공유재산의 효율적 운영

목차

1. 공유재산의 효율적 운영 1
1-1. 공유재산의 위탁제도의 도입 1
1) 공유재산의 위탁제도 도입 1
2) 공유재산 위탁관리란? 1
3) 공유재산 위탁관리 유형 2
1-2. 일반재산의 위탁관리 3
1) 위탁관리 기준 3
2) 수탁기관의 선정․운영 3
3) 위탁비용과 수수료 등 4
4) 사후 관리 5
1-3. 일반재산의 위탁개발 5
1) 위탁개발 대상 재산 5
2) 사업 구조 6
3) 위탁 기간의 산정 7
4) 수익의 귀속 및 위험부담 8
5) 위탁 수수료 10
1-4. 일반재산 위탁개발 사례 11
1) 국유재산 위탁개발 사례 11
2) 공유재산 위탁개발 사례 13
3) 공유재산 개발모델 예시 14

본문내용

수료
개발
보수
개발업무 수행에 따른 대가
(물건발굴, 사업성검토, 개발 계획수립, 시공지휘감독)
총건축원가1)의
4~5%
준공 후
1차년도 중
개발비용
수탁기관이 투입한 개발비용
개발 원리금
매사업년도
분양
수수료2)
개발 후 분양업무에 따른 대가
(분양계획, 광고홍보 계획 수립, 분양대행사 선정 및 지휘감독)
분양가액의 2~3%
분양기간 종료 후 즉시
관리
수수료3)
개발 후 임대시설관리 및 자금관리에 따른 대가
(임대마케팅, 임대차관리, 시설 유지관리, 금융조달상환)
총재산가액4)의 0.5~1%
매사업년도
(매월 또는 분기별)
성과
수수료
최초 사업계획서에서 정한 위탁기간내에 개발원리금을 상환하고 초과수익 발생시
초과수익의 50% 이내
개발비용
상환 후 위탁기간 종료시까지 매사업년도
자료 : 각사
- 총건축원가 : 시공관련 제반비용 및 이와 관련된 자문비용, 금융비용 등으로 구성되며 준공 후 수탁기관이 증빙자료를 첨부하여 지방자치단체에 제출, 지방자치단체와 협의를 거쳐 최종 확정
- 분양수수료 : 사업의 특성에 따라 전문 분양대행업체를 활용할 경우 업체의 분양대행수수료는 별도
- 관리수수료 : 임대관리 업무는 수행하지 않고 시설 및 자금관리 업무만 수행하는 경우 총재산가액의 0.2~0.5%
- 총재산가액 : 건물가액 + 공시지가 (건물가액은 총건축원가 + 개발보수, 공시지가는 관리수수료 산정 시점에 적용 가능한 최근 연도분을 적용)
1-4. 일반재산 위탁개발 사례
1) 국유재산 위탁개발 사례
국유재산은 2005년에 위탁개발 제도를 도입하고 수탁기관인 KAMCO를 통해 국유지 위탁개발사업 9건을 성공적으로 완료하였고
현재도 계속 사업추진 협의 및 물건발굴 사업 진행중
□ 민관복합시설 개발 : 나라키움 저동빌딩(남대문세무서 부지)
○ 국가예산 지원 없이 청사(세무서, 국세청) 및 민간임대 첨단 복합빌딩으로 개발, 저활용 국유지를 활용한 국고수익 증대 및 지역경제 활성화 모델 마련
<표> 남대문 세무서 개발 전.후
구 분
개 발 전
개 발 후
규모
3F & B1
15F & B4
용도
공공청사(남대문세무서)
공공청사, 오피스, 근린시설
건축연면적
2,495.8㎡
26,937.8㎡
건폐율
(법정 60%)
32%
50.4%
용적률
(법정 600%)
57%
598.8%
연간 임대수입
-
51억원
재산가치
267억원
928억원
자료 : 각사
<그림> 남대문세무서 개발 전.후
자료 : 각사
□ 공공복합청사 개발 : 대전시 월평동 부지
재정운영의 효율성을 위해 공공복합청사로 개발하여 약 298억원의 예산 절감효과 실현
<그림> 공공복합청사 개발
자료 : 각사
□ 소규모 근린상업시설 개발 : 금천구 가산동 외 2건
<그림> 근린상업시설 개발
자료 : 각사
주변 환경과 조화되고 재정수익 증대를 도모하는 소규모 근린상업시설로 개발
□ 임대주택 개발 : 강남구 논현동 외 3건
도심지 자투리 토지를 활용하여 서민 주거안정화 지원을 위한 임대형 주택으로 개발
<그림> 임대주택 개발
자료 : 각사
<표> 국유지 위탁개발 9개사업의 개발 효과
구 분
개발 前
개발 後
비 고
재산가액
775억원
2,314억원
3배 증가
연간 임대수익
2.3억원
60.8억원
26배 증가
평균용적률
32.4%
210.6%
6배 증가
2) 공유재산 위탁개발 사례
공유재산은 2009. 4. 27 법령 개정 및 2009. 8. 1「지방자치단체 공유재산 관리처분 기준」시달 이후 대구 시민회관 리노베이션 등 시범 위탁개발 사업을 진행중
지방자치단체로부터 계속적인 사업 타당성 문의가 지속되고 있음
□ 대구 시민회관 리노베이션 사업 : 09.12.15 계약 체결(위탁개발 사업 1호)
○ 대구 시민회관은 리노베이션을 통해 대공연장의 내외부 시설을 현대화고급화하고, 공연지원관은 개축으로 증가되는 면적을 활용하여 근린생활시설 등이 입점될 예정
<표> 위탁개발 개발 전.후
구 분
기존 건물
개 발 후
대공연장
B1～3F
대공연장
6,434㎡
(1,946평)
대공연장/부대시설
6,272㎡
(1,897평)
공연지원관
1F～5F
소강당/전시관
사무실 등
3,236㎡
(979평)
소공연장/연습실
전시관/근린생활시설
7,209㎡
(2,181평)
상가 및 주차장
B3～B1
-
-
근린생활시설/주차장
13,595㎡
(4,112평)
합 계
9,670㎡
(2,925평)
27,076㎡
(8,190평)
<그림> 대구 시민회관 개발 모습
자료 : 각사
3) 공유재산 개발모델 예시
(1) 모델 정립 방향
□ 재산의 용도별규모별 개발모델을 정립하여 개발의 효율성 및 활성화를 촉진하고, 공유지의 최유효 이용을 실현
□ 모델 정립 원칙
□ 용도규모 및 토지이용계획에 부합한 개발방향 설정
□ 공공성과 수익성이 조화된 최유효 활용이 가능한 개발방향 설정
□ 공공재, 환경재로서 공유지의 손실 방지가 가능한 개발방식 설정
(2) 용도지역에 따른 개발방향
<표> 개발 방향 및 개발효과
구 분
개발방향
개발방식
개발효과
도 시
지 역
주 거
지 역
공동주택
상가주택
다가구주택
노유자시설
임대형
혼합형
분양형
공유지 활용도 제고
서민 주거안정화
지역주민 복리증진
보육시설 등 지역 필요시설 보급
상 업
지 역
근린상업시설
민관복합시설
관상주복합시설
임대형
혼합형
공유지의 활용 극대화
행정기관의 청사 합동화
재정수익 증대
공 업
지 역
물류창고 등
임대형
공유지 활용도 제고
재정수익 증대
녹 지
지 역
복지시설
(장기)
임대형
주민의 편익 증진
노인전문병원, 요양원, 체육시설 등 지역 필요시설 보급
관리지역
농업지역
물류/농업용 창고
모델하우스 등
임대형
공유지 활용도 제고
재정수익 증대
자연환경
보전지역
휴양연구시설
(장기)
임대형
공유지 활용도 제고
교육연구시설, 청소년수련원 등 공공 필요시설 보급
자료 : 각사
(3) 사업성 및 토지규모에 따른 개발방식
□ 임대형을 최우선으로 고려하고, 임대형으로 사업성이 부족할 경우 또는 분양성이 우수한 경우 혼합형, 분양형 순으로 검토
○ 특히, 대규모(1,000㎡ 이상) 토지의 경우, 공공재환경재로서 향후 활용 가능성 및 비축 필요성 등을 고려하여 개발방식을 검토
<그림> 사업성에 따른 개발방식
자료 : 각사

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