REITs(리츠)의 발전방향에 관한 연구 - 미국 사례를 중심으로 (선행연구 및 이론적 검토, 부동산투자회사법에 의한 REITs, 미국의 부동산투자회사제도, 미국 REITs의 시대별 발전 추이)

소개글

REITs(리츠)의 발전방향에 관한 연구 - 미국 사례를 중심으로 (선행연구 및 이론적 검토, 부동산투자회사법에 의한 REITs, 미국의 부동산투자회사제도, 미국 REITs의 시대별 발전 추이)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제 1장 서론
　　제 1절 문제제기
　　제 2절 연구의 범위 및 방법

제 2장 선행연구 및 이론적 검토
　　제 1절 선행연구 검토
　　제 2철 부동산투자회사의 일반적 정의와 유형
　　　　1. 부동산투자회사의 일반적 정의
　　　　2. 부동산투자회사의 유형과 개념
　　제 3절 부동산투자회사의 종류
　　　　1. REITs
　　　　2. Limited Partnership

제 3장 부동산투자회사법에 의한 REITs
　　제 1절 REITs 제도의 이론적 고찰
　　　　1. REITs의 특징
　　　　2. 유사제도의 비교
　　　　3. REITs 제도 도입의 효과
　　제 2절 국내 REITs 제도의 주요 내용
　　　　1. 도입배경
　　　　2. 개정 전 부동산투자회사 제도의 주요내용
　　　　3. 개정 전 부동산투자회사 제도의 문제점
　　　　4. 부동산투자회사법 개정안 주요 내용
　　　　5. 부동산투자회사법 개정의 의미
　　제 3절 국내 REITs 현황
　　　　1. 상장 현황
　　　　2. 주가지수 추이
　　　　3. 경영 실적

제 4장 미국의 부동산투자회사제도
　　제 1절 도입배경
　　제 2절 주요내용
　　　　1. 개요
　　　　2. 설립 요건
　　제 3절 우리나라 제도와의 비교
　　　　1. 일반적 체계 비교
　　　　2. 적격요건 비교
　　　　3. 자산수입요건과 배당요건 비교
　　　　4. 과세관계 비교

제 5장 미국 REITs의 시대별 발전 추이
　　제 1절 미국 REITs 현황
　　　　1. 주요 지수 현황
　　　　2. 수익률 현황
　　　　3. 종류별 실적
　　제 2절 시대별 발전 추이
　　　　1. 1960년 이전의 부동산 투자
　　　　2. 1960년대의 REITs
　　　　3. 1970년대의 REITs
　　　　4. 1980년대의 REITs
　　　　5. 1990년대의 REITs
　　　　6. 2000년대의 REITs
　　제 3절 REITs의 변동 추이(1972~2004)
　　　　1. 수익률 변동 추이
　　　　2. 시가총액 변동 추이
　　　　3. 리츠 수 변동 추이
　　제 4절 소결

제 6장 결론

본문내용

관투자자로부터 현금 또는 현물을 수탁·출자 받아 부동산, 부동산관련 유가증권 및 대출 등에 투자하고 투자대상을 원천으로 하여 발생하는 운영수익을 투자자들에게 배당하는 회사 또는 신탁을 의미한다.
한편 REITs 투자자는 REITs 자산을 직접 보유하고 있는 것과 동일한 효과를 가지면서 배당받는 주주에게만 과세하게 되므로 REITs 자체는 이중과세를 피할 수 있는 절세상품의 성격을 지닌다.
2) REITs의 구조
가. 일반적 REITs
지분증권이나 채무증권을 발행하여 자금을 조달하고 조달한 자금을 부동산에 투자하여 수익성 부동산의 보유나 개발을 통해 자본이익과 운용이익을 창출하는 구조를 취하고 있다.
나. UP-REITs
UP-REITs는 직접 부동산을 소유하지 않고 운영 파트너쉽의 지분을 소유하는 형태의 변형된 REITs이다. 다시 말해 UP-REITs 회사는 OP(Operating Partnership)지분권을 가지며 OP는 부동산을 직접 소유하는 형태이다.
UP-REITs는 OP의 미수와 합병을 통하여 특정 부동산에 집중 투자할 수 있으며 사업을 대형화하고 관리를 용이하게 하는 이점이 있다.
다. Down-REITs
여러 개의 부동산 소유회사가 모여서 Down Partnership을 형성한 후 REITs에서 제공된 자산의 가치에 따라 수익금을 배분하는 형태이다.
3) REITs의 유형
법적 형태에 따라 계약형 REITs와 회사형 REITs로 나눠지다.
계약형 REITs는 신탁계정에 의한 개별 펀드의 형태로 자금이 조성되고 투자자는 개별 신탁계약에 의하여 발행된 수익증권을 매입하게 된다.
회사형 REITs는 주식회사로서 투자자는 해당 회사의 주식에 투자하게 된다.
이들의 가장 큰 차이점은 투자 상품의 형태가 수익증권인지 주식인지 하는 차이이다.
회사형 REITs의 장점은 실체형 회사이므로 지속성을 갖추고 있어 장기투자를 요하는 부동산 사업에 적합하다. 또한 자산의 운영과 관리에 대한 책임의 추체가 명확하고, 주식의 형태로 상장되기 때문에 유동성과 환금성 확보가 용이하다. 단점으로는 일정 수준 이상의 규모로 성장하기 이전에는 자기 관리의 비용이 매우 크며, 자기 관리 방식의 자산 운영 및 관리로 인해 내부거래의 투명성 확보가 곤란하다. 또한 회사 전체의 운영으로 투자대상이 혼합되어 수익률이 혼재되어 있다.
2. Limited Partnership
Limited Partnership은 오랜 기간의 운용을 통하여 그 효율성을 널리 인정받고 있다. Limited Partnership이 미국에서 일반적인 부동산투자의 도구로 많이 이용되는 주된 이유는 투자자가 책임의 범위를 선택할 수 있다는 점과 전문성을 가진 파트너에게 경영권을 집중할 수 있다는 점, Partnership에 대해 조세법 상 특혜가 주어진다는 점을 들 수 있다.
특히 Limited Partnership의 과세상의 장점은 Partnership의 소득에 대하여는 Partnership에 과세하지 않고 각 파트너에게 과세하기 때문에 Partnership은 소득에 해하여 조세를 직접 부담하지는 않는다. Partnership은 자체가 납세의무자가 되지 않고 소득을 각 파트너에게 배부함으로써 배분을 받은 각 파트너는 당해 소득에 대한 조세를 부담하게 되어 이중과세의 문제가 발생하지 않게 된다. 또한 미국의 세법상 부동산 소유자가 Partnership에 부동산을 출자하거나 회수하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 않고 이연된다. 양도는 Partnership 지분을 매각하거나 다른 회사의 주식과 교환할 때 발생하는 것으로 본다.
제 3장 부동산투자회사법에 의한 REITs
제 1절 REITs제도의 이론적 고찰
1. REITs의 특징
1) 투자 지분의 소액화, 증권화
2) 기업공개를 통한 부동산 지분의 환금성 확보
3) 투자 수익의 원천은 자산 운영에서 발생하는 현금흐름
4) 자산운영의 효율성, 투명성 확보
5) 성장보다는 배당의 안정성이 중시
6) 투자자 보호 장치
2. 유사제도와의 비교
REITs는 투자자가 금전을 출자한다는 점에서 부동산을 위탁하는 부동산신탁과 구별되며, 투자자가 부동산투자회사 주식에 투자한다는 점에서 수익증권을 구입하는 은행부동산투자신탁과 구별된다. 또한 ABS, MBS는 부동산 자산의 유동화를 위한 증권인 반면, REITs는 부동산에 간접 투자하는 화사이자 상품이라는 점에서 구별된다.
3. REITs제도 도입의 효과
1) 기업·금융기관의 구조조정을 지원
2) 새로운 건설수요를 창출하여 침체된 부동산경기를 활성화
3) 국민들에게 대규모 부동산에 대한 투자기회를 제공
4) 낙후된 부동산시장을 선진화·투명화
제 2절 국내 REITs 제도의 주요 내용
1. 도입배경
· 1997년 외환위기
· 1999년 자산담보무증권(ABS)발행, 2000년 주택저당증권(MBS)발행, 부동산투자신탁 등이 시행
· ABS와 MBS의 한계점으로 지적된 부동산 지분의 소액화를 위해 REITs제도을 도입
· 2001년 7월 부동산투자회사법이 시행되면서 K-REITs 및 CR-REITs가 만들어질 수 있는 제도·법률적 근거가 마련됨
· 일반 REITs는 단 하나의 회사도 만들어지지 않은 등 침체상태
· 2004년 9월 23일 위탁관리 부동산투자회사 도입 및 규제완화 등을 주요 내용으로 하는 부동산투자회사법이 개정
· 현재 우리나라에서 시행중인 REITs는 부동산투자회사법에 따라 주식을 발행하여 자금 모집 후 그 운영수익을 배당금 형태로 배분하는 회사형 REITs.
2. 부동산투자회사법 개정 전 부동산투자회사 제도의 주요 내용
3. 부동산투자회사법 개정 전 부동산투자회사 제도의 문제점
1) CR-REITs의 경우 부동산 취득시 취득세, 등록세가 면제되나 K-REITs는 50%만 감면 받음
2) CR-REITs는 배당가능 이익의 90% 이상 배당시 법인세 면제되나 K-REITs는 가면 혜택이 없음
3) K-REITs는 설립 시 현물출자가 금지됨
4) K-REITs는 1인당 주식소유 한도가 10%로 제한되어 있음
5) K-REITs는 부동산을 3년 이상 부유해야 처분이 가능함
6) 시장에 나온 수익성 부동산은 대부분 구조조정용이 대부분이어서

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