방향

본문내용

도심재개발 사업, 역세권 개발사업, 기타 국가나 지자체가 추진하는 주요개발 사업을 들 수 있다. 도시계획 결정은 대규모 용도지역 변경, 군사시설보로구역 등의 해제 등과 같은 규제완화 지역을 우선 1단계로서 토지거래허가예정구역으로 지정한다.
2단계는 토지거래허가예정구역을 월단위로 조사하고 상세한 지가동향 조사를 하여 지가양등조짐이 포착되면, 이때 토지거래허가예정구역으로 지정한다. 따라서 1단계는 향후의 허가구역을 예고하는 것이며 실제적인 거래규제는 가하지 않지만 부적격 거래자의 심리를 위축시키는 효과를 거둘 수 있다.
나) 연속적 관리방안
토지거래허가우역의 지정시 지금처럼 지가상승률 130%를 기준으로 가부를 결정하면, 조속한 대응이 어렵다. 따라서 조속한 대응 및 적기지정을 위해서는 지가상승에 대한 지속적 대응이 가능해야 한다.
또한 감사원에서 토지투기 우려지역은 개발사업이 확정 고시된 시점부터 주기적으로 토지거래량 지가상승률의 변동 추이를 검토 분석해 투기징후를 확인하고 적기에 허가지역으로 지정할 수 있도록 ‘투기예고 시스템’을 운영 하는 것을 추진할 필요가 있다.
4) 그 밖에 개선할 사항
① 토지거래허가구역을 지정하는 데 있어서 지자체의 의견 미반영으로 지역경제 위축의 우려가 있고 또한 많은 민원이 발생되므로 시 도지사 및 시장, 군수, 구청장에게도 충분한 의련 수렴을 거친 후 지정하는 방안을 검토
② 토지거래허가 및 부동산 관련 교육과정이 없어 인사이동에 따른 업무담당자의 전문성이 결여되고 이에 따른 업무혼란이 올 수 있으므로 교육기관에 토지관리 업무에 관한 전문교육을 실시하여 담당공무원의 전문성 확보와 더 나은 행정서비스를 제공할 수 있는 방안 강구
③ 토지거래허가제의 실효성을 높이기 위해서는 투기여부, 실수요자 등에 대한 판단기준이 보다 구체화 되어야 하나 이는 대단히 어렵기 때문에 결국 사후관리에 의존할 수밖에 없음 따라서 실효성 확보는 지속적인 사후관리의 강화가 필요하고 그러기 위해서는 시 군담당부서의 예산 지원 및 인력을 확충하여 사후관리를 강화
④ 당해 지역의 지가를 하락시키고 세수를 감소시키는 등 단체장의 이해관계와 배치되는 경향을 나타내므로 이미 지정된 허가구역의 해제를 위해 노력하는 경향이 강함. 이러한 상황에서는 지자체와 중앙간의 이해상충으로 지자체의 적극적인 참여가 줄어들기 때문에 지자체의 참여 강화 방안으로는 지자체장이 허가업무의 강화를 지원하는 방향으로 행정을 수행하여 성과를 거둘 경우 허가구역을 해제하거나 축소시키는 등의 인센티브를 부여하는 방안이 필요
⑤ 허가업무의 메뉴얼화 함으로써 허가업무를 민원압력에서 벗어날 수 있도록 구체적이고 객관적인 판단기분을 수립하고 허가신청서류에 대상토지의 사진을 첨부케 하여 보다 사후관리가 실효성 있게 수행될 필요가 있음. 또한 불필요한 허가첨부서류를 간소화하는 방안도 추진
7. 결론 및 발전방향
인류가 토지에 재산이라는 관념을 가지게 되기 시작한 이래로 토지의 속성상 그 소유와 사용에 의해 수많은 갈등이 빚어져 왔으며, 유사 이래 토지제도개혁의 대안 또한 부지기 수라 할 수 있을 것이다. 특히 전통적인 농업사회였던 우리나라에서는 국민들의 토지소유에 대한 욕망이 강하며, 최우선의 투자 대상이 되어왔다. 이러한 행태는 현대사회에 까지 이어져 토지소유에 대한 욕망은 계속 늘어나고 있는 실정이다.
토지에 대한 재산권은 헌법적으로 보장되고 있으며 다만 토지의 속성상 공공복리나 공공필요에 의해 그 재산권의 수용이나 사용 또는 제한을 할 수 있도록 하고 있다. 다만 이때에도 국가공권력의 자의에 의한 해석이 아닌 헌법과 법률로서 하도록 명시하여, 국민의 재산권을 보호하고 있다.
이에 따르면 재산권 처분과 획득에 해당하는 토지거래에 국가의 개입이 있다는 것은 사적자치의 위반이며 개인의 재산권 침해로 볼 수 있으며 이는 헌법적 시비를 불러일으킬 수 있는 위험을 내포하고 있다고 할 수 있다.
하지만 토지는 재산적 측면만이 아닌 모든 국민의 삶의 터전이며 후손에게 물려줄 자연환경적 측면을 가지며, 그에 대한 보호나 개발 또한 소유자 한사람의 판단에 맡길 수 있는 것이 아니다. 또한 무분별한 투기로 인한 국가의 계획적 발전 저해, 평준화된 발전의 저해, 투기풍조성행, 위화감조성 등 공권적 규제가 필요한 이유는 명확하다 할 것이다.
토지거래허가제의 올바른 시행을 위해 토지거래허가구역의 지정기준설정을 위한 합리적이고 구체적인 지정기준 마련, 선거래 후허가를 통한 사인간 거래의 법정안정성 확보, 관련기관의 인원확충, 중앙과 지방의 협력제고...(개선방안) 등을 통해 제도의 효과적 운영을 해야 할 것이다.
이 제도의 입법 동기는 경제적 발전에 따른 토지의 지나친 투기로 인한 사회적 해결을 위해 도입 되었으며, 이에 따른 위헌의 시비와 사유재산권 침해라는 부정적 인식이 있다.
그러나, 토지는 다른 재화와는 달리 공공성을 강력히 요구하는 재화이고, 좁은 우리나라의 국토현실과 여건하에서는 토지거래허가제는 필요한 제도임을 인정할 수 밖에 없다.
따라서 현행 토지거래허가제의 제도적인개선과 안정적인 운영이 이루어 질때 우리나라의 토지정책과 이에 따른 토지거래제도는 정상화 될 수 있을 것이고, 토지를 통한 사회정의의 구현도 비로소 가능할 것이라 생각한다.
*목차
1. 토지거래허가제의 개념와 의의
1) 토지거래허가제
2) 다양한 정의
3) 제도의 의의
2. 토지거래계약의 허가와 효력
3. 토지거래 허가구역 지정 및 효과
1) 토지거래허가구역
2) 토지거래허가구역 지정기준
3) 허가구역 지정 절차
4) 토지거래허가구역 지정 현황
5) 토지거래 허가구역 지정 관련 질의문답
6) 토지거래 허가 구역 지정의 효과
4. 토지거래허가제의 운용실태
1) 운용사례 분석 (용인시를 중심으로)
2) 외국의 유사 토지제도
3) 외국 토지규제제도의 시사점
5. 토지거래허가제의 문제점
1) 제도상의 문제점
2) 법적인 측면의 문제점
3) 토지거래허가 지역 내의 토지 거래할 때 유의할 부분
6. 토지거래허가제의 개선방안
1) 개선방향에 대한 기본방향
2) 제도상의 개선방안
3) 운영상의 개선방안
4) 그 밖에 개선할 사항
7. 결론 및 발전방향

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