부동산 금융론

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부동산 금융론 에 대한 보고서 자료입니다.

본문내용

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ⓐ 이체증권과 저당채권의 혼합형
ⓑ 발행기관은 저당권은 보유, 투자자에게 원리금수취권은 이전
㉣ 다계층채권(Collateralized Mortgage Obligations：CMO)
ⓐ 저당채권 총발행액을 그룹(트렌치(tranch))별로 나눈 후 각 그룹마다 상이한 이자율을 적용하고 순서를 정해 이에 따라 원금지급이 연속적으로 이루어지는 형태의 저당채권
ⓑ 트렌치수는 4∼5개 정도가 보통, 만기에 누적된 원리금을 모두 지급받는 마지막 트렌치를 ‘Z트렌치’라 함
⑥ 부동산유동화제도
㉠ 자산담보부증권(Asset Backed Securities：ABS)：보유부동산을 직접 매각하는 대신 이를 담보로 발행한 증권을 나누어 매각하는 제도
㉡ 주택저당증권(Mortgage Backed Securities：MBS 또는 주택저당채권 유동화증권)
금융기관 등이 주택자금을 대출하고 취득한 주택저당채권을 유동화전문회사 등에 양도하고 유동화전문회사 등이 이들 자산을 기초로 증권을 발행하여 투자자에게 매각함으로써 주택자금을 조성하는 제도
▶ 유동화전문회사(SPC：special purpose company)
1. 특징：특수목적회사 서류상의 회사
2. 근거법률：자산유동화에관한법률
▶ 한국주택금융공사(Korea Housing Finance Corporation ; KHFC)
1. 특징：유동화 중개회사 실체상 회사
2. 근거법률：한국주택금융공사법
⑷ 저당방법
㉠ 원리금 균등상환방법
㉡ 부분원리금 상환방법
㉢ 수요금융으로서 이자 매월 상환방법
㉣ 체증식 융자금 상환방법
㉤ 가변이자율 저당대부방법
㉥ 재협정(상)률 저당대부방법
㉦ 조정이자율저당방법
㉧ 가격수준조정저당방법
6. 부동산금융의 동원방법
⑴ 부동산 신디케이트(syndicate；투자자의 합동조합)
- 부동산 신디케이트란 여러 명의 투자가가 부동산 전문가의 경험을 동원하여 공동의 부동산 프로젝트를 수행하는 것을 말한다.
- 부동산 신디케이터는 이러한 조직에서 핵심적 역할을 하는 일종의 사업주를 말하며 이들은 부동산 취득, 관리, 판매업무를 수행함으로써 수수료를 획득한다.
- 신디케이트는 부동산 개발시에도 투자자 모집을 위해 종종 사용되는데, 이때는 개발업자 자신이 신디케이터가 된다.
⑵ 프로젝트 파이낸싱(project financing)
- 기업 전체의 자산이나 신용이 아닌 사업 자체의 수익성과 사업자산등을 담보로 융자를 받거나 회사채를 발행하여 자금조달을 하는 방법이고 사업의 위험성이 높아서 자금을 대는 측과의 일종의 공동사업 형태라고 할 수 있다.
- 프로젝트 파이낸싱은 사업성이 담보가 되며, 개인적인 채무는 없는 ‘비소구금융(非遡求金融; non-recourse financing 또는 비상환청구금융) ’을 특징으로 하지만 실제로는 여러 가지 형태의 보증이나 보험이 대출자로부터 요구되는 것이 일반적이다.
- 프로젝트 파이낸싱의 또 다른 특징은 ‘부외금융’으로서 프로젝트 회사를 별도로 설립하므로 모든 자산과 채무상황이 모기업의 대차대조표에서 털어버릴 수 있다는 것이다.
- 따라서 회사의 신용이 약하더라도 사업성이 우량한 개발사업 등에 대한 융자가 가능한 것이 프로젝트 파이낸싱의 장점이다.
⑶ 부동산투자회사
- 일반 투자자로부터 자금을 모아 회사의 경영능력으로 수익을 내서 이를 투자자의 출자 비율에 따라서 배당하는 일종의 뮤추얼 펀드 성격을 지니는 투자기구로서 세법으로 창출된 일종의 투자도관체라고 할 수 있다.
- 우리나라에서도 부동산투자회사법이 2001년에 제정됨에 따라서 본격적인 부동산 간접투자의 시대로 접어들고 있으며, 특히 이 법에서는 일반 REITs(K-REITs)와 구조조정 REITs(CR-REITs)의 두 가지로 구분하여 접근하고 있다.
[우리나라 부동산투자회사법의 내용]
구 분
내 용
회사의 설립
건설교통부장관의 인가로 설립
최저자본금
500억원 이상의 자본금으로 설립
설립시 발행
주식의 공모
주식의 총수의 100분의 30 이상을 일반인의 청약에 제공하여야 한다.
1인당 주식소유한도
발행주식 총수의 100분의 10을 초과하지 못한다.
자산의 구성
매 분기 말 현재 총자산의 100분의 90 이상을 부동산, 부동산관련 유가증권 및 현금으로 구성하고 총자산의 100분의 70 이상은 부동산이어야 한다.
배당
당해연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다.
합병
부동산투자회사는 부동산투자회사가 아닌 회사와 합병할 수 없다.

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