[부동산 시장조사론] 화양동 오피스텔 시장조사 보고서

소개글

[부동산 시장조사론] 화양동 오피스텔 시장조사 보고서에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 사업보고서의 분석
1. 분양성 의견 분석
2. 분양가 산정 근거 분석
3. 판매시설 가격 책정 분석

Ⅲ. 결론

본문내용

각됨.
2) 수급상황과 분양시장의 상황을 지나치게 자신의 상품에서 바라봄. 즉, 타 오피스텔의 수요를 가져올 수 있을 정도로 가격이나 그 외의 부분에서 매력적이 될 수 있는지에 대한 분석이 부재하고 지나치게 추론적으로 수치를 정함.
3)실제 오피스텔 분양률이 100%인경우는 없음. 기본적으로 공실률을 5%안고 시작하는것이 정석임. 사업의 성공을 지나치게 과신하는 경향이 존재.
3. 판매시설 가격 책정 분석
가. 인근 시세 현황
(단위 : 천원 / 1층점포 기준)
주변시설
판매시설 시세
해당PJ 상권 비교(30평)
투자수익률 5%
확보가능 분양가
비 고
매매평당가
보증금
월세
보증금
월세
KCC
(26평)
25,000
100,000
2,500
100,000
3,000
800,000
(26,900천원/평)
실거래 거의 없음.
KCC
(32평)
31,000
100,000
4,500
나. KCC 입점업체 현황
구 분
내 용
비 고
지하1층
· 헬스장
1층 전면부
· 면요리전문점, 편의점, 부동산, 뚜레주르, 분식집, 롤파스타전문점, 할리스
1층 후면부
· 복사전문점
2층
· 패밀리 레스토랑(아웃백)
-분석방법:
1.부동산시장조사의 주요내용 단계3의 수요분석(주요 시장을 권역에서 더욱 세분화하여 과 거의 판매시설시세를 비교분석)
2.이차자료 중에 외부자료사용(부동산중개협회 자료)
-분석이유:
1. 인근부지에 위치한 유사한 종류의 건물 KCC를 선택하여 비교 분석하고 직접 조사하는 시간과 비용을 절감하는 동시에 대상 부동산의 적절한 시세를 측정하고 판단하기 위해서 2차 자료를 사용.
-분석결과:
KCC의 보증금과 월세를 비교분석한 결과 보증금은 똑같이 산정하고 평수가 26평인KCC보다는 월세를 높게, 32평인 KCC보다는 낮게 30평인 해당PJ 월세 3000으로 산정하였다. 또한 ROE, ROI를 분석한 결과를 토대로 투자수익률은 5%로 잡았다.
-분석시 잘한점
1)2차 자료조사는 시간과 비용을 절감할 수 있는 장점이 있다.
-분석시 문제점
1)부동산의 개별성 때문에 비교에 한계가 있다. 이 자료에서도 KCC의 26평과 32평을 비교하였지만 해당 프로젝트는 실제로 30평을 비교하여 분석단위가 다르다. 분석단위가 다른 자료를 토대로 월세를 산정하였기 때문에 30평인 프로젝트의 월세와 보증금은 정확하지 않다.
2)투자수익률에서 5%를 가정하였지만 , 3-5의 자료는 ROE ROI를 합치는 오류를 범한 자료일 뿐만 아니라 사업지의 평형대도 소형평수라 30평의 수익률과 13,16,18평의 수익률과 다를 수 있는 가능성이 있다. 인근의 부지 평형대가 달라서 비교하기에 적절하지 못하다면 한 평에 대한 적절성을 맞춰줄 수 있는 비율을 정해서 적용하여 정확성을 맞춘다.
3)이 판매시설 항목에 KCC 입점 현황이 왜 포함되어 있는지 이유가 불분명하다. 그리고 입점 현황 분석 결과를 이 오피스텔에의 적용시킨 것에 대한 내용이 없기 때문에 이 부분의 연구가 필요하다. 따라서 입지가 좋다고 할 수 있는 KCC의 경우, 편의점, 헬스장, 카페 등으로 테넌트를 구성했음에도 미분양되는 등 성공적이지 못했으니 이 오피스텔의 경우에는 더욱 더 집객력이 있는 테넌트(저렴한 술집, 분위기 좋은 카페)로 구성해야 한다는 내용을 보충하면 좋을 것이다.
Ⅲ. 결론
경영자와 관리자는 변화하는 시장 환경 속에서 많은 불확실성과 위험에 직면한다. 이러한 급격한 환경변화 하에서는 정확하고 최신의 정보에 입각한 의사결정이 프로젝트가 실패할 가능성을 줄일 수 있게 해준다. 해당 화양동 오피스텔 개발 사업은 이러한 불확실성과 위험을 줄이기 위해 시장조사를 통한 타당성 검토 단계에 있다. 이 단계에서 우리가 시장 조사를 하는 궁극적 목적은 해당 시장에 대한 정확한 정보를 획득하고 개발의 이익이 실제로 있는지에 대한 분석을 위해서이다. 하지만 해당 시장보고서는 실제의 지역 환경과 시장상황에 대해 지나치게 낙관적으로 분석하고 있다. 이는 무분별한 2차 자료의 활용에 그 근거를 둔다. 잠재 수요 고객을 조사하고 파악하는데 있어서 관련성이 떨어지는 수요대상을 목표고객으로 정하고 자료를 사용한 것은 수요를 지나치게 과대 추정한 것이다. 해당 보고서는 개발될 화양동 오피스텔은 학생들의 수요를 끌어오기에는 고가의 임대료이고, 교육여건 상 아이를 키우는 가구가 주거하기에도 적절하지 않다는 것을 간과하고 목표 수요를 산정하고 조사한 자료를 사용하였다. 또한 분양가를 산정할 때도 물리적 거리와 심리적 거리가 지나치게 차이가 있는 곳을 택하여 자료의 적합성에 문제점이 보인다. 추가적으로 해당 프로젝트의 시장보고서는 금융타당성 분석이나 기타 수요요인 조사에 있어서 적합하지 않은 2차 자료와 근거를 밝히지 않은 추정치들을 사용하였다. 따라서 해당 시장조사의 내용을 근거로 개발을 할 경우 조사 한 만큼의 수요와 가격을 실제로 얻을 수 있을지에 대해서는 정확성이 크게 떨어져 부적절한 자료로 보여 진다.
일반적으로 정성적 자료는 해당 프로젝트에 대한 전반적인 이해와 통찰력을 얻기 위해 사용된다. 우리가 검토해야 할 문제들을 정확하게 시의 적절하게 분석하기 위해서는 1차 자료의 추가적 사용이 요구된다. 하지만 본 시장조사에서는 2차 자료에 지나치게 집중하였고 사용된 1차 자료 또한 2차 자료의 재분석에 지나지 않는다. 따라서 구체적인 자료가 미흡하고 해당 자료의 정확성이 떨어진다는 단점이 있다. 결론적으로 시장조사 단계에서 오류를 줄이기 위해서는, 2차 자료를 사용할 뿐만 아니라 프로젝트에 대한 구체적 정보를 얻을 수 있는 1차 자료를 적절하게 사용하는 것이 필요하다. 2차 자료를 사용하는 경우 무작정 자료를 수집하기 보다는 필요정보를 명확히 정의하고, 조사와 관련성이 높은 자료를 찾아내고 활용하는 것이 중요하다. 그러기 위해서는 2차 자료를 사용할 때, 조사자들은 연구하는 문제와 관련된 기본적인 정보 원천들과 각 정보 원천들의 특징을 잘 알고 있어야 한다. 이는 부적절한 자료에 대한 목적 없는 탐색을 피하고 시간과 비용의 낭비를 줄일 수 있다. 또한 개발 프로젝트의 성공여부에 중요한 요인이 되므로 정확한 시장조사에 입각한 부동산 개발이 요구된다.

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