보증금과 권리금에 대하여

목차

Ⅰ.보증금
1.보증금의 의의와 필요성
2.보증금계약
3.보증금의 효력
1)보증금의 담보적 효력
2)임대인의 보증금충당자유
3)묵시의 갱신과 보증금
4)주택임대차보호법상의 효력
4.보증금의 증감청구권
5.부동산소유권의 이전과 보증금반환채무의 승계
1)부동산임차권에 대항력이 있는 경우
2)부동산임차권에 대항력이 없는 경우
3)주택임대차보호법상 대항력의 요건
6.보증금의 반환청구
1)보증금반환청구권의 발생시기
2)임차인의 채무불이행에 대한 입증책임
3)보증금반환과 차용물반환의 동시이행

Ⅱ.권리금
1.권리금의 의의
2.권리금의 발생요인
1)장소적 이익의 대가
2)시설물의 대가
3)허가권의 대가
4)기존의 권리금의 대가
5)기타
3.권리금의 법률관계
1)수수당사자
2)수수방법
4.권리금의 반환청구의 가부

본문내용

이 임대인을 상대로 한 것은 물론이고, 전대인과 전차인 또는 임차권의 양도인과 양수인 사이에서도 일단 지급한 권리금의 반환청구를 부정하는 것이 판례의 태도이다.
다만 장기간에 걸친 임대차를 예상하고 전차인이 전대인에게 권리금을 지급하였는데, 도중에 건물주(임대인)의 명도요구에 의하여 전대차 관계가 종료되어 버린 경우에는 권리금을 안분하여 목적물을 사용할 수 없었던 기간에 해당하는 부분은 반환하여야 한다는 판결도 있다. 이 경우의 반환의 성질은 부당이득의 반환이라고 봄이 상당할 것이다.
또한 슈퍼마켓을 양수하면서 종전의 영업으로 창출되고 누적된 고객확보 등에 대한 대가와 장소적 이익이라는 무형의 경제적 가치에 대한 대가 등을 포괄 평가하여 양도인에게 권리금을 지급한 경우에는 양도인은 슈퍼마켓을 인수한 양수인이 고객확보나 영업이익이라는 측면에서 보아 적어도 이전과 동일한 상태에서 영업을 시작할 수 있는 기반을 넘겨주어야 하는바, 물품판매의 핵심이라고 할 수 있는 가격을 실제가격보다 30% 높게 고의로 조작하여 양도함으로써 물품가격이 비싸 양수인의 영업개시 시작부터 고객들이 이탈되도록 하여 양수인에게 영업기반을 넘겨주기는커녕 이를 침해하고 만 때에는 신의칙상 양도인은 받은 권리금 중 장소적 이익에 대한 평가분을 제외한 나머지 고객확보에 대한 대가에 상당하는 부분을 반환하여야 한다는 판결도 있다.
극히 예외적인 경우로 임차인이 차임의 선불적인 성격을 지닌 권리금을 임대인에게 직접 지급한 경우에 그 임대차가 도중에 종료하면 같은 맥락에서 역시 권리금을 안분하여 잔존기간에 해당하는 부분은 임차인에게 반환하여야 할 것이다. 민법주해/문일영/박영사/99.10.15 P192~197
[대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517,4524]
통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급 받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급 받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이라고 한 사례.
[대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050]
영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수 하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것이다.
[춘천지법 1992.4.22. 선고 91가단3362]
일반적으로 권리금 중 특정영업을 위한 내부설비 및 집기 등 시설에 대한 대가로서 수수되는 성격의 권리금이라 함은 임차인이 특정영업을 위해 직접 내부설비 등을 구입 또는 시설하는 데 비용을 들이기보다는 이에 대한 사용대가를 지급함이 보다 경제적이라고 보여지는 영업부문에서 통상 수수되는 것으로 그 대상이 되는 시설이라는 것이 사용에 의하여 쉽게 훼손 또는 소모되는 동산이거나 특정한 영업에만 필요한 특수시설이 대부분인 점과 임차인이 나중에 임대인의 동의를 얻어 이를 전대하는 경우에는 전차인으로부터 원래의 권리금 이상의 대가를 직접 받는 점에 비추어 임차인이 임대인에게 지급하는 시설비 명목의 권리금은 임차기간동안 이러한 설비를 사용함에 대한 '사용대가'를 일시에 보상하는 성질 또는 훼손 등으로 인한 해제권의 소멸을 예정한 설비 '매매'의 성질을 가지는 것으로 보아야 하고, 따라서 위 임대차가 약정기간의 도래 전에 종료되었다든가 또는 임대인이 임대차 종료시에 위 권리금을 반환하기로 특약하였다든가 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대인에게 그 반환을 구할 수 없다.
[대법원 1994.9.9. 선고 94다28598]
임대차계약서상의 "권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는권리금을 임차인에게 변제한다"라는 기재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점포의 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급 받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다.
참고문헌
*민법학강의/김형배/신조사/01.08.10
*민법강의/지원림/홍문사/02.04.20
*민법Ⅱ/이은영/박영사/98.07.10
*민법학개론/김주수/삼영사/99.02.05
*민법주해/문일영/박영사/99.10.15
*민법강의/김준호/법문사/2000.12.15
*민법강의/남상철오기형/유스티니아누스/2000.06.20
*민법판례/이정우/보광/2001/10/01

키워드

보증금,   권리금,   주택임대차보호법,   임차인,   임대인,   상가임대차보호법,   대항력,   묵시적 갱신