부동산경매임차인의지위에관한연구

소개글

부동산경매임차인의지위에관한연구에 대한 보고서 자료입니다.

목차

목 차
Ⅰ. 서 론..........................................................................................................................................1

1. 연구의 목적.........................................................................................................................1 2. 연구의 범위 및 방법.........................................................................................................2


Ⅱ. 임차인의 지위에 관한 이론적 고찰 ..............................................................................4

1. 법이론에서의 임차인.........................................................................................................4
1) 임대차의 개념...............................................................................................................4
2) 임차권 본질에 관한 학설..........................................................................................5
3) 임대차보호법법의 성격..............................................................................................6

2. 임차인의 지위......................................................................................................................7
1) 경매절차와 임차인......................................................................................................8 2) 주택임대차와 임차인..................................................................................................8 3) 상가건물임대차와 임차인..........................................................................................9

Ⅲ. 임차인의 법적지위에 관한 법․제도적 실증분석....................................................10

1. 경매절차상 임차인의 법적지위.....................................................................................10
1) 민사집행의 원리.........................................................................................................10
2) 이해관계인으로서의 임차인....................................................................................11
3) 압류절차에서의 임차인............................................................................................14
4) 배당절차에서의 임차인............................................................................................25
5) 소유권이전촉탁 및 명도절차에서의 임차인.......................................................29

2. 주택임대차보호법상 임차인의 법적지위....................................................................32
1) 주택임대차보호법 개관 ..........................................................................................32
2) 주택임차인의 법적지위............................................................................................34

3. 상가건물임대차보호법상 임차인의 법적지위...........................................................52
1) 상가건물임대차보호법 개관.....................................................................................52
2) 상가건물임차인의 법적지위.....................................................................................54



Ⅳ. 임차인 법적지위의 문제점 및 개선방안.....................................................................63

1. 임차인 법적지위의 문제점............................................................................................63
1) 경매임차인의 법적지위.............................................................................................63
2) 주택임차인의 법적지위.............................................................................................66 3) 상가건물임차인의 법적지위 ...................................................................................71

2. 임차인 법적지위의 개선방안........................................................................................73
1) 경매임차인.................................................................................

본문내용

범위로 증감된다. 그러나 당사자가 상당하다고 주장하는 증감액이 다를 경우에는 결국 法院이 그 상당액을 확정하여야 하며 이때 借賃 인상을 요구하는 賃貸人고 借賃감액을 요구하는 賃借人 간의 賃貸료 訴訟에 있어서 賃借人은 판결이 확정될 때까지 종전 賃貸료를 지불하면 된다. 法院이 借賃 및 保證金의 증액을 확정하는 경우에도 그 호가정액에 따라 증감의 효력이 발생하는 것은 판결 확정시부터가 아니라 증감 청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터이다.
商街建物賃貸借保護法의 적용범위는 賃貸保證金에 의한 제한 규정을 설정함으로 인하여 借賃 등의 증감액에 따라 동법의 보호를 받을 수 있는지 여부가 결정되므로 차후 借賃 등의 증감청구에 대한 민사訴訟이 양산될 우려가 있다.
표3) 住宅 및 상가건물 賃貸借 보호의 비교
구분
상가건물임대차보호법
주택임대차보호법
적용범위
保證金이 일정규모 이하인 상가건물의 賃貸借
주거용건물의賃貸借(규모의 제한이 없음)
對抗力
건물의 인도와 사업자등록신청 다음날부터 제3자에 대하여 효력발생
住宅의 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 제3자에 대하여 효력 발생
우선변제권
.대상: 대항요건을 갖추고 임대차계약서상 確定日字를 받은 자
.競賣 . 공매시 후순위권리자보다 우선하여 保證金을 받음
최우선변제권
.예)서울: 保證金45백만원이하의 賃借人을 대상으로 1,350만원한도로 보상(보상대상保證金의30%)
.임대건물가액 1/3 범위 내 配當
. 예) 서울 : 保證金 40백만원 이하의賃借人을 대상으로 16백만원을 한도로 보상(보호대상保證金의 40%)
. 임대건물가액 1/2범위 내 配當
賃貸借기간
. 契約기간은 최소1년
. 5년 범위 내 契約갱신요구 가능
契約기간은 최소2년
借賃保證金증감
. 사정변동시 당사자간 증감청구, 증액의 경우 시행령이 정하는 비율(12%)내에서 가능
. 증액청구는 契約 또는 증액이 있은 후 1년 이내에 못함
사정변동시 당사자간 증감청구, 증액의 경우 시행령이 정하는 비율(5%)내에서 가능
열람.제공
. 제공내용
- 賃貸人.賃借人의 인적사항
- 사업자등록사항
- 確定日字 등
. 제공대상
- 건물 賃貸借 이해관계자
없 음
Ⅳ. 賃借人의 法的 地位의 問題點 및 改善方案
1. 임차인의 법적 지위의 문제점
1) 경매임차인의 법적지위
(1) 경매절차에서의 시간소요 문제
현행 민사집행법은 부동산에 대한 競賣절차를 매우 중요시하여 유체동산의 競賣에 있어서 와는 달리 매수인을 선정하는데 있어서도 집행관의 전결로 하지 아니하고 법원의 심사에 의한 賣却許可決定을 거치도록 신중을 기하고 있을 뿐만 아니라 매각허가결정에 대하여 利害關係人의 즉시항고를 인정하고 매각허가결정이 확정되기 전에는 대금의 수납이나 配當절차를 시행할 수 없도록 규정하고 있다.
부동산에 대한 競賣절차가 시간이 너무 오래걸린다는 점이다. 민사집행법상의 제도하에서는 매각기일이 한번 공전되면 최소한 20일 이상 30일 정도의 시일이 소요하게 되어 있었다. 그것은 新競賣기일을 정하는데 있어서도 ‘競賣기일은 공고일로부터 14일 이후로 정하여야 한다’는 민사집행법의거 新競賣기일을 정하고 그 공고를 촉탁하고 공고후 14일이 지난 후에 競賣기일을 열려면 아무래도 20일은 걸리게 되고 어물어물하면 곧 30일이 경과되고 마는 수가 있었다.
또한 競賣전반적인 시간을 검토해보면 채권자가 압류부동산에 경매를 넣고 매각개시결정에 따른 競賣기입등기후 상당한 시간이 경과한 후에야 집행관의 현황조사를 거쳐 賣却公告를 하게 된다. 매각물건이 많지 않을 때에라도 보통 6개월 정도는 걸리는데 매각물건이 많을 때는 1년씩 이상씩 걸리는 게 현실이다. 또한 공고후에도 매각이 되지 않아 유찰되면 감정가 대비 20～30 % 저감하여 최저매각가가 정해지고 다시 공고를 거쳐 진행된다. 最高價買收申告人이 정해지면 매각허가결정, 항고절차를 거쳐 잔금날자가 잡히고 잔금을 지급한 후에도 등기촉탁과 引導命令 또는 명도 문제에 봉착하게 된다. 이렇게 보면 競賣申請부터 소유권취득시점까지는 6월～1년은 걸리게 되며 1년을 훨씬 넘는 경우도 많다. 매각일부터 매각결정허가일까지 1주일, 다시 항고기간 1주일, 잔금일까지 1주일～4주정도 걸리는 등 3～7주는 걸리게 된다. 매수자가 인도명령을 신청하게 되면 또한 많은 시간을 요할 소지가 많다. 점유자를 내보내기까지는 상당한 시간을 요한다. 임차인 입장에서 보면 너무 많은 시간이 걸리고 그 지위가 불안하기 그지없는 것이다. 비록 임차인은 경매진행중 임차주택에 살 수는 있지만 결코 편한 마음이지는 않다. 경매소요시간에 따른 문제점은 심각하다 할 것이다.
(2) 換價節次上 문제점
소액임차인이나 최우선변제권이 있는 임차인은 최초매각기일 이전까지 법원에 권리신고를 하여야 하며 배당신고까지 겸해서 신고할 수가 있다. 간혹 법원에서 당연히 연락이 오겠지 하는 식으로 무지에서 오는 경우도 있으나 집이 경매에 들어간다면 법원이나 현장조사시 임차인으로서 궁금한 사항을 문의 해봐야 하는데 이 같은 권리 겸 배당신고를 누락하는 경우가 있다.
(3) 부동산현황조사상 문제점
執行法院은 매각개시결정 후 지체없이 執行官에게 不動産의 현상, 점유관계, 借賃 또는 保證金의 액수 기타 現況에 관하여 調査할 것을 명하여야 한다(민사집행법 제85조). 이것을 現況調査命令이라고 부른다. 執行官은 현황을 조사한 때에는 現況調査報告書를 소정의 기일까지 執行法院에 제출하여야 한다. 실무상 2주내로 작성, 제출토록 하고 있다. 執行官은 現況調査의 대상이 住宅인 경우에 賃貸借關係의 확인을 해야한다. 특히 賃貸借와 관련하여서는 賃借人의 優先辨濟權, 落札人에 대한 對抗力, 配當段階에서의 假裝賃借人의 색출 등을 위한 가장 중요한 資料가 되므로 現況調査報告書의 정확한 작성이야말로 매각에 있어서 賃貸借의 적정한 처리를 위한 基礎가 된다. 하지만 집행관의 세입자 조사는 공부상, 서류상도 하겠지만 주위탐문이나, 이해관계인이 아니 사람이나 세입자등을 상대로 하나 구술, 탐문에 의하여 하다가 보니 그 내용이 정확치 않고 신빙성이 없는 경우도 있다. 또한 현황조사는 1회에 그쳐 유찰후 재매각이나 저감되어 매각에 나온 물건이 시간이 흐름으로 권리관계나 형상이 바뀐대도 불구하고 처

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