양도 소득세

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양도 소득세에 대한 보고서 자료입니다.

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본문내용

자본적 지출액 및 양도비용 등 실제 소요된 경비를 공제한다.
장기보유특별공제는 토지와 건물에 대하여 보유기간이 3년 이상인 경우에 양도차익의 월정비율을 곱한다.
장기보유 특별공제
3년 이상~ 5년 미만
5년 이상 ~ 10년 미만
10년 이상
양도 차익 ×10%
양도 차익 × 15%
(기준면적 미만 고가주택 25%)
양도 차익 × 30%
(기준면적 미만 고가주택 50%)
양도소득기본공제는 주식과 주식 외의 자산으로 구분하여 각각 연간(1관세 기간) 250만원을 공제한다. 연간 2회 이상 양도한 경우에는 먼저 양도하는 자산의 양도소득으로부터 순차적으로 공제를 한다.
양도소득세의 세율은 자산의 종류, 보유기간, 보유자, 등기여부, 과세표준 등에 따라 각각 다르다.
∴ 양도소득세는 양도소득금액에 세율을 곱하여 계산을 한다.
양도소득금액
세 율
양도가액
구분
세율
누진공제
(-)취득가액
1년 이상
보유자산
1,000만원 이하
9%
-
(-)필요경비
4,000만원 이하
18%
90만원
양도차익
8,000만원 이하
27%
450만원
8,000만원 초과
36%
1,170만원
(-)장기보유특별공제
1년 미만 보유자산
36%
양도소득
(-)양도소득기본공제
미등기 전매자산
60%
과세표준
×
세율
=
산출세액
양도 및 취득가액
◆ 양도 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하며 예외적인 경우 실지거래가액으로 한다. 따라서 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청장이 매년 고시하는 기준시가,아파트 등 공동주택은 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 정한 기준시가를 적용한다
◆ 예외적으로 실지거래가액에 의하는 경우란
- 납세자가 실지거래가액으로 신고한 경우
- 조세부담 회피 목적으로 허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 취득 또는 양도하는 경우
- 고급주택을 양도하는 경우
- 미등기 양도나 취득 후 1년내 양도하는 경우
◆ 양도 또는 취득시기 판정의 우선순위
원칙
불분명시
대금청산일

등기접수일
◆ 대금을 청산하기 전에 소유권이전 등기를 먼저 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수
라. 필요경비
필요경비는 부동산의 가치증가 등을 위해 지출된 비용으로 다음과 같이 계산.
- 기준시가에 의할 경우
토지
일반건물
공동주택 등(토지포함)
개별공시지가의 3%
국세청기준시가의 3%
국세청기준시가의 3%
- 실지거래가액에 의할 경우
취득세, 등록세, 소개비, 설비비와 개량비, 자본적지출 및 기타 양도비용 등
각종공제
양도소득
기본공제
장기보유 특별공제
3년 이상~ 5년 미만
5년 이상 ~ 10년 미만
10년 이상
연간 250만원
양도 차익의 10%
양도 차익의 15%
양도 차익의 30%
1세대 1주택의 비과세
◆ 생계를 같이하는 한 세대가 국내에서 한채의 집을 3년 이상 보유하다 양도하는 경우
이때 부수토지는 도시계획구역 내인 경우 건물 정착면적의 5배, 도시계획구역외는 10배까지 1세대1주택의 범위로 봄.
­세대의 판정은 주민등록표에 의하며 실거주내용과 주민등록상황이 다른 경우에는 실질내용에 의함.
■ 3년 이상 보유의 예외
＊ 취학, 1년 이상의 질병의 요양, 근무상 형편으로 세대원 모두가 다른 시군 지역으로 이사를 하고 사유발생일 현재 1년 이상 살던 주택을 양도할 때
＊ 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
＊ 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외거주를 할 때
＊ 도시개발사업에 참여한 조합원이 재개발사업기간 중 일시 취득하여 살던 집을 재개발 아파트로 이사를 하기 위해 양도할 때
＊ 임대주택법에 의하여 임차한 임대주택을 5년 이상 거주한 후 분양받아 양도할 때
＊ \'99. 1. 1～12. 31 사이에 매매계약을 체결하고 취득한 주택이나 자기가 건설한 주택의 경우에 당해 주택을 1년 이상 보유하고 팔 때
◆ 고급주택에 대한 비과세 배제
- 단독주택 : 건물의 기준시가가 4,000만원 이상이고 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것으로서 주택의 연면적이 264㎡(약80평)이상이거나 토지면적이 495㎡(약150평) 이상(99.9.18개정)
- 공동주택 : 주택의 전용면적이 165㎡(약50평)이상이고 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과(99.9.18개정)
- 공 통 : 엘리베이터, 에스컬레이트 또는 67㎡(약20평)이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택
◆ 1세대 1주택에 해당되어도 등기이전을 하지 않고 양도하는 미등기 전매는 양도소득세가 과세됨
◆ 일시적으로 거주하는 콘도미니엄과 오피스텔은 주택으로 보지 않으므로 양도소득세 과세대상임.
◆ 주택 점포 겸용주택의 비과세
- 점포가 딸린 주택을 양도시 주택면적이 점포면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보아 양도소득세 비과세
- 점포면적이 주택면적보다 크거나 같을 경우 점포부분은 과세
비과세 되는 1세대 2주택
◆ 1세대 1주택 소유자가 그 주택을 팔기 전에 새로운 주택을 사고 종전에 가지고 있던 주택(3년 이상 보유)을 2년 안(2002년 3월30일 이후 부터는 1년)에 양도할 때
◆ 각각 1세대 1주택 소유 남녀가 결혼으로 인하여 1세대 2주택이 된 경우로 결혼한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택 단, 양도일 현재 양도주택의 보유기간이 3년 이상이어야 함.
◆ 1주택을 소유한 사람이 1주택을 소유한 60세(여자55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 된 경우 합친 날로부터 2년 이내에 양도하는 주택은 비과세 단, 양도일 현재 양도주택의 보유기간이 3년 이상이어야 함
◆ 1주택을 소유한 사람이 상속을 받아 1세대2주택이 된 경우
- 상속받은 주택은 언제 팔더라도 비과세
* 단, 피상속인이 2 이상의 주택을 상속하는 경우에는 보유기간이 오래된 1주택을 말함
- 상속주택 이외의 주택은 3년 이상 보유한 후에 양도시 비과세
면제되는 8년 이상 자경농지
◆ 면제대상
농지소재지에 거주하는 거주자가 양도할 때까지 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농업소득세 과세대상이 되는 양도일 현재 농지를 양도함으로써 발생한 소득에 대하여는 양도소득세 면제
◆ 거주자 개념
농지가 소재하는 시

키워드

양도 소득세,   납세의무자,   과세대상