[감정평가]이론에 관해 -가치추계이론-발달과정-최고최선의원리-시행규칙(개정)

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목차

감정평가
목차
제1절
1. 아담 스미스의 견해
(1) 자연가격과 가치
(2) 사용가치와 교환가지
2. 고전학파
(3) 리카도의 지대이론
3. 한계효용학파
4. 신고전학파
(1) 단기에서의 시장가격
(2) 장기에서의 시장가격

제2절 가치추계이론
1. 가치추계방법
2. 가치이론과 가치추계이론과의 관계
3. 세 가지 접근법의 정립

제3절 평가이론의 역사적 발전과정
1. 개념
2. 정립
3. 성장
4. 가치이론

부동산가치 원리와 최고최선의 원리
제4절 부동산 가치원리
1. 최고최선의 이용 정의
(1)합리적 이용
(3)최고수익에 대한 경험적 증거

제 5절 최고최선의 이용분석
1. 두가지 이용의 분석
2. 토지에 대한 분석
(1) 비수익성 부동산일 경우
(2) 수익성부동산일 경우

본문내용

석해서 대상부동산의 가치를 추계한다. 시장접근법은유사부동산의 특성, 상태, 위치 등 여러 가지를 고려하여 대상부동산의 가치를 평가한다. 이것은 거래 당사자들이 합리적이라면, 정상적인 시장상황 하에서 매도자는 대상부동산의 가치보다도 낮은 가격으로 팔려고 하지 않을뿐더러, 매수자는 그것보다 높은 가격으로 사려고 하지 않을 것이라는 데에 근거를 두고 있다.
소득접근법은 대상부동산으로부터 매년 얻어지는 순영업소득에 적절한 자본환원율을 적용하여, 대상부동산의 가치를 추계하는 방법이다. 순영업소득이란 대상부동산으로부터 창출되는 전체소득에서 영업경비를 제외하고 남은 소득을 말한다. 이 방법은 다른 조건이 동일할 경우, 매년 얻어지는 소득이 클수록 그 가치도 크다는 데에 논리적 근거를 두고 있다. 예를 들어, 어떤 부동산의 순영업소득이 1,000만원이고 시장에서 결정된 자본환원율이 10%라고 한다면, 그것의 가치는 다음 수식에 의해 1억원이 된다.
2. 가치이론과 가치추계이론과의 관계
가치이론과 가치추계이론은 서로 밀접한 상관이 있다. 경제학자들은 재화가 가치를 가지는 이유는 무엇이며, 가치의 본질을 구성하공 있는 것은 무엇이냐에 많은 관심을 가져 왔다. 이런 것은 통틀어 가치이론이라고 한다. 경제학자들의 전통적인 관심은 가치이론에 있었지, 가치추계이론에 있었던 것은 아니었다. 그러나 초기의 가치추계이론의 발달과정에, 경제학자들의 기여도가 컸었다는 사실은 부인할 수 없다. 가치추계이론이란 문자 그대로 대상부동산의 가치를 추계하는 원리나 방법을 의미한다. 부동산학의 주된 관심은 가치추계이론에 있다. 미국의 경우, 대공황기를 기점으로 부동산평가가 하나의 독립된 학문분야로 정립되는 과정에서, 학자들은 가치이론부터 가치추계이론의 체계를 세우는 일에 많은 관심을 기울였다.
가치추계이론은 가치이론을 바탕으로 하고 있다. 가치가 무엇에 의해 결정되느냐 하는 이론적 근거가 달라짐에 따라, 그것을 실제적으로 추계하는 가치추계이론의 본질이 달라진다. 고전학파 경제학자들은 재화의 가치는 생산비에 의해 결정된다고 한다. 고전학파의 가치이론을 신봉하는 학자들은, 가치는 비용접근법으로 추계해야만 한다고 주장한다. 그러나 한계효용학파에서는 재화의 가치는 생산비에 의해 결정되는 것이 아니라, 시장에서의 수요에 의해 결정된다고 주장한다. 이같은 가치이론을 신봉하는 학자들은, 가치는 시장접근법에 의해 추계해야 하지 비용접근법으로 추계하는 것은 넌센스라고 주장한다.
소득접근법도 한계효용학파의 가치이론에 따르고 있으나, 시장접근법과는 다른 각도에서 가치추계문제에 접근하고 있다. 시장접근법에서는 사람들이 시장에서 기꺼이 지불하고자 하는 가격에 따라 대상부동산의 효용을 평가하지만, 소득접근법에서는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 효용을 평가한다. 시장접근법에서는 거래당사자들이 대상부동산의 효용에 대해 어떻게 가치판단을 하고, 어떻게 가격을 협상하는가에 대한 해석에 많은 비중을 두고 있다.
일반적으로 소득접근법으로 가치를 평가하는 것이, 이론적으로는 가장 우수하다고 말해지고 있다. 왜냐하면, 이 방법이 부동산의 가치에 대한 정의에 가장 잘 부합되기 때문이다. 주지하는 바와 같이, 부동산학에서는 가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라고 정의하고 있다. 한계효용학파 경제학자들은 한번 투입한 생산비는 이미 과거에 사라진 것이므로, 이것이 재화의 가치를 결정할 수 없다고 고전학파의 생산비가치설을 비판한다. 이같은 비판은 한계효용학파의 견해를 따르는 시장접근법의 경우에도 마찬가지로 적용된다. 시장접근법에서는 대상부동산의 가치를 이미 지불된 유사부동산의 가격을 기준으로 추계하는데, 유사부동산의 시장가격이라는 것도 결국은 이미 지나간 과거의 값이라는 것이다. 부동산의 가치가 장래 기대되는 편익을 현재 가치로 환원한 값이라고 할 때, 이미 지나간 과거의 값이 어떻게 대상부동산의 가치를 결정하는 기준으로 사용될 수 있으냐 하는 것이다.
그렇다고 해서, 소득접근법으로 대상부동산의 가치를 평가하는 데에도 문제가 없는 것은 아니다. 부동산 중에는 소득을 창출하지 않는 부동산이 많이 있을 뿐만 아니라, 적절한 자본환원율을 어떻게 구하는가 하는 문제도 결코 쉬운 일이 아니다. 가치추계이론이란 어디까지나 가치를 추계하는 이론이지, 그것 자체가 가치를 결정하는 이론은 아니라는 사실도 유념할 필요가 있다. 현실적으로는 이 세 가지 방법이 동시에 사용되고 있다.
3. 세 가지 접근법의 정립
이미 언급한 바와 같이, 과거 경제학자들의 주관심은 가치이론에 있었지, 가치추계이론에 있었던 것은 아니었다. Alfred Marshall은 가치 추계이론에 관심을 가진 최초의 경제학자였다. 그의 많은 저술과 논문은 가치이론과 가치추계이론을 구별하는 중요한 기준을 제공하고 있다.
현재 사용되고 있는 세 가지 전통적인 접근법에 대한 이론적인 근거는 이미 1910년대에 정립되고 있었다. 세 가지 방법 중 그 발달 정도가 가장 늦었던 소득접근법도, 1906년에 신고전학파 경제학자인 Irving Fisher에 의해 이론적인 근거가 정립되고 있다. 그러나 이 세 가지 방법이 실무분야에서 정형화된 평가관행으로 정착된 것은, 그보다 훨씬 후인 1930년대 중반부터였다. 대상부동산의 가치를 소득접근법으로 추계하는 데에 대해서, 그 이론적 타당성에 의문을 제기하는 학자들은 별로 없는 편이었다. 왜냐하면, 부동산과 같은 내구재의 가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라는 것은 그 당시에도 일반적으로 인정되고 있었기 때문이다.
전통적인 세 가지 접근법에 대한 이론적 근거는 일찍이 Marshall의 저서에서부터 발견되고 있다. 그는 완전경쟁시장에서는 가격, 비용, 가치가 결국은 같아진다고 생각했다. 따라서 세 가지 방법에 의한 가치추계치는 하에서는 일치될 수 있다는, 이른바 ‘삼원칙의 법리’이 Marshall과 그의 추종자들 사이에서 제기되었다.
그러나 현실적으로는 이같은 일이 거의 일어나고 있지 않다. 현실적인 부동산시장은 동적인 시장이다. 동적인 상황에서는 이 세 가지 접근법에 의한 결과치가 결코 같아질 수 없다는 것이, 많은 학자들에 의해 지적

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