부동산 평가의 기본이해와 가격이론

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부동산 평가의 기본이해와 가격이론에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 부동산평가의 개념
1. 부동산평가의 의의
2. 감정평가의 일원설과 이원설
3. 부동산평가의 필요성
4. 부동산 감정평가의 목적

[2] 부동산평가의 분류 및 특별원칙
1. 부동산평가의 제도상 분류
2. 부동산평가의 업무기술상 분류
3. 부동산평가의 평가주체에 의한 분류
4. 평가 기법상의 분류
5. 부동산평가의 특별 원칙

[3] 부동산가격 일반
1. 부동산가격의 의의
2. 가치와 가격

[4] 부동산가격의 종류 및 가격의 특성
1. 정상가격
2. 특정가격
3. 한정가격(限定價格)
4. 부동산가격의 특성

[5] 부동산가격의 형성과정
1. 부동산가격의 이중성
2. 부동산가격의 발생 요인
3. 부동산가격의 형성요인

[6] 지역분석 및 개별분석
1. 지역분석의 의의
2. 지역분석의 필요성
3. 지역분석의 목적
4. 지역분석의 대상
5. 인근지역
6. 유사지역
7. 동일수급권(하나의 시장지역)

[7] 부동산가격의 제 원칙
1. 부동산 가격원칙의 의의
2. 수요ㆍ공급의 원칙
3. 변동의 원칙
4. 대체의 원칙
5. 최유효이용(최고최선의 이용：The Highest and Best use)의 원칙
6. 균형의 원칙
7. 수익체증ㆍ체감의 원칙
8. 수익배분의 원칙
9. 기여의 원칙
10. 적합의 원칙
11. 경쟁의 원칙
12. 예측의 원칙
13. 기회비용의 원리
14. 외부성의 원리

본문내용

기 위해서는 구성 요소간의 내부결합에 균형이 있어야 한다는 원칙이며 부분과 전체에 관계되는 원칙이다.
① 토지는 접면너비, 획지의 깊이, 형태 등의 균형
② 건물은 건물의 면적, 높이, 방의 배치, 복도, 설비, 계단 등
③ 토지와 건물 등 복합 부동산은 건물과 부지의 배치 상태 등
④ 기업용 부동산은 토지ㆍ자본ㆍ노동 및 경영의 결합이 최고의 균형 유지 필요
⑤ 관련원칙은 최유효사용과 관련이 있다.
⑥ 균형의 원칙은 기능적 감가의 이론적 근거가 된다.
7. 수익체증ㆍ체감의 원칙
(1) 의 의
부동산에 대한 단위투자액을 계속적으로 증가시키면 그에 대응하는 수익이 어느 점(최대수익점)까지는 체증하지만 그 이후는 수익증가율이 체감하게 되는 바, 이를 수익체증ㆍ체감의 법칙이라 한다.
(2) 특 징
수익체증ㆍ체감의 법칙은 흔히 투자의 한계점으로 표현되며, 회계학에서는 손익분기점으로 표현되기도 한다. 예를 들면 어떤 획지상에 고층건물을 짓는 경우 어떤 층수까지는 수익이 투자액에 비하여 증가하나 어떤 층수를 지나면 투자액에 비하여 체감한다. 따라서 건물의 높이를 어느 정도로 하는 것이 가장 경제적이고 능률적이며, 최유효이용의 상태가 되는가를 판정하게 되는데, 이를 건물의 한계효용계층이라고 한다.
8. 수익배분의 원칙
(1) 의 의
수익배분의 원칙이란 토지ㆍ자본ㆍ노동 및 경영의 각 생산요소에 의하여 발생하는 총수익은 이들 제요소에 배분되는 바, 자본ㆍ노동 및 경영에 배분된 몫 이외의 잔여액(잉여생산성)은 그 배분이 정당하게 행하여지는 한 토지에 귀속된다는 원칙을 말한다.
(2) 특 징
① 토지에는 부동성의 특성이 있고 그 투자가 고정적이어서 이동이 곤란한데 비하여 토지 이외의 생산요소는 평균배분이 없으면 다른 곳으로 이동한다.
② 최대의 순이익이 생산되고 최고의 가격으로 발전하려면 각 생산요소에 대한 적절한 배분이 필요하다.
③ 수익방식과 토지잔여법 등의 이론적 근거가 된다.
④ 관련되는 원칙은 최유효사용의 원칙, 균형의 원칙, 수익체증ㆍ체감의 원칙이 있다.
9. 기여의 원칙
(1) 의 의
기여의 원칙은 부동산의 어느 부분이 당해 부동산 전체의 수익획득에 어느 정도 기여하는가 그 부분은 부동산 전체의 가격에 어느 정도 영향을 미치는가로서 부분과 전체에 관계되는 원칙이다. 부동산의 가격은 각 구성부분의 기여도의 합이다.
(2) 특 징
① 추가투자의 적정성 판단에 유용하게 활용된다.
② 관련원칙은 최유효사용의 원칙, 균형의 원칙과 관련이 있다.
10. 적합의 원칙
(1) 의 의
부동산이 그 유용성(수익성 또는 쾌적성)을 최고도로 발휘하기 위해서는 부근 환경에 적합하여야 한다는 원칙이다.
(2) 특 징
①균형의 원칙이 부동산의 내부구성요소간의 균형을 문제로 삼는데 반하여 적합의 원칙은 외부적 조건의 균형을 문제로 한다.
② 대상 부동산이 속한 지역의 용도지역 규제에 적합하여야 한다.
③부동산과 환경의 적합성 판단에 있어서는 그 부동산이 속한 인근지역의 표준적 사용을 명확하게 할 필요가 있으며 이는 지역분석에 의해서 행해진다.
④ 관련원칙은 최유효사용의 원칙과 관련성이 깊다.
11. 경쟁의 원칙
(1) 의 의
초과이윤은 경쟁을 야기시키고, 경쟁은 초과이윤을 감소 또는 소멸시킨다는 원칙을 말한다. 부동산도 역시 부동산 상호간 또는 다른 재화와의 사이에 경쟁관계가 필연적으로 인정되기 때문에 부동산 가격도 이 원리와 같은 과정에서 형성된다는 원칙이다.
(2) 특 징
①부동산의 자연적 특성에 의하여 지리적 위치는 고정되어 있고 부증성이 있어 인력으로 이를 증가시키지 못하므로 수요자 경쟁이 강하게 나타난다.
② 경쟁은 대체성이 약할수록 가격인상의 경향은 높아진다.
③ 관련원칙은 대체의 원칙, 수요공급의 원칙, 최유효이용의 원칙과 관련이 있다.
12. 예측의 원칙
(1) 의 의
예측의 원칙이란 부동산의 가격형성 요인과 지역특성, 가격수준은 부단히 변화하고 이에 따라 부동산가격도 변동되기 때문에 평가활동에 있어서는 그 요인의 추이나 동향에 대한 예측을 해야 한다는 원칙이다.
(2) 특 징
①부동산 감정평가는 가격형성 요인이 어떻게 변화하는가를 정확히 파악하는 것이 필요하다.
② 예측의 원칙은 수익환원법과 밀접한 관련이 있는데, 이는 부동산 가격은 소유에서 비롯되는 장래이익의 현재가치이기 때문이다.
③ 관련원칙은 변동의 원칙, 최유효이용의 원칙과 관련이 있다.
13. 기회비용의 원리
(1) 의 의
기회비용의 원칙이란 어떤 투자대상의 가치평가를 그 투자대상의 기회비용에 대하여 평가하는 원리이다. 기회비용은 실제 지불된 비용이 아니고 계산된 비용, 인식된 비용이다. 따라서 기회비용은 지불에 대한 요구수익률을 측정하는 중요한 기준이 된다.
(2) 특 징
부동산은 용도의 다양성으로 인해 시장참가자는 생산비보다는 부동산이 제공하는 효용과 차선의 기회가 제공하는 효용을 비교하여 가격을 결정하게 된다. 따라서 매수자가 지불하려는 가격은 다른 대안에 지불되는 가격 즉, 기회비용에 해당하는 금액이 된다. 이에 따라 평가사는 대상 부동산의 가치를 평가할 경우 기회비용의 원리를 충분히 고려하여야 한다.기회비용의 원칙은 기회선택상 대체관계에 있는 다른 투자대상과 비교하면서 어떤 투자대상을 선택하고 있으므로 대체의 원칙과 밀접한 관련을 가지고 있다.
14. 외부성의 원리
(1) 의 의
외부성의 원칙이란 최유효이용의 원칙을 부동산 외부적 차원에서 지원하는 원칙으로 대상 부동산의 가치는 외부적인 요인에 의하여 영향을 받는다고 보고 평가하는 원리이다. 외부적 요인이 대상 부동산의 가치에 긍정적인 영향을 미칠 때 이를 외부경제라 하고, 부정적인 영향을 미칠 때 이를 외부불경제라 한다.
(2) 특 징
① 부동산의 가치는 개별적인 요인에 의해서만 결정되는 것이 아니고 부동산의 안전성, 환경성 등 외부환경에 의하여 영향을 받게 되며 여기에서 지역분석의 필요성이 대두되어 경제적 감가의 이론적 근거가 된다.
② 외부성의 원칙은 적합의 원칙과 밀접한 관련을 가지고 있다. 적합의 원칙은 외부환경에 적합하여야 한다는 원칙이고, 외부성의 원칙은 외부적 요인이 대상 부동산에 영향을 준다는 원칙이므로 같은 내용을 접근방향만 달리하여 고찰하고 있다.

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