서울시 소재 토지시장 전망

소개글

서울시 소재 토지시장 전망에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 2011년 서울시 소재 토지시장 전망
2. 상승이나 하락시 요인과 이유
3. 투자시 유의사항

본문내용

역, 농림지역, 자연환경보전지역)에 적용되며, 산지관리법 적용을 받는 임야에는 적용이 안되지만 도시지역내 녹지지역과 계획관리지역 내 임야는 적용을 받는다. 또한 제1종지구단위계획구역에서 건축주가 부지뿐 아니라 공공시설과 기반시설을 무상으로 제공하는 경우에는 건폐율, 용적률, 높이제한을 완화하게 하여 비도시지역에서 개발행위 집단화와 공공시설확보가 이뤄질 것으로 보인다. 연접개발제한제도가 폐지되면 수도권 토지시장 특히 연접제한에 걸쳐 양호한 입지임에도 불구하고 사실상 맹지 취급을 받아 30%이상 저렴했던 공장부지나 근린생활 개발 가능 토지들의 가격 상승이 예상된다. 특히 성장관리권역에 있는 시흥, 김포, 안성, 화성,, 파주, 평택등 지역이 투자 대상지역이 될 것이다.
2) 비사업용토지의 양도세중과 유예
2007년 8월 31일부터 토지에 대한 부재지주와 비사업용토지에 대한 중과세 제도를 시행하여, 보유토지를 사업용와 비사업용으로 나눠 부재지주 비사업용토지에 대한 양도차익에 대해서는 무조건 60%의 양도세 중과세 하기로 했다. 국토의 85%이 농지와 임야인 현실에서 이 조치로 인하여 양도차익의 2/3를 세금으로 납부해야 하므로 이후 토지시장 (특히 지방)은 내리막을 걸었다. 2009년 3월 부재지주의 비사용토지에 대한 양도세중과를 2010년 말까지 유예하였고, 다시 2012년 말까지 2년간 유예하였다.
비업무용토지에 대하여는 2012년말까지 양도할 경우 일반과세(6-35%)가 적용되며, 2012년말까지 취득하는 비사업용 토지도 취득 후 2년 이상 보유하고 난 후에 양도할 경우에도 일반과세 적용이 된다. 다만 양도차익의 30%까지 공제해주는 장기보유특별공제 혜택은 배제된다.
이제 대부분 수도권 토지 소유자들의 부재지주, 비사업용토지는 양도차익에 대한 세중과 부담에서, 신규 매수인 입장에서도 기간 내 매입 후 2년 이상 보유 후 매도 시 역시 세중과부담에서 벗어날 수 있어 토지거래가 증가할 것이다.
3) 토지거래허가구역의 해제
토지거래허가구역은 토지의 투기방지를 위해 지가가 급격히 상승하는 지역 중에서 국토부가지정하는 지역으로, 당해 지역의 토지를 거래하고자 하는 자는 관할 지자체의 허가를 받아야 한다. 즉 토지에 대한 소유권, 지상권을 이전, 또는 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하고하는 당사자는 허가를 받아야 한다는 것이다.
2010년 12월 15일 전체 토지거래허가구역의 35%에 해당하는 면적을 해제하였다. 서울전체 허가구역의 23%, 인천 46%, 경기 43%, 지방 13% 특히 수도권의 경우 지방에 비해 해제면적이 넓었다. 허가구역에 풀린 지역에선 지자체의 허가없이 자유롭게 매매가 가능하다. 기존에 허가를 받아 취득한 토지에 대하여도 이용의무 기간(농지2년, 임야3년, 개발용토지4년, 기타 5년) 등도 없어진다.
토지거래허가구역에 지정되면 토지거래가 쉽지않고 매매가격이 하락한다. 실수요자에게만취득을 허용하므로, 매수인은 거주요건 6개월(전가족 주민등록전입) 이상을 갖춰야 한다. 하지만 허가구역에서 해제되면 그간 가라앉았던 거래가 살아나고 땅값이 오를 것이라는 기대감에 토지가격은 상승하게 된다. 부동산시장이 침체되고 토지거래가 활성화되지 않는 시점이므로 토지에 대한 투기수요와 토지가격 급등하기 어려워 허가구역해제에 대한 부담은 없어져서 허가면적이 많았지만 실제로해제된 지역은 군사시설보호구역, 문화재보호구역, 개발제한구역, 농림지역, 녹지지역 등으로 앞으로 개발가치가 높은 지역은 여전히 허가구역으로 묶여있는 곳이 많다. 지난 해 토지가격과 상관없는 구제역과 조류인푸렌쟈 등이 전국을 휩쓸어 가뜩이나 어려운 토지시장을 더욱 얼어붙게 만들었다. 토지매매를 위해서 방역망을

키워드

토지시장,   토지시장