[부동산법제 공통] 현행 상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안에 대하여 논하시오.

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목차

[방통대 법학과 4학년 부동산법제 공통] 현행 상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안에 대하여 논하시오.

<목 차>

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 본론
1. 상가건물임대차보호법
1) 개념
2) 주요내용
(1) 적용범위
(2) 임차인의 대항력
(3) 임대기간 보장
(4) 임대료 인상 제한
(5) 우선변제권 확보
(6) 임대인의 권리보장
2. 현행 상가건물임대차보호법의 문제점
1) 적용범위의 불합리성
2) 대항력의 미흡
3) 권리금보호의 결여
(1) 권리금의 개념과 유형
(2) 권리금에 관한 문제점
4) 분쟁기구의 부재
3. 현행 상가건물임대차보호법의 개선방안
1) 적용범위의 확대
2) 대항력의 강화
3) 권리금의 보호
4) 분쟁기구의 설치

Ⅲ. 결론


<참고문헌>

본문내용

설비 등을 투자하고 단기간내에 명도(건물 등을 남에 넘겨주는 것) 당하는 불이익을 받지 않도록 하기 위해서다.
(4) 임대료 인상 제한
건물소유주는 임대료 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세·공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적정하지 않다고 판단되면 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 연 12%를 초과하지 못하며 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 하지 못하도록 함으로써 과다인상을 막을 수 있게 됐다.
(5) 우선변제권 확보
임차인이 임차건물에 대해 보증금반환 청구소송의 확정판결 등에 근거해 경매를 신청하는 경우에는 건물을 명도하지 않고도 집행할 수 있으며 건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 우선적으로 변제 받을 권리가 있다. 또 대통령령으로 정한 일정한 소액보증금은 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖추면 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.
(6) 임대인의 권리보장
법으로 보장된 임대차 보장기간은 5년이지만 최소 1년 단위로 계약을 갱신할 수 있도록 하고 있다. 또 임대료도 매년 12% 내에서 인상이 가능하게 법률로 못 박고 있다. 이와 함께 월세 3회 연체, 임차인 허위 등 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우, 임차인이 고의 및 중대한 과실로 파손한 경우 등 8가지에 해당되는 경우에는 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하는 등 건물주를 위한 보호 장치도 마련했다.
2. 현행 상가건물임대차보호법의 문제점
1) 적용범위의 불합리성
이 법은 부가가치세법 제5조 등 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대하여 적용하되, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 않는 것으로 규정하고 있다. 이러한 규정은 상가건물 중에서 영업을 목적으로 하는 임대차 건물로 제한해 적용되는 것으로 해석할 수 있다. 그러나 상가건물 임대차의 경우에 명확한 기준이 없이 사업자등록이 되는 상가, 사무실, 공장, 창고 등 영업용 건물의 임대차만이 적용되도록 하는 것은 문제가 있다. 이를 태면 사업자등록이 되어 있지 않는 종교단체, 자선단체, 동창회사무실 등 비영리단체의 건물임대차에는 이 법이 적용되지 않게 되는 문제점이 있다. 즉 비영리단체가 임차한 사무실은 부가가치세법에 의하여 면세사업자가 임차한 상가건물로 사업자등록을 신청할 수 없으므로 동법의 적용대상에서 제외된다. 그리고 상가건물임대차보호법은 민사상의 임차권을 세법상의 문제로 해결하려는 태도 또한 문제가 있으며 영세상가임차인의 보호를 목적으로 제정된 본법의 적용범위가 사업자등록의 대상이 되는 건물로 한정하고 있는데, 현실적으로 적어도 사업자등록을 한 건물의 경우를 영세상인의 범주에 포함시키는 것도 문제가 있다. 또한 이 법의 입법취지가 영세상가 임차인의 보호를 목적으로 하고 있지만 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 대통령령에 정하는 보증금액의 한도에서만 보호된다는 규정은 현실성이 없는 규정으로 볼 수밖에 없다. 즉 임차보증금의 범위는 시행령에서 규정하고 있는데 서울특별시 2억4천만원, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울시 제외) 1억9천만원, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외) 1억5천만원, 그 밖의 지역 1억4천만원 이내에 해당되는 상가임대차에 한하여 이 법의 적용을 받을 수 있도록 하고 있는 것이 문제로 지적된다.
그리고 보증금 외에 차임이 있는 경우 그 차임에 대하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 보증금으로 환산하여 포함한다는 것은 오히려 당사자 간에 악용하는 사례가 있을 수 있다. 이를 태면 본 법의 적용을 받기 위하여 보증금을 낮게 신고하거나 보증금만 신고하고 차임은 담합하여 누락시키는 경우가 빈번하게 발생하는 문제점이 있다.
2) 대항력의 미흡
이 법에 의하면 임차인의 대항력은 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 발생하도록 하고 있다. 이는 우리 민법상 부동산물권의 공시방법으로 등기제도가 있음에도 불구하고 현실적으로 등기가 이루어지지 않아서 대항력의 요건으로 인정하고 있는 것이다. 그렇지만 오히려 다른 목적에서 운용되고 있는 세법상의 사업자등록이라는 제도를 우회적으로 이용하는 것은 민법의 대원칙에 반하는 것으로 부당하다. 왜냐하면 사업자등록을 신청하는 신청인이 신청서에 첨부하는 임대차계약서도 그것이 임대인의 진정한 의사로 작성한 것인지, 임대차계약서에 기재된 보증금의 액수나 권리의 범위가 실재의 거래를 그대로 반영하고 있는지에 대하여 확인할 수 있는 다른 방안이 없다는 점에서 그 문제점을 찾을 수 있다. 그리고 부가가치세법 시행령 제7조 3항에 의하면 사업자등록의 처리기간은 7일로 규정되어 있고 필요한 경우에는 7일에 한하여 연장하여 현장조사를 한 다음 사업자등록증을 교부할 수 있도록 하고 있다. 이는 사업자등록신청에서 사업자등록이 완료될 때까지 등록증의 발급여부가 불확실하게 되므로 이해관계인이 불측의 손해를 받을 염려가 있으며 사업자등록신청의 반려, 철회 기타 취소 등으로 가장임차인이 양산될 가능성이 있다는 문제점도 있다.
3) 권리금보호의 결여
(1) 권리금의 개념과 유형
① 권리금의 개념
권리금은 주로 상가건물의 임대차계약에 부수하거나 별도의 추가 계약을 통해서 유형.무형의 재산적 가치에 대한 양도대가 또는 일정기간 동안의 이용에 대한 대가로 수수되는 금전을 말하며 권리금의 법률 관계는 민법이나 특별법에서도 직접적으로 규율하는 규정이 없으므로 판례에 따라 비공식적으로 당사자간에 권리금 거래행위가 이루어지고 있다. 즉 권리금이란 “도시 상업지역에서 부동산 특히 건물 임대차시에 영업시설, 비품, 유형물 등 유형적 재산가치와 영업상 노하우, 점포위치, 상권거래처 신용, 상호브랜드 가치 등 무형적 재산가치의 이점과 그 부동산이 가지는 장소적 이익의 대가나 기존 상업권에 대한 보상 및 기존 시설에 대한 대가 등의 명 목으로 양도인(임차인)과 양수인, 전대인(임차인)과 전차인 사이에 수수되는 금전“ 박정옥(2010), “상업

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