용적율 규제 완화

소개글

용적율 규제 완화 에 대한 보고서 자료입니다.

목차

<목 차>

1. 용적률규제 제도의 개요

2. 정부발표 용적률 개정안 개요

3. 규제영향분석

4. 외국사례분석

5. 규제내용의 적정성 및 실효성

6. 결론

본문내용

의 대부분의 도시 전역에 높이규제가 지정되어 있기 때문에 큰 문제가 되지 않고 있다. 그리고 영국도 주택에 대해서는 세대밀도를 별도로 정함으로써 더욱 엄격한 주거지역 관리를 하고 있다. 이에 비해 용도지역제 중심의 미국 뉴욕의 경우에는 허용 용적률을 약 10가지 주거지역 구분(R1∼R10)에 따라 최소 50%에서 최대 1,200%(맨해튼 지역)까지 많게는 20여 가지의 용적률 기준을 적용하고 있으며, 일본의 경우에도 주거지역을 7가지로 구분하고 50∼400% 범위 내에서 약 15가지 정도의 용적률 기준을 적용하고 있다.
3) 미국 뉴욕의 주거지역 세분화
미국 뉴욕의 경우를 먼저 살펴보면, 뉴욕에는 市 전체에 걸쳐 총 21가지의 용도지역을 지정하고 있으며, 블록(block) 크기 정도의 단위별로 이를 다시 세분하여 상세히 지정하고 있다. 이러한 뉴욕의 도시계획 변화 과정 중 주목할 만한 것으로는 1916년 법 제정 이후 약 45년이 지난 1961년 대폭적인Zoning 개정(세분화와 Incentive Zoning 도입)과, 1982년 Midtown Zoning 제도 도입을 통한 지역별로 차등적인 개발밀도 하향 조정(down zoning)을 들 수 있다. 미국은 이러한 Zoning 개정을 통해 주거, 상업, 공업 등에 대한 상세한 용도지역 세분화를 시행했으며, 해당 지역에서의 용도, 밀도 등을 세밀하게 규정하고 있다. 즉, 주거지역의 경우 R1∼R10 등 10가지로 세분하고 있으며, 상업지역도 C1∼C6 등 6가지로 나누어 지정하고 있다. 또한 상업지역내 주택의 경우에는 인접한 주거지역 용적률을 적용하는 등 토지이용 특성을 고려한 차등적인 규제를 함으로써 도시 스카이라인 등이 명확한 경관이미지를 형성토록 하고 있다.
4) 일본 동경의 주거지역 세분화
일본 동경의 주거지역 세분화를 살펴보면, 1919년 법 제정 이후 1973년에 주거지역을 1종에서 3종으로 세분하는 법 개정을 처음 시행했다. 또 1980년에 지구계획제도 도입 등을 포함한 법 개정을 거쳐 1992년 주거지역을 다시 7종으로 세분하는 것을 주요내용으로 하는 법 개정을 했다. 2000년에 다시 도시계획법 개정을 논의하면서 주거지역도 9종 내지 12종으로 추가 세분해야 한다는 의견이 대두되고 있다.
이러한 일본의 주거지역 세분의 배경을 살펴보면, 1973년 3종으로의 세분화는 생활환경의 보호 및 개선, 도시공해의 억제 및 도시방재 강화 필요성 차원에서 이루어졌다. 1992년 7종으로의 세분화는 도심부의 공동화 현상 방지, 상업용도의 주거지 내 침투억제, 지가앙등 억제 등을 통한 주거환경 확보가 주목적이었다. 예를 들어 동경의 한 자치구인 세타가야區는 법 기준에 따라 주거지역을 비교적 양호한 주택지, 일정수준 이상의 주거환경 유지가 필요한 지역, 역세권 및 중심지역, 준주거지역 등으로 구분했으며, 용적률도 비교적 양호한 주택지는 60∼150%, 주거환경 유지가 필요한 지역은 150∼200%, 역세권 및 중심지역은 200∼250%를 적용하고, 준주거지역도 250∼300% 정도를 허용치의 상한으로 설정했다.
양호한 수준의 주택지
60 ~ 150%
주거환경유지가 필요한 주택지
150 ~ 200%
역세권 및 중심지역
200 ~ 250 %
준주거지역
250 ~ 300%
< 세타가야구의 용적률 규정>
여기서 주목할 점은, 세타가야區는 이러한 주거지역 세분 지정과 더불어 건축기준법상에 규정되어 있는 기준용적률 제도를 함께 적용, 건물높이 기준 12m 이하의 주거지역에 대해서는 용적률을 50∼100%로 더욱 세분하여 적용하고 있다.
일본은 이와 같은 주거지역 세분과 아울러 일반 건축기준법상의 사선제한, 일영규제 등도 함께 적용함으로써 주거환경 확보를 위한 다양한 규제와 노력을 하고 있다.
5. 규제내용의 적정성 및 실효성
1) 규제의 명료성
용적률에 관한 규제 목적은 시가지 내에 높은 건축물을 건축함으로써 건축물의 형태를 평면적인 것에서 입체적으로 하여 대지 내에 많은 공지를 확보함과 동시에 도시 전체 내에 많은 공지공간을 확보함에 그 뜻이 있으나 각 용도지역에 따라 그 성격이 다르므로 한정된 토지를 효율적으로 이용하고 기반시설, 도시경관을 감안한 입체적 제어수단으로 도시환경을 정비하여 균형있는 도시발전을 기하는데 목적이 있고 그리고 토지를 효율적으로 활용하여 도시과밀화를 막고, 쾌적한 생활을 하는 것 을 주목적으로 한다.
2) 이해관계확인
용적률 비율을 높여서 얻는 장점과 거기에 관련된 사람의 이해관계
① 장점:
1. 용적률 상승으로 공지 지역이 늘어나 민간 택지내 주택공급물량 확대,
2. 현재보다 중소형의 분양가가 20~30% 낮아짐, 이에 따라 향후 추진되는 신도시나 공공택지내 신규 분양 아파트는 평당 100만~200만원선에서 분양가 인하 효과가 기대 됨
3. 용적률 상승으로 재건축이 늘어나 주택의 질이 향상되어 생활의 질 향상에 기여 재건축시 그 전보다 크고 좋게 짓기 때문에 아파트 환경이 좋아짐
4. 토지이용을 집약적으로 하여 도시내 부족한 토지를 효율적으로 이용 하여 도시내 공동화 현상을 방지할수 있음
5. 인구증가로 인해 주변상권이 발달하여 지역경제에 이바지함 건축량이 늘어나 건설경기가 활성화 되는데 도움이 됨
6. 장기적으로 집의 수요가 증가하여 집값이 안정됨
② 단점:
1. 신도시지역의 교통이 지옥이 될것이다. 재 건축으로 인해 인구가 증가하지만 거기에 상응하는 도로의 확충이 되지 않고 있다. 일례로 내년 초 입주를 앞두고 있는 동탄 신도시의 경우만 보더라도 신도시의 간선 도로망 건설이 결코 만만치 않은 일임을 알 수 있다. 동탄 신도시는 내년 1월 시범단지 6천500가구를 시작으로 2008년 3월까지 12만여 명이 입주를 앞두고 있지만 신도시 주변의 간선도로 공사가 제대로 이뤄지지 않아 교통 대란에 대한 우려가 높아지고 있다.
2. 공공기반 시설부족(학교)이 일어남 재건축등을 통해 인구는 빠르게 증가 하지만 기반시설은 그 속도를 따라잡지 못함 그로인해 자기지역에서 먼 지역으로 통학을 하거나 한반의 수가 기하급수적으로 증가하여 교육환경을 악화시킴
3. 고층아파트 단지 형성에 따른 경관악화, 구릉지나 수변에

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