부동산 투자개발의 단계별 사례

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부동산 투자개발의 단계별 사례
우리는 거의 날마다 한반도 대운하 사업 새만금 사업 제2외곽순환도로 사업 등 수 많은 부동산 개발정보를 접하며 살고 있다.
그리고 개발예정지의 부동산가격이 연일 들썩 거리고 있다는 뉴스도 접하게 된다.
소위 ‘부동산 전문가’들은 직업상 테마가 있는 부분을 투자유망지로 추천하여 권하지만 막상 투자가의 입장에서는 의사 결정을 하기가 쉽지 않다.
뉴스만 믿고 특정사업 부지 주변에 투자를 했다가 모모사업처럼 만약에 해당 사업이 취소 또는 중단되는 경우에는 오히려 막대한 손실을 입을 뿐 아니라 거래도 중단되어 투자금액이 묶이는 일이 발생될 수 있기 때문이다.
이런 경우 어떻게 투자에 임해야 손해도 안보고 수익도 확보 할 수 있는 것인가의 문제를 해결해 보도록 하자
□ 대형개발계획의 특징
사업발표에서 종료까지 장기간이 소요된다
행정도신도시사업 제1기신도시사업 제2기신도시사업 파주LG필립스단지사업 파주운정지구
사업 등 대형사업의 공통적인 특징은 사업발표에서 개통 또는 입주까지 사업기간이 짧게
는 5년에서 길게는 10년의 장기간이 걸린다는 것이다
단계별로 사업이 진행되고 가격도 단계별로 상승한다
사업의 진행과정을 세분화 해보면 일정한 순서를 가지고 단계적으로 진행이 되며 그에
따라 주변 관련지역의 부동산 가격도 단계적으로 상승했다는 것을 과거의 사례를 통해
알 수 있다
주변 부동산시장에 파급효과가 크다
어느 곳의 부동산 개발의 효과는 해당 지역에 머무르지 않고 대토수요 등으로 인하여
파급효과를 미침으로써 주변 부동산의 시세가 연쇄적으로 상승하는 경우가 많다.
파주가 개발됨으로써 연천 등의 부동산시세가 덩달아 많이 상승했던 것이 그 좋은 예이다
개발계획은 기반시설(교통)사업과 중첩되는 경우가 많다
부동산의 개발은 대부분 ‘본사업 + 기반시설(교통)사업’의 구도를 가지고 기반시설
(교통)의 확충을 전제로 하여 이루어진다. 특히 개발사업의 규모가 크면 클수록 둘의
관계는 더욱 필연적이다. 따라서 특정지역의 부동산 개발은 그 지역의 개발에 머무르지
않고 그 지역과 주변을 소통하는 기반시설(교통)건설 계획과 병행되는 경우가 대부분이다.‘LG필립스 단지+ 파주운정지구 + 경의선복선전철화 + 제2자유로’구도 등 너무나 많은 사례
를 들을 수 있다. 그에 따라 부동산의 상승 추세는 더욱 탄력을 받게 되는 것이다.
□ 대형개발계획(정보)와 부동산투자
투자의 양대지표 수익성과 안정성
한국의 부동산 투자 이론은 같은 재테크 분야인 주식시장의 투자이론에 비하면 너무나
낙후되어 있었다. 최근 몇 년 사이에 걸쳐 부동산 투자가 국민재테크로 부상하면서 이
정도라도 투자이론이 정립된 것은 그나마 다행이라고 하겠다. 소위 전문가들의 과학적인
투자이론의 정립을 위한 분발이 많이 요구되는 시점이다. 재테크 어느 분야이든 투자를
함에 있어서 기준이 되는 양대지표는 수익성과 안정성이다. 주식처럼 수익성을 과다하게
추구하다 보면 안정성이 떨어지고 은행예금이나 채권처럼 안정성을 너무 강조하다보면
수익성이 떨어진다. 따라서 이 양자를 합리적인 선에서 적절히 조합해서 안전하게 수익을
추구하는 것이 현명한 투자라 할 것이다.
개발계획의 노출
개발계획은 크게 두 가지 경로를 거쳐 사전에 일반대중에게 노출 된다. 하나는 대운하 사업처럼
정부나 지방정부 또는 공공단체에서 먼저 ‘외곽그림’만 가지고 추진을 공표를 함으로써 사전에
노출되는 경우이고, 또 하나는 개발계획 입안단계에서 누군가의 입을 통해서 비밀이 새어나와
노출되는 즉 ‘유출’되는 경우이다. 후자는 공정한 경쟁을 기본으로 하는 자본주의의 기본 질서
에 위배되는 행위이며 그렇한 정보를 추구하는 자들을 우리는 ‘투기꾼’이라고 한다.
개발계획 확정(발표)전의 수익은 ‘기소유자’의 몫이다
개발계획이 어떤 경로를 거치든 노출이 되면 부동산의 시세는 오르기 시작한다.
그리고 돈을 가지고 대기하고 있는 투자자는 마음이 조급해 지며 투자할 것인가 말 것인
가를 망설이게 된다. 여기서 투자의사결정시 반드시 유의하여야 할 점이 개발계획이
확정이 되기 전의 수익은 기소유자의 몫이라는 것이다. 투자지표를 가지고 설명하면
이 단계에서는 수익성은 최대 이지만 반대로 안정성은 최저가 된다. 신규진입을 해서
투자했을 경우 사업이 확정되었을 때는 수익성이 최대가 되겠지만, 반대로 사업이 취소
또는 무산되는 경우에는 투자자산이 크게 위험에 처하기 때문이다. 결국 개발계획이 확정
되기 전의 수익은 이미 해당지역에 투자해서 보유하고 있는 기투자자의 몫으로 철저히
치부해야 하는 것이다.
개발계획 확정(발표)후의 수익이 ‘신규투자자의 몫’이다
개발계획이 어떤 형식을 통하든지 확정이 되면 그 이후의 가격상승분은 기소유자 뿐만
아니라 새로 투자에 참여하는 투자자들도 안전하게 취할 수 있는 수익이 된다. 수익성과
안정성의 잣대로 가지고 판단해 보면 개발계획이 확정되었기 때문에 안정성을 충분히 확보
하였고 또한 개발이 장기적으로 이루어지기 때문에 상당한 수익도 단계적으로 획득해 갈
수 있는 것이다. ‘이미 다 가격이 반영된 것이 아니냐?’고 반문 할 수도 있겠지만
필자의 경험으로는 ‘계획 확정 후’에 투자해도 결코 늦지 않으며 작게는 100%에서 많게
는 몇 백%까지의 수익을 올리는 경우가 과거의 사례를 통해 허다하다.
□ 단계별 투자전략
개발사업은 노출에서 개통, 오픈 또는 입주까지 대게 다음과 같은 6단계로 구분 해 볼 수 있으며, 단계적으로 가격이 상승하기 때문에 투자 전략도 단계마다 다르게 접근해야 한다
0 단계 : 개발계획단계 : 투자가 아니고 투기이며 실

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부동산 투자개발의 단계별 사례 ,   부동산 투자개발