미국의 도시설계제도

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미국의 도시설계제도에 대한 보고서 자료입니다.

목차

미국의 도시설계제도

① PUD(계획단위개발기법) :

② SPEICIAL ZONEING DISTRICT(특별용지지역제)

③ PERFORMANCE ZONING(성능지역지구제,환경기준설정용도지역제)

④ IMPACT ZONING(영향지역지구제, 영향지역제) :

⑤ OVERLAY ZONING(중복지역지구제)

⑦ INCENTIVE ZONING(보상지역제)

본문내용

한 것으로서 일반적으로
(1)홍수, 산사태, 연약지반 등의 재해위험지역(밀도규제, 특수 건설기법 등 규정)
(2)경사지역(밀도규제, 우수의 지상 유출량, 절성토 등 규정)
(3)역사보존지역(건축물의 철거 및 복구계획, 신축건물 설계지침 등 규정)
(4)하천지역(건축선 후퇴, 제방변경범위, 식생, 배수 등 규정)과 같은 지역에 적용되고 있다.
이 제도는 기존 지역지구제에서의 행위제한 기준을 바꾸지 않으면서도 지역 내의 민감한 지역에 대해 추가적인 보호 수단으로 활용될 수 있지만, 공무원이나 개발자가 이러한 기준들을 충분히 숙지하지 못할 경우 개발이 지연될 수 있는 단점이 있다.
⑥ DENSITY ZONING
⑦ INCENTIVE ZONING(보상지역제)
■ 개념
보상지역제란 1960년대 초부터 미국의 각 도시들이 전통적 용도지역제를 보완하기 위하여 써 온 개발규제의 한 발전적 변형으로서, 비수익적 시설의 정비를 행하는 민간개발업자에 의한 개발에 대하여 적당한 개발보너스를 부여하는 대신 공공에게 필요한 쾌적요소(Amenity)를 제공하도록 유도하는 제도이다. 즉 개발자에게 용도지역제에서 허용된 개발한도 이상의개발권을 추가로(인센티브)로 부여하고 그 대신 공공에게 필요한 쾌적시설 및 공공시설의 공급을 유도하는 제도라고 할 수 있다.
■ 특징
이 제도는 공공(국가, 지자체)과 민간개발업자 간의 교역(Trade)과 협상을 통해 운용된다. 지자체는 개발자를 통해 지자체가 공급해야 할 녹지공간, 광장, 보행로, 아케이드 등의 공공시설을 확보, 개선하거나 특정 용도의 개발을 유도할 수 있으며, 개발자는 조례가 허용하는 것 이상의 고밀개발, 용도제한 완화, 형태규제 완화 등의 혜택을 누리게 된다. 일반적으로 교외지역보다 공공시설의 필요성은 높지만 확보가 어려운 도심지에 환경의 질을 향상시키기 위한 수단으로 많이 활용되고 있다.
이 제도가 실행되기 위해서는 먼저 도시정부와 개발업체 간의 협의 과정을 공개하고 주민의 동의를 얻는 등 정책결정의 투명성을 확보하여 각종 규제완화에 대한 보너스의 내용을 둘러 싼 특혜시비를 불식시킬 수 있어야 한다.
■ 집행 및 운용방법
선택규정 : 보상제도는 선택적인 것이지 의무적인 것이 아니며, 쾌적요소를 설치하지 않을 경우에도 벌칙은 없다.
보상의 방법 : 쾌적요소의 제공 등 소정의 요건을 구비하는 경우에는 자동적으로 보상이 주어지는 형태와 특별허가를 통해 보상을 받는 형태 등 2가지 방식이 있다.
보상에 관한 내용은 각 지구별 조례에 상세한 규정이 정해지며 사전확정적이어서 절대법적 지위를 갖고 정해진 절차대로 집행되거나 상한이 정해져 있지는 않다.
경우에 따라서는 도시계획위원회가 쾌적요소의 기준 및 보상의 크기 등에 있어서 재량권을 가지고 결정하기도 한다.
■ 개념
개발자에게 용도지역제에서 허용된 개발한도 이상의 개발권을 추가(인센티브)로 부여하고, 그 대신에 공공에게 필요한 쾌적시설 및 공공시설의 공급을 유도하는 제도
공공(국가, 지자체)과 민간개발업자간의 교역(trade)과 협상을 통해 운용되며, 공공은 개발자를 통해 공공부문이 공급해야 할 공공시설을 확보, 개선하거나 특정용도의 개발을 유도할 수 있으며, 개발자는 조례가 허용하는 것 이상의 혜택을 누리게 됨
일반적으로 교외지구보다 공공시설의 필요성은 높지만 확보가 어려운 도심지에 환경의 질을 향상시키기 위한 수단으로 많이 활용됨
보상지역제는 1960년대 초부터 미국의 각 도시들이 전통적 용도지역제도를 보완하기 위해 사용하여 온 개발규제의 변형적 형태로서, 이 제도를 효과적으로 운용하면 민간개발업자의 사익과 지방정부의 공익을 접목시킬 수 있는 유용한 수단이 될 수 있음(1962년 뉴욕시 조례)
■ 대상시설
녹지, 광장, 보행로, 아케이드 등 공공시설
■ 허용내용
고밀개발, 용도제한 완화, 형태규제 완화
■ 제도시행 전제
도시정부와 개발업자간의 협의과정을 공개하고 주민의 동의를 얻는 등 정책결정의 투명성을 확보하여 각종 규제완화에 대한 보너스의 내용을 둘러싼 특혜시비를 불식
■ 효과 및 문제점
70년대 후반 도심부 활성화 및 건축촉진 수단으로 활용
빌딩 고층화로 일조권, 교통체증, 공급과잉 등 비효율 발생
1. 정의 : 보상지역제, 즉 인센티브 용도지역제는 개발이익환수방법의 일종으로 민간소유자들이 자신이 건축물 내에 광장이나 조경, 예술품 등 여러 사람들에게 혜택을 주는 시설물을 설치할 경우 용적률 제한 등의 규제를 완화해 주는 수법임
전통적 지역제에서는 확보되지 않는 쾌적성, 예를 들어 광장, 아케이드에 의한 공개공지나 보행자공간 기타 냉난방시설이나 방재시설 등 비수익적 시설이 제공됨으로써 기존의 규제조건을 완화하거나 특전을 부여함으로써 특정한 목적을 유도하고자 하는 것임
2. 장점 : 지자체는 민간개발업자들을 통하여 녹지, 광장, 아케이드 등의 공익시설을 확보, 개선하여 생활환경의 질을 높일 수 있고, 지구의 특성에 맞는 특정용도의 개발을 유도할 수 있으며,민간개발업자는 지자체가 정하는 조례이상의 밀도완화, 용도 및 형태 규제의 완화를 얻을수 있음
3. 단점 : 지자체와 민간개발업자간의 보상지역에 관한 정보 및 협의과정 공개 등을 통한 정책결정상의 투명성이 확보되지 않을 경우 특정 민간개발업자에 대하여 규제완화의 특혜시비에 휩싸일 우려가 있음
⑧ AESTHETIC ZONING(미관지역)
기타 지역지구제의 한계성을 극복할 수 있는 다양한 수법들
① OFFICIAL MAPPING
미국의 대표적인 토지이용계획수립수단으로 장래 건설될 공공시설용지를 확보하기 위한 수단이다.
기존 및 계획도로용지를 정확하고 상세하게 기재한 O.M을 지자체 의회가 채택하면 이후 그 용지내에서의 건축행위가 금지되는 제도로 우리나라의 도시계획 결정구역내에서의 행위제한의 취지와 유사하다.
규제대상이 되는 것은 도로가 중심이나 공원, 학교, 기타 공공시설도 포함된다.
단, 가까운 장래의 실현가능성을 고려하면서 정확, 상세하게 용지를 지정하는 점이 다르다. 실현가능성이 적음에도 불구하고 다수의 공공시설용지를 지정하는 것은 경찰권에 의한 사유권 제한이기

키워드

미국,   조닝,   Zoning,   도시설계