제4장 부동산시장과 부동산경기변동

소개글

제4장 부동산시장과 부동산경기변동에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제1절 부동산시장
Ⅰ. 부동산시장의 개념 ................................................. 1
Ⅱ. 부동산시장의 특징 ................................................. 1
Ⅲ. 부동산시장의 형태 ................................................. 2
Ⅳ. 부동산시장의 기능 ................................................. 3
Ⅴ. 부동산의 수요와 공급 .............................................. 3
Ⅵ. 부동산 시장분석 .................................................. 8


제2절 부동산경기
Ⅰ. 개설 ............................................................ 10
Ⅱ. 부동산경기변동의 원인 ............................................ 12
Ⅲ. 부동산경기의 순환국면에 따른 부동산시장 특징 ..................... 13
Ⅳ. 부동산경기 측정지표 및 분석예측의 방법론 .......................... 14
Ⅴ. 부동산의 투기와 투자 .............................................. 16

본문내용

은 금리 인상, 토지 보유세 강화, 양도소득세 강화로 집약된다. 이제 이 세 가지 정책의 장단점에 대해서 살펴보도록 하겠다.
우선 금리 인상은 이자소득을 높여서 투기적 이익을 줄일 뿐 아니라 부동산 자금을 감소시켜서 투기 수요를 억제하기 때문에 투기 억제효과가 매우 확실하다. 그러나 급격한 금리 인상은 부동산 시장뿐만 아니라 거시경제 전반을 위축시키는 부작용이 있으므로 부동산 정책으로 활용하기에는 적합하지 않다.
토지 보유세와 양도소득세를 강화함으로써 토지의 불로소득을 제로로 만들 수도 있다. 토지 보유세는 부동산 이용수익의 일부를 조세로 징수하는 것이고, 양도소득세는 부동산 매각 시 발생하는 자본이득의 일부를 직접 조세로 환수하는 것이다. 토지 보유세는 부동산 소유자에게 돌아가는 부동산 이용수익을 줄일 뿐 아니라 땅값을 끌어내려 자본이득에 대한 기대치도 낮추는 효과를 발휘한다. 사람들은 토지보유세가 땅값을 끌어내리는 효과가 있다는 것을 잘 알고 있기 때문에 그것을 강화한다고 하면 바로 자본이득의 기대치가 하향 조정되는 것이다. 단 토지와 건물의 구별 없이 부동산 보유세를 강화하는 것은 그다지 좋은 방법이 아니다. 토지에 대한 세 부담과 함께 건물의 대한 세 부담이 증가하기 때문이다. 건물에 대한 세 부담이 증가하면 사람들이 건물 보유를 꺼리게 되고 그것은 결과적으로 건물의 신축 증축 개조를 위축시키게 되는데 건물의 신축 증축 개조는 중요한 생산 활동이므로 이를 위축시키는 것은 바람직하지 않다.
자본이득을 직접 과세 대상으로 삼는 양도소득세는 당연히 자본이득의 기대치를 낮추는 작용을 한다. 자본이득을 직접과세대상으로 삼는다는 점 때문에 많은 사람들이 양도소득세를 토지 불로 소득 차단의 대표적인 방법으로 생각하지만 사실은 토지 보유세를 강화하는 것이 더 근본적이고 좋은 방법이다. 양도소득세는 토지불로소득을 환수하기는 하지만 부동산의 매각을 꺼리게 만드는 소위 ‘동결효과’를 낳는다는 점에서 결함이 있다. 양도 소득세는 부동산을 매각해야 부과 할 수 있기 때문에 이를 강화하더라도 사람들이 언젠가 다시 완화 될 것이라는 기대로 부동산을 팔지 않고 버티면서 부동산 이용수익을 누리는 쪽으로 마음을 바꾸기 쉽다.
그렇다면 금리인상, 토지 보유세 강화, 양도소득세 강화 세 가지 가운데 부작용이 없는 최선의 정책은 토지 보유세 강화라는 결론이 나온다. 단 당장 토지 불로소득을 완전히 차단할 정도로 토지 보유세를 급격히 강화하기가 어렵기 때문에 양도소득세 강화를 병행하는 것이 바람직할 때가 많다.
부동산 이용수익과 자본이득의 기대치 중 부동산 투기에 직접적인 영향을 미치는 것은 후자이다. 토지 보유세 강화를 통해 부동산 이용수익을 환수하면 자본이득에 대한 기대치도 함께 떨어지는 것이 보통이지만 부동산 시장이 과열된 상황에서는 그렇게 되지 않을 수도 있다. 특히 시장 참가자들 사이에 정부 정책이 계속해서 유지될 것이라는 믿음이 없을 경우 자본이득의 기대치는 쉽게 떨어지지 않는다. 실제로 정권의 교체이후 많은 정책의 변화들이 일어났음을 우리는 알고 있다. 그러므로 정책의 방향을 분명하게 하고 흔들림 없이 추진함으로써 시장 참가들의 신뢰를 얻는 일이 무엇보다도 중요할 것이다.
③ 부동산투자와 지역의 라이프사이클 패턴
지역 사이클이란, 어떤 지역이 나타내는 성쇠현상을 말하는 것으로 그 이론적 근거는 부동산도 유기체로서의 인간과 같이 시간의 흐름에 따라 점점 노후화되어 그에 따른 지역 또한 쇠퇴하여 간다는 생태학적 개념에 착안한 것이다.
우리가 부동산투자를 함에 있어서도 이와 같은 대상지역의 생태학적 국면을 잘 파악하여 투자대상지역선정에 유의하여야 한다. 일반적으로 지역의 라이프 사이클은 다음 5단계로 구분된다.
1) 성장기
새로 어떤 지역이 개발되는 시기이다. 그 기간은 지역의 규모, 개발방법, 성장상태 등에 따라 다르나 약 15~20년 정도이다. 성장기의 지역적 특성은 다음과 같다.
- 부동산가격상승이 활발하다.
- 투기현상이 개재되기 쉽다.
- 지역 내 공간이용에 대한 경쟁이 치열하다.
- 지역 내 주민들의 교육수준이 높고 젊은 계층이 많다.
- 기타 신개발지역의 형성과정에서 일어나는 여러 가지 현상이 나타난다.
2) 성숙기
지역의 개발이 진행됨에 따라 지역은 점차로 안정되어 간다. 이 단계가 성숙기이다. 이 기간은 지역을 구성하는 건물의 구조, 내용연수, 지역의 규모, 주민의 사회적경제적 지위 등에 따른 차이가 있지만 대체로 20~25년 정도이다. 성숙기의 지역적 특성은 다음과 같다.
- 부동산가격과 지역기능이 최고에 이른다.
- 지역주민의 사회적경제적 수준은 최고로 높다.
- 지가는 안정되거나 가벼운 상승을 나타낸다.
3) 쇠퇴기
이는 지역의 건물이 경제적 내용연수가 다하여 점차 노후화되는 시기이다. 쇠퇴기에는 개발기나 성숙기에 이 지역으로 이사한 비교적 수준이 높은 계층의 주민들은 점차 다른 지역으로 이동하는 현상이 나타난다. 그리고 쇠퇴기를 기준으로 지역의 주사이클은 일단 마치게 되며, 그에 소요되는 기간은 약 40~45년 정도이다. 쇠퇴기의 지역적 특성은 다음과 같다.
- 지가수준은 하락하며, 설사 인플레이션의 영향으로 명목가치는 하락하지 않더라도 실질 가치는 상승하지 않는 것이 일반적이다.
- 기존의 사회적경제적으로 높은 수준의 주민은 다른 지역으로 이동해가고 대신 보다 낮 은 수준의 주민들로 대체되기 시작한다. 따라서 지역의 사회적경제적 수준도 저하되기 시작한다. (이를 Filtering 현상이라 함.)
- 주민의 이동이 용이하지 않는 경우는 종래의 지역을 재개발하기도 한다.
4) 천이기
이 시기는 쇠퇴기 이후의 단계로 Filtering 현상이 보다 활발하여 수준이 낮은 주민들의 이동이 쇠퇴기에서보다 활발하다. 이로 인하여 수요가 자극되어 부동산의 가격은 다시 가벼운 상승을 나타낸다.
5) 약화기
이 시기는 슬럼화 직전의 단계로 지역이 가장 낙후된 상태이다. 즉 쇠퇴기와 천이기의 기간 동안 지역개선을 위한 노력이 없으면 지역은 계속적으로 악화되어 이 시기에 이른다.
이상의 지역의 라이프 사이클의 5단계를 거치는 데는 일반적으로 약 100년 정도 소요된다.

키워드

감정평가,   부동산시장 부동산경기,   부동산,   경기변동