부동산경매 말소기준권리

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폐해가 심해지자 최근에는 단속하는 경향이 있다.
가장 피해를 받는 사람은 물론 다른 권리자들이다.
그들 이해관계인들은 우선 가장임차인이라는 의심이 들면 배당기일에 참석하여 배당표에 대한 이의를 신청한 후 배당이의의 소를 제기해야 한다.
이때 주택의 내부구조, 임차인의 사용부분 및 사용인원, 계약의 과정과 입주경위의 특이성, 주민등록이 경매신청에 임박하여 이루어졌는지 여부, 소유자 또는 채무자와 임차인의 인적관계, 실제 거주하는지 여부, 종전 주민등록지의 거주현황 등을 파악하여 가장임차인임을 입증함으로써 배당표를 정정하게 된다.
형사고발(사기죄, 기타 문서에 관한 죄등)도 가능하다.
주택의 시가가 4,800만원 정도인 주택에 보증금 7,000만원에 계약한 것으로 임대차계약을 써서 제출한 처제를 가장임차인으로 판단한 서울지방법원의 판결이 있다.

5. 주택임차인 분석
여기서의 주택임차인은 물론 임차권등기가 나지 않은 주택임대차관계에서의 문제이다.
등기가 되어 있는 임대차는 등기의 순위에 따라 말소 또는 인수되기 때문이다.

(1) 말소기준등기보다 앞서서 대항력을 갖춘 임차인
이는 소위 선순위임차인이므로 원칙적으로 낙찰자에게 대항할 수 있다.
따라서 입찰참여자는 희망하는 매수가격에서 임대보증금을 뺀 금액으로 입찰에 참여해야 한다.
다만 낙찰기일에 앞서서 임차인이 확정일자까지 받아 놓은 경우에는 임차인은 그냥 선순위로서 대항력을 인정받을 수도 있지만 법원에 배당을 요구할 수도 있는데, 이 두가지 중에서 어느 것을 선택하느냐는 어디까지나 임차인의 자유이다.
따라서 임차인이 확정일자까지 갖춘 경우는 입찰참여자는 입찰당일 법대열람을 통해서 임차인의 배당요구서가 법원에 들어와 있는지를 반드시 확인해서, 만일 들어와 있으면 입찰에 참여해도 되지만 배당요구서가 없으면 역시 매수 희망가격에서 임대보증금을 뺀 금액으로 입찰에 참여해야 한다.
다만 배당요구를 했어도 배당받지 못하는 금액만큼은 낙찰자의 부담해야 한다.

(2) 말소기준등기보다 뒤진 임차권
이는 소위 후순위임차권으로서, 말소기준등기와 함께 임차권은 소멸한다.
다만 임차인이 얼마만큼이라도 배당을 받아 나갈 수 있는 경우에는 그만큼 주택의 명도는 용이하다.

(3) 주택임차인의 4가지 형태
(가) 대항력요건(입주와 주민등록이전)을 구비하지 못한 임차인
선순위 임차인이건 후순위 임차인이건 거의 아무런 법적보호를 받을 수 없는 경우이다.
굳이 배당을 받으려면 채무자의 재산에 가압류등기를 해 놓고 소송을 통해서 구제받아야 한다.
(나) 대항력요건을 구비했으면서도 소액보증금에 해당하는 경우
선순위자라면 굳이 소액보증금제도를 이용할 필요가 없이 대항력을 이용하여 낙찰자에게 보증금 전액을 받아내는 것이 현명하다.
확정일자까지 갖춘 자로서 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우라면 역시 굳이 소액보증금제도를 이용할 필요없이 확정일자를 이용하여 전액 배당받는 것이 현명하다.
다만 후순위자로서 확정일자가 없다면 소액보증금제도를 이용하여 최선순위자로서의 보호를 받고 그 나머지 보증금 잔액은 역시 소송을 통해서 구제받을 수 있다.
(다) 대항력요건을 구비했으면서도 확정일자까지 받아 놓은 경우
배당액이 충분한 경우는 선순위자든 후순위자든 법적보호에 전혀 지장이 없다.
다만 선순위자라면 배당을 요구하든 아니면 대항력을 이용하든 문제가 되지 않을 것이나, 후순위자라면 대항력을 이용할 수 없으므로 반드시 배당을 요구해야 한다.
배당액이 충분하지 않은 경우에는 선순위자라면 당연히 대항력을 이용해서 낙찰자로부터 보증금 전액을 받아내야 할 것이지만 후순위자라면 대항력도 없으므로 반드시 배당요구를 하여 얼마간 배당을 받은 후, 나머지 보증금 잔액에 대해서는 다시 소송을 통해서 구제받아야 한다.
(라) 대항력요건은 구비했으나 소액보증금에 해당하지도 않고 그렇다고 확정일자를 받아 놓은 것도 아닌 경우
선순위자라면 보호를 받지만 후순위자라면 1)의 경우처럼 소송을 통해서만 구제될 수 있다.

6. 상가건물의 경우
2002년 11월 1일부터 상가건물임대차보호법이 시행되고 있다.
상가건물의 경우에도 부동산 경매에서 중요한 것은 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이다.

(1) 대항력요건
대항력요건은 사업자등록과 점유이다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항).
대항력의 기준시점은 사업자등록과 점유의 다음날이다(동법 제3조 1항).
주택임대차보호법과 관련한 대법원판례를 유추해 본다면 사업자등록과 점유 중 늦은 날 다음날 오전 0시부터일 가능성이 크다.
입찰자가 이를 명확히 하기 위해서 동법은 이해관계인이 관할 세무서장에게 이에 관한 사항을 열람 또는 정보제공하도록 요청할 수 있게 배려하고 있다(동법 제4조).

(2) 우선변제권
대항력요건과 관할 세무서장으로부터의 임대차계약서 상의 확정일자를 받은 임차인은 우선변제권을 행사할 수 있다(동법 제5조 제2항).

(3) 최우선변제권
경매기입등기 전까지 대항력요건을 구비한 소액 임차인은 낙찰가의 3/1의 범위에서 최우선변제권을 행사할 수 있다(동법 제14조).
최우선변제를 받을 수 있는 임차보증금(최우선변제금)은 서울특별시 4,500만원(1,350만원), 수도권정비계획법에 의한 수도권 중서울특별시를 제외한 과밀억제권역(수원, 안양, 군포, 의왕시 등) 3,900만원(1,170만원), 군지역과 인천광역시를 제외한 광역시 3,000만원(900만원), 기타 지역은 2,500만원(750만원)이다.
보증금 이외에 차임이 있을 때에는 월차임 기준액의 100배를 보증금에 합산한 금액을 기준으로 최우선변제권 유무를 판별한다.
예컨대 서울에서 보증금 1,000만원과 월세 50만원으로 세든 상가임차인은 1,000만원 + 50만원 x 100 = 6,000만원으로 계산되어 최우선변제가 불가능하다.

(4) 기타
임대차기간 5년의 범위에서 임차인에게 계약갱신요구권(동법 제10조)이 인정된다.
주택임차권등기명령제도와 유사하게 상가임차권등기명령제도도 인정된다(동법 제6조).
임대차기간의 정함이 없거나 1년 미만으로 정한 임대차기간을 1년으로 간주된다(동법 제9조 제1항).

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