토지와무역관리

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료되면 구역내 토지 또는 가옥소유자 520인이 모여 조합설립위원회를 구성한다. 위원회는 재개발조합의 창립에 필요한 제반 사항과 시공자의 선정방법을 결정한다. 세입자 이주대책, 건립되는 건축물의 배치, 바닥면적, 층수, 주택의 규모 및 분포, 공공시설 설치계획, 철거민 가수용계획 등 조합의 정관 및 사업시행계획에 포함될 사항에 대해서는 조합설립위원회가 잠정안을 마련한다.
구체적 건축계획은 원칙적으로 재개발조합과 건축업자가 공동으로 수립하게 되어 있다. 그러나 재개발사업구역내의 많은 주민들은 건축이나 재개발에 대한 구체적 지식이 없기 때문에 건축업자의 선정, 건축비 산정, 단지계획 등 계획의 구체적 사항들은 조합설립위원회와 건축업자에 의해 비밀리에 진행되는 경우가 많다. 그 과정에서 많은 부조리들이 발생하기도 한다.
건축물의 층수 및 개방공간의 면적은 건폐율 및 용적율로 규제되는데 아파트의 경우 저층아파트는 건폐율 30%, 용적율 150% 이하로, 그리고 고층아파트는 건폐율 25%, 용적율 250%로 규제되고 있다. 건물 내에 배치되는 개별가구의 규모에 대해서도 \'개별가구의 최대규모는 45평 미만이어야 하며 또한 국민주택규모 이하의 주택이 전체 호수의 60% 이상을 차지하여야 한다\'는 정부의 규제가 작용한다.
합동재개발의 경우 사업시행의 주체는 해당지구내 토지소유자와 가옥소유자로 구성되는 \'재개발조합\'이며, 공사를 담당하는 건설업자는 \'참여조합원\'이 된다.
조합에 의하여 재개발사업계획이 작성되면 정부의 승인을 받아 구역내의 지장물들을 철거한 후 아파트의 건축이 시작된다.
이와 같이 하여 건축된 아파트는 정부의 승인을 받은 관리처분계획에 따라 조합원들에게 분배된다. 일반적으로 일정면적 이상 사유지의 소유자나 무허가 건물대장에 올라 있는 무허가 건물 소유자에게는 \'일반조합원지분\'이, 그리고 일정면적 이하의 토지소유자나 무허가 건물 대장에 등록되지 않은 무허가 건물 소유자에게는 \'청산조합원지분\'이 부여된다. 전자는 아파트를 배정받을 수 있는 권리를 소유하나, 후자에게는 아파트 대신 지분에 해당하는 현금이 지불된다. 아파트는 공동배분방식과 평가방식 중 하나에 의하여 배정된다.
공동배분방식하에서는 모든 조합원이 동일한 지분을 소유한다. 따라서 조합원 각자가 희망하는 평수를 지원할 수 있다. 만약 해당 평수의 아파트 숫자가 희망자의 수보다 작으면 추첨으로 결정된다.
한편 평가방식은 토지 등의 소유자가 자신이 종전에 소유하던 재산의 평가액에 비례하는 평수의 아파트를 배정받는 방식이다. 어떠한 경우이든 재개발비용의 부담은 배정받은 아파트의 평수에 비례하도록 배분된다.
세입자가 아닌 가옥주들에게는 시공회사로부터 500만원 정도의 이주대책비가 무이자 또는 저리로 융자된다. 가옥주에게 융자되는 이주대책비는 세입자에게 지급되는 이주대책비와는 달리 입주와 동시에 상환된다.
국공유지를 점유하고 있는 가옥주에게 입주권을 부여하는 것은 무허가건물의 부속토지에 대한 연고권을 인정하기 때문이다. 연고권은 실제 사용면적을 원칙으로 한다. 그러나 그 면적이 50평(165m2)을 초과하면 최대 50평에 대한 연고권만을 인정한다. 구멍가게 등을 소유하고 있던 자에게는 단지내의 상가를 실비로 분양받은 권리가 주어진다.
입주가 끝나면 공공시설용지를 제외한 단지내의 모든 토지는 사유화된다. 재개발구역의 상당부분을 차지하던 종전의 국공유지는 개별 가옥소유자에게 불하된다. 불하는 불하면적조정에 의한다. 1989년 이전 불하가격은 공인감정사 2인이 평가한 금액의 평균을 원칙으로 하였다. 이 가격은 재개발 사업 이후의 토지가격에 비해 1/5이하인 것이 일반적이었다. 그러나 \'89년 이후부터는 공시지가에 의한 불하가 이루어짐으로써 국공유지 불하가격이 크게 올랐다
이렇게 하여 취득된 토지의 소유자 및 원래의 사유지 소유자들은 분양금액에서 토지평가금액이 공제된 금액만을 분양금으로 납부한다.
세입자는 다음의 네 가지 이주대책 중 하나를 선택할 수 있다. 첫째, [공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙]에 따라 3개월분의 주거대책비를 지급받을 수 있다. 둘째, 희망자가 10가구 이상일 경우 712평 규모의 이주정착지를 제공받을 수 있다. 나머지 하나의 대안은 입주권인데 이에 대한 규정은 1989년 4월을 기점으로 차이를 보인다. 그 이전에는 아파트 방 한칸의 \'우선분양권\'이 주어졌다. 그러나 1989년 4월 이후부터는 전용면적 710평 정도의 영구임대아파트 입주권을 제공받는 것도 가능하도록 규정이 개정되었다.
\'우선분양권\'의 경우 원칙적으로 1회에 한하여 전매가 가능한 반면 영구임대주택입주권은 영원히 전매가 불가능하도록 되어 있다. 현실적으로 대부분의 세입자 \'우선분양권\'은 전매를 통하여 타지역 거주자의 손에 넘어가게 된다. 그러나 영구임대주택입주권은 현실적으로 전매가 불가능할 것으로 생각된다.
\'우선입주권\'을 가진 사람들이 모두 입주하고도 남는 아파트 수가 20호 이상일 때는 대부분 채권입찰에 의한 일반분양을 하게 된다. 피분양자는 주택청약예금이나 주택청약저축에 가입되어 있어야 한다. 전체 분양대금 중 분양가는 조합이 환수하여 건축비에 충당하고 채권기입액은 국민주택기금으로 편입된다. 만약 잔여가구의 수가 20가구 미만이면 그 처분방법을 조합총회에서 결정한다. 단지내 상가의 일반분양은 공개경쟁입찰에 의한다.
주거환경개선사업
주거환경개선지구 지정 현황
1989년에 국회를 통과한 [도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법]은 철거재개발이 곤란한 불량무허가주택 지역의 경우 \'주거환경 개선지구\'로 지정하여 철거를 하지 않고, 기존 주택을 보수/개량할 수 있는 현지보존개량을 가능하게 하였다.
주거환경개선사업 대상 지역은 1992년 11월 현재 502개소이며 이 중 지구 지정이 완료된 지역은 170지구 733만m2에 이른다. 도심재개발사업지구나 주택개량재개발사업지구가 주로 서울에만 편중되어 지정된 것과는 대조적으로 주거환경개선지구는 전국적으로 비교적 고르게 분포되어 있다.
법적 요건 및 절차
노후불량건축물이 총건축물의 1/2이상인 지역, 도시재개발구역으로 토지면적 1/2이상의 소유자와 건물 소유자 총수의 1/2이상이 도시재개발을 원하지

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토지와무역관리,   토지,   무역,   석탄,   석회석,   석유