법인의 부동산 양도방식에 따른 조세 부담의 현금흐름비교

목차

Ⅰ. 서 론

Ⅱ. 기본가정
1. 제도적인 전제조건
2. 분석을 단순화하기 위한 가정

Ⅲ. 부동산 양도방식별 조세부담 분석
1. 직접매매방식
가. 매도자
나. 매수자
2. 자회사 설립 후 주식양수도방식
가. 매도자(모회사)
나. 매수자
3. 직접매매방식과 주식양수도 방식의 비교
가. 매도자
나. 매수자
4. 감가상각비 절세효과의 차이
가. 부동산이 대도시 안에 있는 경우
나. 부동산이 대도시 밖에 있는 경우
5. 취· 등록세의 차이

Ⅳ. 결 론

참고문헌

본문내용

Dd)t), 취득세 및 등록세의 차이(SV(rl+r2· V-r3))로 구분된다. -EBTs(1-t)t는 법인이 지급하는 배당소득을 법인주주가 지급받는 경우에는 이중과세 경감제도가 없기 때문에 발생한 것이다. 개인주주가 지급받는 배당소득에 대해서는 Gross-up방식이라는 이중과세 조정제도가 있다.(소득세법 제17조 ③항 및 제56조 ①항)
4. 감가상각비 절세효과의 차이
(Ds-Dd)t=[Sv· r2· (v-V)(w/n)]t
여기서, r2=등록세, v=자회사가 대도시 내에 있으면 3, 그렇지 않으면1
V=매수자가 대도시 내에서 설립된 지 5년 이내면 3, 그렇지 않으면 1
w=부동산 공정가액 중 건물가액의 비율, n=내용연수, t=법인세율
감가상각비 절세효과의 차이는 v와 V로 결정되므로 매수자 및 양도대상 부동산을 소유하고 있는 자회사가 대도시 내에 있는 경우와 그렇지 않은 경우로 나누어 분석한다.
가. 부동산이 대도시 안에 있는 경우
매도자가 부동산을 현물출자하여 설립한 자회사가 대도시 안에 있는 경우에 v=3이고, 매수자도 대도시 내에서 설립된 지 5년 이내이어서 취득하는 부동산에 V=3이 적용된다면 Ds=Dd이다. 만일, 매수자가 대도시 내에서 설립되지 5년이 경과하였으나(V=1), 주식양도 방식으로 부동산을 취득하였다면 v=3이 되어 Ds>Dd가 된다.
따라서, 부동산이 대도시 내에 있고 매수자가 대도시 내에서 설립된 지 5년이 경과하였다면， 매수자 측면에서의 현금흐름은 감가상각비 차이의 절세효과((Ds-dD)· t)만큼 주식양수도 방식(B안)이 직접매매방식(A안)보다 크다.
나. 부동산이 대도시 밖에 있는 경우
양도대상 부동산이 대도시 밖에 있는 경우에는 v=V=l이므로 Ds=Dd가 되어 감가상각비 절세효과의 차이는 없다. 결론적으로, (가)와 (나)에서 분석한 바와 같이 Ds는 Dd보다 크거나 같으므로 (Ds -Dd)t≥0이다.
5. 취· 등록세의 차이
[식-9]의 'SV(r1+r2· V-r3)’에서 r1은 취득세，r2는 등록세, r3은 간주취득세이다. V는 1 또는 3의 값을 가지므로 V에 관계없이 취· 등록세의 차이는 양(+)의 값을 갖는다.
상기의 내용을 바탕으로 각 상황별로 매수자가 선택할 수 있는 대안을 정리하면 <표 4>와 같다.
<표 4> 매수자의 대안선택
상황
차액현금흐름[식-9]
매수자의 선택
1
PV[E+△Dt]≤0
PV[]+T≤0
직접매매방식(A안)
PV[]+T≥0
주식양수도 방식(B안)
2
PV[E+△Dt]> 0
PV[]+T>0
여기서，E=-EBTs(1-t)t<0, △Dt=(Ds-Dd)t≥O
T=SV(r1+r2· V(-r3)>0
매수자는 연간 현금흐름의 현재가치(PV[· ])와 부동산 취득시점의 지방세(T)를 비교하여 자신에게 유리한 방식을 선택할 수 있다. 즉 PV[· ]가 O 보다 큰 경우에는 매수자 측면에서 주식양수도방식이 유리하다. 그러나, PV가 O보다 작은 경우에는 PV[· ]와 T의 절대값 차이만큼 직접매매방식이 유리할 수도 있고 주식양수도방식이 유리할 수도 있다. 만일 E=O이라면 PV[· ]+T>O이므로 매수자 측면에서 주식양수도방식이 유일한 대안이 된다.
Ⅳ. 결 론
기업은 여유자금을 장기적으로 투자하거나 운용할 목적으로 사업용 부동산을 취득하기도하고, 재무적 곤경에 처했을 때 자금을 확보하기 위하여 보유하고 있던 부동산을 매각하기도 한다. 상기 내용에서 법인의 사업용 부동산 양도방식을 직접매매방식， 자회사 설립 후 주식양수도방식의 2가지 형태로 나누고 각각의 조세부담 및 현금흐름을 분석함으로써 부동산 매매 의사결정의 기준을 찾고자 하였다. 기업이 효율적 세무관리 측면에서 가장 유리한 현금흐름을 선택할 수 있는 의사결정모형을 제시하려고 노력의 일환이었다.
직접매매방식은 부동산의 법률적· 경제적 소유권을 매수자에게 이전하는 가장 전형적인 방법이다. 현금흐름 측면에서 매도자는 매매시점의 부동산 양도차익에 대한 법인세와 토지 등 양도소득에 대한 과세특례가 적용되는 경우의 법인세를， 매수자는 매매시점의 취· 등록세， 부동산 보유기간 동안 발생하는 감가상각비 절세효과와 관리비용의 현재가치를 고려해야 한다.
주식양수도방식은 매도자가 거액의 부동산을 긴급하게 처분하기 위하여 처분비용의 일부를 부담하는 경우에 이용될 수 있다. 이 방법은 매도자가 자신의 부담으로 부동산을 현물출자 하여 자회사를 설립하고 자회사 주식 전부를 매수자에게 양도하는 방식이다. 부동산의 법률적 소유권은 자회사에 있으나 매수자는 자회사와 임대차계약을 체결함으로써 부동산에 대한 경제적 소유권을 갖는다. 이 경우 매도자의 현금흐름에는 매매 시점의 양도차익에 대한 법인세 및 토지 등 양도소득에 대한 과세특례가 적용되는 경우의 법인세 외에 자회사 설립과 관련된 지출이 포함되어야 하고， 매수자 측면에서는 매매시점의 간주취득세 부동산 보유기간 동안 발생하는 자회사 세후순이익에 대한 이중과세문제, 감가상각비 절세효과와 관리비용의 현재가치를 고려해야 한다. 주식양수도방식은 직접매매방식에 비하여 매도자에게는 자회사 설립비용이라는 추가적인 지출을 수반하지만， 매수자에게는 부동산 보유기간동안의 현금흐름이 매매시점의 조세부담보다 클 경우에 유리한 대안이 된다.
이상의 결과는 여러 가지 기본가정 하에서 도출된 것이므로 기본가정이 적용되지 않는 실제 부동산 양수도 거래에서는 상기 모형을 적절하게 변형하여 적용해야 할 것이다. 이 외에도 한계로는 조세부담 분석에서 부동산 양도방식에 대한 법인세법상 부당행위계산부인 규정의 적용여부를 고려하지 않았으며， 매도자와 매수자간의 전략적 측면을 분석에 포함하지 못하고 단지 매매 당사자별로 거래방식의 선택 기준만을 제시했다는 점이다. 이러한 한계점에도 불구하고 기업이 부동산을 양수도하는 데 있어서 하나의 의사결정기준으로 이용될 수 있을 것이다.
참고문헌
김용구, 알기쉬운 부동산세법, 탐진출판사, 2007.
이준규.이은상, “기업의 조세전략”,(주)조세통람사, 2001.
김완석, “법인세법론”, 광교TNS, 2002.
유상열.강경규, “법인의 사업용부동산 양도방식과 조세부담분석”, 세무학연구 21권 제2호, 2004

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