에스크로제도의 정착방안

소개글

에스크로제도의 정착방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제 1 절 부동산 거래 사고
1. 부동산 거래사고 개념 정리
2. 부동산 거래사고의 원인들
3. 부동산 거래사고에 대한 제도적 완충장치의 필요성

제 2 절 에스크로(Escrow)제도
1. 에스크로의 정의
2. 에스크로의 기대효과
3. 에스크로의 성립조건
4. 에스크로의 흐름도
5. 권원보험

제 3 절 에스크로 제도의 도입
1. 한국과 미국의 부동산 중개제도
2. 우리나라의 부동산 여건분석
3. 에스크로 제도의 정착을 위한 고려사항
4. 에스크로 제도의 활성화를 위한 방안

본문내용

는 것이 무엇보다 중요한 것이다.
2. 부동산 거래사고의 원인들
① 부동산 거래사고의 90%이상이 적당주의나 무사안일주의 그리고 거래 당사자나 중간소개인을 맹목적으로 믿고 거래한데서 온다.
② 부동산 사고는 내가 아닌 다른 사람이 원인 제공하여 일어나는 경우가 많다.
③ 광고 등 대중매체를 통한 직거래에 의한 부동산 거래사고가 많이 일어난다.
④「급매물」이라 하여 가격이 싼 것에 현혹되어 부동산의 하자를 간과하여 그 함정에 빠져 부동산 거래사고가 일어나는 경우도 많다.
⑤ 광고를 이용하여 다수의 임차인을 유인하여 그 부동산 매매가격을 훨씬 넘는 임차보증금을 챙긴 후 경매나 공매의 절차를 걸쳐 합법을 가장한 임차 보증금 사기에 의한 부동산 거래 사고도 비일비재하다.
⑥ 점포나 사무실(오피스텔 등)의 임차 보증금과 권리금을 떼이는 부동산 거래사고도 많다.
3. 부동산 거래사고에 대한 제도적 완충장치의 필요성
자유민주주의 국가이며 자본주의 경제체제하에서는 자유경쟁 시장원리와 계약 자유원칙에 의하여 누구나 자유스럽게 경제거래를 할 수 있다. 따라서 부동산 직거래도 누구나 자유스럽게 할 수 있는 경제행위임에는 틀림없다. 병이 생기면 자연치유력에 의해 저절로 병이 치유되는 경우도 있고 또한 의사나 약사의 도움을 받아 병을 치유하는 방법이 있듯이 부동산에 관련된 업무도 스스로 알아서 잘 할 수도 있고 아니면 부동산 관련 전문가의 도움을 받아 하기도 한다. 병이 저절로 치유되는 경우도 있지만 의사나 약사가 반듯이 있어야 하듯이 부동산 거래사고를 막기 위해선 법적, 제도적 보완 또는 완충장치가 필요한 것이 사실이다. 우리가 이번에 알아볼 에스크로 제도도 그 완충장치의 하나로써 부동산 거래사고를 막고, 투명한 거래 등을 위해 반듯이 현행 부동산제도에 적용되어야 한다.
제 2 절 에스크로(Escrow)제도
1. 에스크로의 정의
에스크로는 간단하게 말해, 부동산 거래대금의 보관인으로 정의될 수 있다. 사실상 에스크로우 업무에는 신속하고 안전하게 부동산 매매계약을 끝내기 위해 요구되는 많은 세부조항들의 실행에 필요한 모든 업무를 포함한다. 에스크로를 사전에서 찾아보면, 『규정된 조항의 실행이나 수행을 위해서 쓰이거나, 양도를 위해 필요한 증서, 보증금, 돈, 계약서의 보관 또는 제2자와의 서면계약서 보관』이라고 정의하고 있다. 다시 말해, 에스크로란 중립적인 제3자 또는 기관이 쌍방 대리인의 자격으로 매매에 관련된 보증금이나 보증 또는 그것에 해당하는 재산과 서류 일체를 계약 조건이 종료될 때까지 보관하는 것을 의미한다.
2. 에스크로의 기대효과
우리나라 부동산 시장의 현실을 보면 부동산 거래의 투명성이 불분명하고, 부동산 매매사기 및 기타 여러 가지 부작용이 많은 실정이다. 즉, 부동산의 거래관련 이해관계인을 보호하는 제도적인 장치가 상대적으로 미흡한 실정이다. 이러한 부동산거래이행보증제도인 에스크로우제도가 실시될 경우 다음과 같은 기대효과가 있다.
① 부동산 에스크로 제도는 동시이행의 장점이 있다. 동시이행의 효과라 함은 에스크로 회사가 매도인에게 돈을 지급함과 동시에 매수인에게 소유권의 이전등기가 이루어진다는 것을 의미한다. 그러므로 에스크로는 이해 당사자들의 금전에 대한 적절하고 합법적인 관리와 부동산 거래의 동시이행을 보장해 주는 것이다.
② 매도인과 매수인 등의 매매당사자들이 합법적으로 매매가 종결될 때까지 매매대금 등 금전을 직접 거래하지 않는, 즉 의뢰인의 돈과 중요한 문서들이 이해관계가 없는 제3자(에스크로 회사)의 법적인 책임 하에 안전하게 맡겨져 있기 때문에, 우리나라 부동산 시장에 발생될 수 있는 부동산 거래 사기 사건들을 사전에 방지할 수 있다.
③ 에스크로 회사에 소유권 이전에 필요한 모든 업무를 맡기는 경우에는 모든 것을 한 곳에서 관리하기 때문에 업무진행이 일률적이며 정확하고 절차가 신속하다.
④ 본질적으로 부동산의 소유권이 이전되기 전에 부동산의 모든 조건이 충족되었는지 감시하는 수단 및 자금과 문서의 교환소 역할을 제공해 준다.
⑤ 부동산 거래의 투명성이 확보되는 효과를 볼 수 있어 정부차원에서는 취득세, 등록세, 양도소득세 등 징수 가능한 세원의 누수를 방지할 수 있다.
⑥ 권원보험제도를 에스크로 제도와 아울러 도입 후 정착시킨다면, 부동산 소유권 및 목적부동산의 권리관계에서 발생될 수 있는 하자들에 대하여 해당 부동산의 매수인이 보호를 받을 수 있다.
⑦ 우리나라 부동산 시장에 이미 도입된 주택저당유동화제도(MBS)를 운영할 때, 본 에스크로 제도가 많은 도움이 될 수 있는데, 그 이유는 소비자가 융자를 받을 경우, 그 복잡한 서류의 정리 및 금전배분을 에스크로 회사에서 담당하여 금융기관과 상호 보완적 역할을 수행할 수 있기 때문이며 그로 인해 부도산거래도 원활해질 수 있다.
3. 에스크로의 성립조건
에스크로는 매도자의 권리증서와 매수자의 매수대금을 교환함으로써 매도인의 권리가 이전되는 서면계약에 거래당사자들이 동의할 때 존재된다. 에스크로와 관련된 계약이 유효한 계약이 되기 위해서 다음과 같은 4가지 요건을 갖추어야 한다.
① 계약당사자가 존재해야 한다.
- 매매시 계약당사자가 존재해야 하는데 에스크로에서 매도자와 매수자를 계약당사자라고 한다.
② 계약 대상물인 부동산이 존재해야 한다.
- 현존하는 부동산이 없는 경우에는 에스크로는 성립되지 않는다. 대상물의 존재여부는 권리 조사를 통해 사전에 확인하게 된다.
③ 에스크로 의뢰서를 작성하여 조건에 대한 상호합의가 있어야 한다.
- 매매계약시 에스크로 의뢰서에 나와있는 조건에 따라 계약당사자는 서면에 기입
④ 합당한 대가가 있어야 한다.
- 부동산 매매시 에스크로 과정에 따라 발생하는 부동산 매매대금, 각종 비용 등은 계약당사자가
지불해야 한다.
4. 에스크로의 흐름도
● 공인중개사를 통한 부동산 거래시
● 부동산 직거래시
5. 권원보험
1) 권원조사
매수인과 매도인이 부동산을 거래하기 위해 작성하게 되는 계약서에는 매수인이 매매계약 체결 후 10일 이내에 사전권원보고서에 대해 이의를 제기하지 않으면 자동으로 이를 승인한 것으로 간주한다는 문구가 명시되어 있다. 사전권원보고서는 한마디로 매수인이 매도인의

키워드

부동산,   거래사고,   에스크로