주택임대차보호법 [사회과학]

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본문내용

주택임대차보호법

주거용:건물의 임대차에 관하여 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 함

(주택임대차보호법 제1조)

(대항력)

주민등록 전입신고를 하고 입주하면 제3자에 대하여 발생하는 효력

(우선변제권)

대항력을 갖춘 임차인이 그 임대계약서에 확정일자를 받은 경우 경매등으로 그 집이 매각되는 때에 확정일자보다 후순위의 기타 채권자에 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리

즉)1순위 근저당권 다음으로 2순위기 때문에 1순위 배당 후에 남은 금액에서 보증금이 배당되므로 보증금 전액을 받지 못 하는 경우도 생깁니다 이경우에는 기존의 임대인에게 별도로 받지 못한 보증금 잔액을 청구할수밖에 없습니다 이럴 경우 임대인이 보증금을 변재하지 못한다면 낭패를봅니다 이런것을 사전에 예방 하시려면 주택의 가격에 70%이상 설정이 되어 있는 집은 피하셔야 합니다

(우선변제권 행사 방법)

임차인이 우선변제권에 터잡아 경매 보증금을 배당받기 위해서는 경매기입등기가 되었다는 통지를 법원에서 송달받은 후부터 낙찰기일 전가까지 배당 요구를 반드시 법원에 하여야 합니다(배당신청서)

주민등록전입신고:다음날0시부터 효력발생

확정일자:받는 날부터 효력발생

절차:세입자 단독으로 동사무소 등기소 공증인 사무소에서 임대계약서에 날인(입주~전입신고~확정일자)

비용:전세금에 상관없이 600원

요건: 점유와 주민등록이전 필요

대상: 사실상의 주거용일경우에만 가능

효력: 건물 및 토지에서 보증금 전액 우선 배당

승계: 제3자에 승계 불가능, 이전 불가능

(임대기간의 보장)

최소한 2년의 임대기간 보장 즉, 기간의 정함이 없거나 2년미만의 기간을 정한 경우에는 임대기간을 2년으로 법에서 강제

(임차권 등기 명령)

임대차 종료후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권 등기 명령신청을 관할법원에 신청하여 경료가 되면 주민등록을 옮겨도 되며 이사를 하여도 대항력 유지

-임대차 계약시 유의사항-

(등기부상의 권리관계를 확인)

등기부등본 갑구의 소유관계와 채무액 및 을구의 근저당 채권 최고액등 채무금액 총액과 전세보증금을 더한 값이 세들집의 현재가격과 비교하여 70%이하 이어야 안전함

가등기,압류등기,예고등기,가처분등기 등이 있을 경우는 계약을 피하는 것이 좋음

(소유자확인)

계약은 등기부등본상의 소유자와 계약하는 것이 원칙이며, 소유자의 대리인과 계약할때에는 소유자의 인감이 찍힌 위임장을 반드시 확인하여야함.

(잔금지불은 서류 확인 후 입주와 동시에)

잔금 치르는 당일 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋으며, 잔금과 집열쇠(입주)를 동시에 교환해야하며, 계약이후 잔금전에 등기부등본상 집에 하자가 생겼을 경우 집주인이 책임지게 됩니다.(매도인의 하자담보책임 준용)

(정확한 전입신고)

잔금 당일 계약서를 지참하고 관할 동사무소에 가서 전입신고를 하며 확정일자까지 받는것이 좋습니다. 전입신고서에는 등기부등본에 표시되어있는 내용대로 주소를 동, 호수까지 정확하게 기입해야합니다.(동, 호수가 구분되어 있지 않은 다가구주택인 경우는 예외)

(계약서에 확정일자를 잔금 당일 받는 것이 좋음.)

주택의 점유, 전입신고, 확정일자,. 이 3가지 요건을 충족하여야 확정일자 받은날 이후에 입주한 집의 권리에 하자가 생겨도 타권리에 우선하여 보증금을 먼저 돌려받을수있습니다.

(임대차계약서 특약사항 작성예문)

특약사항을 쓰지않아도 기본적으로 민법 또는 관련법에 의거 보호를 받지만 관련법이 사사로운 일까지 모두 규정하고 있지않기 때문에 종종 집주인과 임차인 사이에 분쟁이 발생합니다. 분쟁의 소지가 있을만한 사항을 미리 특약사항에 기재함으로서 분쟁의 소지를 없애는 것이 좋습니다.

-잔금지급 때까지 저당권, 가압류, 가등기등 권리 하자가 발생하지 않아야 하며, 위반시 임차인 일방은 임대차계약을 해지할수있고, 이때 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.

-시설물이 온전한 상태에서 임대하며, 임차인의 책임 없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리하여준다.

-이사전에 발생한 공과금을 전임차인이 해결하지 않으면 임대인이 이를 해결한다.

(소액 보증금은 최우선 변재대상)2008년 8월21일~현재

(소액임차인은 주민등록을 옮긴후 확정일자를 갖추지 않았더라도 순위에 곤계 없이 소액보증금 중 일정액은 순위에 관계없이 최우선적으로 배당받는다)

주택임대차 보호법에 의거 수도권 서울.인천.안양 등 (과밀억제권역)의 경우 임대보증금 6.000만원 이하(대전 등,광역시(인천.군.지역 제외)5.000만원이하 ,기타지역(지방.광역시의군)4.000만원이하 를 소액보증금으로 정하고, 세든 집이 경매

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