[부동산감정평가론] 부동산감정평가론총정리

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시장가치란 공정한 매매가 형성되기 위한 필수적인 모든 조건이 충족된 공개된 경쟁시장에서, 매도자와 매수자는 충분한 지식과 정보를 가지고 자신의 이익을 위하여 사려깊게 행동하고, 매물은 합리적인 시간동안 시장에 노출되고 있으며, 어떠한 부당한 압력도 없는 상황에서, 대상부동산의 특정권익에 대해서 성립될 가능성이 가장 많은 가격을 특정일을 기준으로 현금, 현금등가 또는 기타 세밀히 명시된 조건이 부과된 상태로 표시한 것이라고 한다.
제 2 절 부동산 가격론
Ⅰ. 개설
부동산가격은 활동적 과정에 있어서 제요소들의 결합과 상호작용에 의하여 변화하고 유지되고 창조된다. 일반적으로 부동산가격은「부동산의 소유권 기타 권리이익에서 발생하는 장래의 이익에 대한 현재가치」라고 표현된다.
이하에서는 부동산가격론 전반에 대해서 살펴보도록 한다.
Ⅱ. 부동산가격의 특징(본질)
부동산가격은 토지의 자연적인문적 특성이 반영되어 있어 일반재화 가격과는 구별되는 면이 많이 있으며, 사회적 이용의 비중이 크고 공급비탄력성으로 인해 거의 rent로 구성되어 있는 점 때문에 부동산 가격은 다음과 같은 특징을 갖는다.
1. 협의의 가격과 임료로 표시
(1) 개념
협의의 가격은 교환가치의 반영으로 당해 부동산이 경제적기능적으로 소멸할 때 까지의 전기간에 걸쳐 발생하는 경제가치를 토대로 산정하는데 비해 임료는 사용가치의 반영으로 일부기간에 대한 사용수익을 전제로 파악된다.
(2) 양자의 관계
양자는 원본과 과실의 관계에 있다. 즉, 임료수익을 자본환원하여 가격을 알 수 있고, 가격에 기대이율을 곱해 순이익을 구하고 이에 필요제경비를 더하여 임료를 구할 수 있다.
2. 소유권, 기타 권리이익의 가격
(1) 개념적 요소
(가) 소유권 가격
부동산 가격은 일반재화의 물적인 대가와는 달리 소유권이 중심이 되는 가격으로서 사용수익처분의 권능을 갖는 완전 소유권의 가격으로 파악됨이 원칙이나, 예외적으로 그 일부가 제한되는 경우는 불완전 소유권 가격이 된다.
(나) 권리의 가격
기타 권리란 소유권 이외의 물권채권을 포함한다. 부동산은 소유권 외 권리의 설정이 가능하고, 등기에 의한 공시도 가능하므로 권리마다 가격이 형성된다. 이들은 소유권을 제한함으로써 불완전소유권의 가격을 형성하게 된다.
(다) 이익의 가격
기타 이익이란 제도적인 권리로는 확립되어 있지는 않으나 사회적 관행 등에 의해 일종의 권리로 볼수 있는 것으로서 가격을 발생시키는 것(예, 권리금)을 말한다.
이익으로서 부동산의 가격을 구성하려면 적어도 다음과 같은 조건을 구비하여야 한다.
① 법률이 금하는 것이 아닐 것
② 시장성이 있을 것
③ 이익의 존속기간이 보장될 것
④ 이론적으로 평가가 가능할 것
(2) 감정평가와의 관계
부동산가격은 소유권, 기타 권리이익의 가격이므로 2개 이상의 권리이익이 동일 부동산에 존재할 수 있고 각각의 권리이익마다 가격이 형성된다. 즉 부동산 전체의 가격은 개개의 권리이익의 가격의 총합이 된다.
따라서 감정평가에서는 소유권 및 기타 권리이익을 조사분석하는 권리분석 작업이 필요하게 된다(현재 우리나라 실정은 지상권 등 일부 권리를 제외하고는 소유권을 중심으로 한 평가만이 이루어 지고 있다).
3. 장기적인 배려
토지에는 영속성과 위치의 가변성, 용도의 다양성 등이 있어, 그 부동산이 속해 있는 지역의 위치와 상태는 항상 유동적이며, 부단히 확대축소집중확산발전쇠퇴 등의 변화과정에 있으므로(변동의 원칙), 부동산의 가격도 그러한 제요인의 장기적인 배려하에 형성된다.
따라서 대상부동산의 현재상태가 최적인가, 또 장래에도 지속될 것인가를 항상 고찰하여야 하고(예측의 원칙) 감정평가에 있어서 가격시점을 명확히 할 필요가 있다.
4. 개별적인 동기나 특수한 사정
부동산에 대한 현실적인 가격은 개별성의 특성에 의해 거래 등의 필요가 있을 때, 개별적으로 형성되는 것이 통상이고, 부동산의 가격형성에 있어서는 특히 거래주체의 개별적인 동기나 특수한 사정이 작용하기 쉽다.
이러한 특성은 구체적 시장형성을 어렵게 만들고, 일물일가의 법칙에 따른 균형가격의 성립을 어렵게 만들고, 불완전시장이 형성되게 한다. 감정평가에 있어서 사례자료를 정상화시키는 사정보정의 이유도 바로 여기에 있다.
5. 기타
(1) 가격다원설의 성립 : 부동산의 개별성, 다양성, 병합분할의 가능성이라는 특성으로 동질의 부동산에 여러개의 가격이 존재할 수 있다.
(2) Rent로 구성 : 부증성의 영향으로 부동산 가격은 거의 rent로 구성되어 있다.
Ⅲ. 부동산가격의 기능
1. 의의
부동산은 부증성이라는 자연적 특성으로 인하여 공급이 제한된다. 즉, 부동산가격은 거의 rent로 구성되어 있으므로 균형가격의 성립이 어렵다. 그럼에도 불구하고 아래와 같은 기능을 갖는다.
2. 가격의 파라미터적 기능
(1) 일반시장가격의 파라미터적 기능
일반시장에서 자유경쟁에 의하여 결정된 재화의 가격은 소비자와 생산자의 행동을 결정하는 중요한 지표가 되며, 따라서 가치와 가격의 괴리가 생기면 수요공급은 자동적으로 조절되어 가격과 가치를 일치시켜 균형을 이루게 하는데, 이러한 기능을 파라미터적 기능이라 한다.
(2) 부동산가격의 파라미터적 기능
그러나 부동산가격은 rent로 구성되므로 수요자의 행동에는 영향을 미치나 공급을 창출하지는 못하여 부동산 가격의 파라미터적 기능은 수요에 의존하게 된다. 이는 결과적으로 균형가격이 자유롭게 성립되지 않을 가능성을 의미하며, 따라서 감정평가사가 자유경쟁을 상정하여 평가가격을 산출하여야 할 필요성이 제기된다.
3. 부동산가격의 자원배분기능
부동산가격은 공급을 창출하지는 못하지만 그 자체가 수요자의 행동을 결정하므로 자원배분의 기능을 한다고 볼 수 있다.
4. 부동산평가가격의 잠재가격으로서의 기능
잠재가격이란 그 재화의 기회비용을 올바르게 반영하는 가격을 말한다. 부동산의 현실적인 가격은 기회비용을 올바르게 반영하지 못하지만, 평가가격은 기회비용을 올바르게 반영하는 잠재가격의 기능을 하게 되는 것이다.
5. 소결(평가의 필요성)
부동산의 가격은 부동산시장이 수행하는 계속적인 부지이용 경쟁을 통한 최유효이용의 추구나 부동산 등의 효율적인 배분 등의 지표로서 인간의

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