[사회과학대]리츠(학사졸업논문)

소개글

[사회과학대]리츠(학사졸업논문)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ.서론
ⅰ.리츠의 도입

Ⅱ.본론
ⅰ.부동산투자신탁(REITs)의 일반적인 투자 특성
ⅱ.부동산투자신탁과 부동산신탁의 차이
ⅲ. 리츠 시장의 전망
ⅳ. 리츠 투자의 유의점-1
ⅳ. 리츠 투자의 유의점-2
ⅴ. 리츠는 부동산 시장 호재 인가?

Ⅲ. 선진국의 리츠 제도 도입 현황
ⅰ-ⅰ.미국의 리츠
ⅰ-ⅱ. 미국 REITs의 운영방식
ⅱ.호주의 LPT
ⅲ.일본의 SPC

본문내용

형태로 바뀌어 리츠법에 통함됨에 따라 일반리츠와 구조조정 리츠등 두가지 형태의 상품이 시장에 등장하게 된 것이다.
리츠는 여러 기관 투자자 및 일반개인으로부터 자금을 공개적으로 모집, 투자하는 공모펀드. 개인이나 법인이 자체 개인자금을 가지고 투자하는 사모펀드와는 다르게 운용될 수 밖에 없다.
공모펀드는 반복적으로 임대수입이 발생할 수 있는 부동산에 투자, 불확실한 것을 기피하는 투자자들에게 예측 가능하고 안정적인 수익을 제공해 줄 수 있어야 한다. 반면 사모펀드는 연속적인 임대소득보다 가격상승에 목적을 두고 투자할 수 있는등 고수익을 볼 수 있지만 예측 가능성이 떨어진다.
리츠제도의 성공적인 정착을 위해선 투자자 및 경영자들이 리츠를 올바로 바라볼 수 있어야 한다. 우선 리츠가 황금알을 낳는 거위가 아니라는 점을 인식해야 한다.
미국의 경우 은행예금 금리보다 조금 높은 연 7~8% 정도의 안정적인 배당수익과 최소 연 3~4% 정도의 인플레이션을 만회할 수 있을 정도의 주가상승 이익이 나올 수 있다면 좋은 투자대상으로 본다.
미국이 우지 나라에 대한 좋은 투자국이기는 하나 현재 미국의 리츠들도 수익률이 약 12% 정도라 동일한 상품이라면 굳이 우리나라에 투자할 이유가 없을 것으로 보인다. 단지 향후 우리나라 부동산 시장이 어떻게 변할 것인가에 따라 자산가치 증가에 대한 수익률을 감안할 것이다. 전반적으로 우리나라 부동산 시장에 대해서는 잠재력이 높은 것으로 보고 있다. 2002년 월드컵개최, 그리나 우리나라 경제성장에 대한 긍정적 시각 등이 그것이다.
그렇지만 우리나라에 대한 투자는 극히 제한적일 것입니다.
결국 국내 자금이던지 외국 자금이던지 투자유치는 수익률과 안정성, 환금성이다. 리츠제도 자체가 유사 리츠사들의 활동을 허용하지 않고있어 안정성은 어느정도 확보하였고, 리츠 주식이 상장이나 코스닥에 등록되면 환금성은 확보할 수 있다. 결국 문제는 수익성에 달려있다 할 것이다.
리츠의 수익성에 영향을 미치는 가장 큰 요인은 크게 3가지로 보고 있다.
첫째, 세제혜택, 둘째, 차입의 허용여부, 셋째, 거래의 제한이니다.
우리의 경우 이러한 문제에 대해서는 보다 전향적인 자세를 보여야 할 것으로 보인다.
또 리츠가 보유한 부동산은 인플레이션의 영향을 받지 않고 가격이 상승할 수 있지만 리츠 주식은 부동산의 본질가치와 무관하게 수요공급 및 인기도에 따라 가격이 결정되기 때문에 주가 원금손실을 볼 수도 있다는 점에 유의해야 한다,
리츠 주식을 상장하는데는 대략 1년정도 소요될 것으로 보이기 때문에 개인 투자자의 경우 반드시 여유자금을 가지고 투자하는 것이 바람직 하다.
한편 리츠 경영자들은 투자자들에 대한 책임감을 가지고 투자자들이 예측 가능한 수익을 얻을 수 있도록 자산을 운용해야 한다. 리츠가 지나치게 투자위험에 노출되지 않도록 해야 하는 것이다. 그리고 투자성과를 객관적으로 평가, 투명하게 관리하여 투자자들로부터 신뢰를 얻을 수 있도록 해야 한다.
따라서 리츠 경영자들은 높은 수익을 공언하거나 확정 수익률을 보장하는등의 광고를 해서는 안된다. 투자자들에게 적은 수익률을 약속하고 항상 초과하여 성과를 기록한다는 경영자세를 가지고 배당수익과 리츠주가를 꾸준히 상승시키려는 노력이 필요하다고 본다.
투자자들도 정확하게 리츠를 알고 투자하고, 리츠 경영자들도 리츠 특성에 맞게 잘 운용, 이제 새로 도입되는 리츠가 성공적으로 정착될 수 있도록 모두가 노력을 기울여야 할 것으로 보인다.
ⅱ. 리츠 활성화에따른 기업 유동성확보 도움
최근 부동산업계의 화두 중 하나는 REITs(부동산투자회사 :Real Estate Investment Trusts)가 아닌가 싶다.
부동성이 가장 큰 특징 중의 하나인 부동산을 증권화시켜 유동성이라는 반대의 개념을 부여하고 나니 사람들의 관심이 높다. 특히 유동성을 필요로 하는 기업들의 관심은 더욱 뜨겁다.
우리는 지난 국제통화기금(IMF) 경제위기 전까지만 하더라도 부동산은 소유하고 있으면 돈이 되는 것으로 생각하고 있었다. 하지만 이러한 생각은 IMF로 인하여 근본적인 전환이 이루어지게 됐다. 과다한 금융비용의 증가로 인하여 기업들은 유동성 위기에 직면하게 되었고, 이에 따라 유동성을 확보하지 못한 기업들은 도산하게 됐다.
이러한 측면에서 현금흐름을 중시하는 시장 상황에 따라 부동산을 유동화시키는 문제가 구조조정 성공의 하나로 작용하게 된 것이다.
이같은 시점에 등장한 것이 리츠제도이다.
투자자들의 자금을 모아 부동산에 투자하고 그 이익을 나누어주는 부동산 간접투자제도인 리츠는 일반인에는 부동산 투자기회의 확대를, 기업에는 자산유동화를 통한 구조조정의 기회를 제공한다. 리츠제도를 이용하게 되면, 기업이 부동산을 과다하게 소유해가면서까지 기업활동을 할 필요가 없다. 리츠로부터 기업활동에 필요한 부동산을 임차하면 되는 것이다. 따라서 부동산 소유에 드는 과다한 비용을 다시 기업활동에 투자함으로써 한 걸음 더 기업이 성장할 수 있는 것이다.
그동안 수많은 기업에서 뼈를 깎는 구조조정을 시행해 왔다.
하지만 구조조정은 어느 한 시점에서 끝나는 단선적인 의미가 아닌 만큼 계속적인 구조조정이 필요하다. 최근에 발표한 우리 그룹의 CR REITs(기업구조조정 부동산투자회사 : Corporate Restructuring REITs)를 활용한 서울 중구 장교동 한화빌딩 그룹사옥의 유동화도 이러한 측면에서 이해될 수 있을 것이다.
또한 리츠제도는 외국의 사례를 보면 오피스, 임대주택에도 활용되고 있지만 가장 광범위하게 활용되고 있는 분야는 유통레저분야라고 할 수 있는데, 우리가 알고 있는 메리어트 호텔은 세계적으로 유명한 호텔리츠다.
유통레저분야는 한화그룹에서 미래 성장의 한축으로 생각하고 있는 분야로서 리츠제도를 활용한 유통레저분야의 체인사업화를 통한 성장전략은 또 다른 국내의 성공적인 리츠 사례가 될 수 있을 것이다.
다만, 현재 우리나라의 리츠제도는 미국이나 호주 등의 리츠제도와는 달리 일반리츠와 CR리츠로 나뉘어져 투자자들을 혼란케 하고 있다. 하루속히 세제 및 관련 법령의 조속한 손질을 통하여 리츠제도가 시장에서 정착되었으면 한다.

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