오피스 시장의 이해와 수요예측 및 특성

소개글

오피스 시장의 이해와 수요예측 및 특성에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ.서론

Ⅱ. 오피스 시장
제1절 오피스시장의 일반적 개념
1. 오피스의 정의
2. 오피스의 분류
제2절 입지이론
1. 입지의 개념
2. 입지이론

Ⅲ. 오피스 현황
제1절 서울시 오피스 시장변화의 특성
1. 오피스 시장변화의 특성
제2절 서울시 오피스 시장 환경 및 공간분포
1. 오피스 시장환경
2. 오피스 공간분포

Ⅳ.오피스 수요 예측
제1절 선행연구 고찰
1. 오피스 시장관련 연구
2. 오피스 수요예측에 관항 연구
제2절 영향요소 분석
1. 분석의 범위
2. 거시경제 및 핵심지역 연면적의 분석
3. 오피스 소요종사자 규모
제3절 수요예측 방법
1. 원단위를 이용한 수요예측
2. 오피스 수요량 결정요인에 따른 수요예측

Ⅴ.미래 오피스 시장 특성
1.오피스 시장의 수요와 가격
2.투자 가치로서의 오피스텔

Ⅵ. 결론

본문내용

이 될 것이다. 오피스 공급량의 규모별 시계열 자료 및 관련된 통계자료를 구축한 뒤 원단위법에 의한 공급량에 대한 예측치를 제시하고, 공급량에 영향을 미친 거시 경제적, 사회적 변수들의 영향력 파악을 위해 회귀분석을 실시한다. 이 과정에서 의미가 있는 설명변수들을 추출하고 해당 변수들의 미래 추정치를 통해 향후 2030년까지 오피스의 수급이 얼마가 되어야할지를 추정한다. 더불어 오피스 규모별 수요예측을 따로 실시함으로써 각기 다른 특성을 보유하고 있는 대형오피스 혹은 중소형 오피스 공간에 대한 요구를 분별하여 파악할 수 있을 것으로 기대된다.
1990년대부터 서울시의 산업이 급격히 발달하고 오피스 공간을 소요하는 종사자 수가 급증함에 따라 기존의 연구들에서 예측한 향후 오피스 수요량에 대한 재조정 작업은 계속되어져야할 것으로 보인다. 이와 함께 근로자들의 쾌적한 업무환경을 위한 기업들의 노력의 결과로 종사자 1인당 오피스 점유면적의 크기는 과거에 비해 늘어났을 것으로 예상되며 이는 오피스 공간 확충에 대한 수요가 늘어나는 현상으로 이어질 것이다. 또한 선행연구가 이루어졌던 시점의 여러 경제변수들과 하루가 다르게 급변하는 오늘날의 경제변수들의 차이가 향후 수요예측에 있어 기존과 다른 결과 값이 도출될 가능성을 열어놓고 있음을 고려할 때 현시점에 있어 수도권 전체에 대한 오피스 수요추정은 그 의미를 지닌다고 할 수 있겠다.
현재 국내 오피스 시장의 현황을 살펴봄으로써 오피스 수요추정의 당위성을 알아보며 또한 각 자료별 오피스 공급량을 비교해봄으로써 수요추정에 적합한 자료를 선별하고 오피스 공급량 추이에 대한 시계열 자료를 구축한다.
수요추정은 우선, 사무실근무인원과 1인당 오피스면적을 이용하여 원단위법에 의한 수요를 추정한다. 장래 사무실 근무인원에 영향을 미치는 경제변수를 추정하고, 1인당 오피스면적을 상정하는 것이 예측의 내용이다.
다음으로 지난 기간 동안의 오피스 공급량 결정요인을 경제 및 사회적 요소를 이용해 계량분석을 함으로써 해석한 뒤 해당 설명변수의 장래 예상치를 대입하여 2030년까지의 수요를 추정하여 구간 값을 비교하는 방식을 적용한다. 결정요인에 대한 설명변수로서는 크게 경제규모변수, 소득대리변수, 산업구조변화 변수를 회귀식에 투입하며 이 때 각 설명변수가 공급량에 직접 영향을 미치는 기간을 고려하여 시차를 적용한다.
경제규모변수로는 지역별 총 생산(GRDP) 및 지역내 총 종사자 수를 이용하며 소득 대리변수로는 GRDP를 이용한다. 산업구조 변화변수는 과거 제조업 중심의 산업구조가 업무산업 중심의 산업구조로 재편됨에 따른 추가적인 오피스 수요 분을 파악하기 위하여 GRDP 및 종사자 수의 전체업종 대비 오피스 소요업종 비율(%) 오피스 소요업종 비율 = 오피스 소요업종 GRDP(종사자 수) / 전산업 GRDP(종사자 수)
을 이용한다. 추가적으로 국내 고용시장 및 경제상황이 IMF 외환위기를 전후로 하여 급변하였고 구조적 단절현상이 존재하기 때문에 시점더미를 통해 IMF이전과 이후를 구분하여 모형의 설명력을 높이고자 한다.
오피스 공급에 대한 각 설명변수들의 탄력성을 도출해냄으로써 오피스 수요 또한 예측할 수 있다. 이를 위해 각 변수들의 장래 변화추이를 예측해야하는데 급변하는 경제상황 속에서 2030년까지의 변화양상을 예측하기란 쉽지 않다. 따라서 각 설명변수들의 변화추이를 시나리오별로 각각 계산함으로써 미래 추정량에 대한 구간 값을 제시할 수 있을 것이다.
Ⅱ. 오피스 시장
제1절 오피스시장의 일반적 개념
1. 오피스의 정의
우선 오피스빌딩(Office building)의 사전적인 의미는 ‘사무실용 건축물’이란 뜻으로 일반적으로 사무업무가 주로 행해지고 있는 건축물을 의미하며, 넓은 의미에서 ‘기업 및 조직체의 정책수립 및 대정부 활동의 사무기능과 일반 사무기능이 대부분을 차지하고 이를 뒷받침하는 업무서비스 및 부수기능을 수행하는 곳’ 또는 업무직에 종사하고 있는 종사자들이 작업을 수행하는 작업장소를 의미하며, 원활한 업무 기능을 수행할 수 있도록 제반 서비스 시설을 갖춘 시설을 오피스 또는 업무시설이라고 정의 할 수 있으며, 우리나라에서는 업무기능을 한국표준직업분류에 따른 전문기술 및 관련종사자, 행정 및 관련 종사자, 사무 및 관련 종사자들이 수행하는 기능으로 지칭한다.
따라서 오피스 또는 업무시설이란 업무직,에 종사하고 있는 종사자들이 작업을 수행하는 작업장소를 의미 한다.
최근 오피스빌딩에 대한 인식은 사무자동화(OA), 빌딩자동화(BA), 정보통신(TC)환경을 갖춘 인텔리젠트(Intelligent)빌딩과 대형화되고 고층화된 업무시설을 통칭하는 의미로 쓰여지고 있다. 오피스빌딩은 과거 생산성, 경제성, 안전성의 원칙을 중시하는 개념에서 오늘날 첨단성, 쾌적성, 국제적인 브랜드 이미지를 강조하는 개념으로 진화하고 있다.
오피스빌딩은 관련 입지론에 의하면 특정지역을 선호하여 집적되는 경향을 나타내며, 이런 ‘오피스빌딩이 집적군을 이루는 실존적 공간범위와 오피스빌딩과 연관된 경제적 제반활동을 수행하는 가상적인 범위를 포함한 일종의 시장’을 광의의 개념으로서의 오피스 빌딩시장(Office building Market)이라 정의하고자 한다. 본 연구에서 다루고자 하는 오피스시장은 여러 방면의 업무활동을 수행하기 위해 필요로 하는 건축물인 오피스 시설들이 경제적인 제반활동을 수행하는 일종의 시장(Market)으로써 ‘오피스빌딩 밀집지역과 오피스빌딩 관리, 임대, 투자활동과 관련된 시장으로 통칭하기로 한다.
2. 오피스의 분류
오피스는 분류기준에 따라 다양하게 구분할 수 있다. 기능 및 규모에 의한 구분, 개별 오피스 빌딩이 집적하는 형태에 의한 구분, 입지와 관련된 규모에 의한 구분, 업무의 형태(개인 혹은 집단의 공동업무, 수단의 이용 등)에 의한 구분, 그밖에도 단일 오피스의 이용형태와 관리적 측면(사옥과 임대, 사옥 임대겸용, 복합빌딩 등)으로의 구분 등 다양한 분류기준에 의하여 구분이 가능하다.
1) 기능에 따른 분류
오피스의 기능에 관해서는 1990년대 이후에 수행된 연구 를 통해 이론적 토대가 마련되었으며, 오피스빌딩 관련 연구에 폭

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