미국의 부동산 소유권제도(자유보유권, 비자유보유권, 공동소유권, 부동산 권원의 보장)

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미국의 부동산 소유권제도(자유보유권, 비자유보유권, 공동소유권, 부동산 권원의 보장)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

미국의 부동산 소유권 제도

I. 개요

II. 자유 보유권
1. 완전 소유권
2. 한사봉토권
3. 조건부 소유권
4. 생애 부동산권

III. 비자유 보유권
1. 정기 부동산 임차권
2. 연기 부동산 임차권
3. 기타

IV. 공동 소유권
1. 공유
2. 합유
3. 부부 전부 부동산권
4. 부부 공동 재산권
5. 합자소유권
6. 조합소유권
7. 구분소유권

V. 부동산 권원의 보장
1. 권원의 의미
2. 권리증서
3. 권원의 보장방법
4. 등기법

참고문헌

본문내용

발생된다.
2) 권리증서
권리증서(deed)란 부동산의 양도인이 양수인에게 권원을 양도하는 사실을 기록한 중서를 말하며, 부동산 양도의 방법에는 양도서류(deed), 유언(will), 법원의 판결(court decree), 증여(grant), 무단점유로 인한 시효취득(adverse possession)등이 있다. 또한 권리증서에는 양도 시 모든 제한물권(encumbrances)을 표시해야 한다.
3) 권원의 보장방법
미국에서 부동산 권원의 확실성을 보장하는 방법에는 세 가지가 있는데, 부동산의 매도인이 보증서(warranty)를 발행하는 방법, 공적 기록을 통한 권리조사를 하고 변호사로 하여금 법적인 의견서 (legal opinion)를 받는 방법, 권원보험(title insurance)에 가입하는 방법 등이 바로 그것이다.
첫 번째의 보장방법은 권원증서에 권원약정을 삽입하는 것으로서 보장조항을 삽입하더라도 매도인이 가지고 있지 않은 권리까지 보장하는 것은 아님에 유의하여야 한다. 그러나 약정한 내용에 하자가 발생할 경우에는 배상청구 (recourse)소송의 대상이 된다. 또한 이러한 보장증서에는 세 가지가 있는데, 일반보장증서, 특별보장중서, 권리포기중서 등이 그것이다. 두 번째의 보장방법 인 권원요약서 와 의 견서는 각각 권원회사와 변호사가 작성하는 것으로서 부동산에 관한 공적 기록에서 권원조사를 한 내용을 바탕으로 작성 된다. 권원요약서는 최초(정부가 토지를 불하한 시 점)로부터 현재까지 토지 에 관한 소유권 및 사용권의 변동사항을 요약한 서류로써, 서류의 종류, 작성일자, 접수일자, 등기일자, 등기부의 기재 페이지, 당사자성명, 물건 소재지 등을 일자 순으로 기 재 한 것이다. 이 는 변호사나 권원회사가 작성하며, 매매시 흔히 요구되지만 최근에는 권원보험으로 대체됨으로써 이용이 많이 감소하고 있다. 한편, 권원에 대한 변호사의 의견서 는 공적인 서류에 기록된 것 에 한하여 책임을 지 게 되며, 위조서명 등에 대해서는 책임을 지지 않는다.
세 번째의 권원보험은 모든 기록되지 많은 권리에 대한 보장장치로서 2차 저당시장에서 거래될 저당채권(mortgage)의 담보에 대해서 는 모두 권원보험이 요구되고 있다.
4) 등기법
미국에서 등기제도가 시작된 것은 1636년 유럽으로부터의 이 주민들이 최초로 정 착한 매사추세츠 주의 플리머스(Plymouth)에서였으며, 루이지애나를 제외한 모든 주에서 유사하다. 등기의 절차는 관련서류를 등기 소 (Public recording depository)에 제출하면 여기서는 일자와 시간을 기록하여 순서대로 정리해둔다. 이러한 등기의 불안정성 때문에 캘리포니아 주에서는 1915년에 토렌스 제도를 도입하였으나 1955년에 폐지하였다.
등기에 관한 규정은 주법에 의해 정해지며, 등기는 추정악의(constructive notice)의 효과를 가지는바, 일단 등기(기록)된 후에는 매주(買主)가 이것을 알고 있는 것으로 추정하는 원리이다. 등기에 기록되는 권리의 종류는 매매서류(deeds), 저당권(mortgage) 혹은 이의 양도사실(assignments of mortgages), 선취특권 (liens), 장기 할부판매계약(land contracts), 장기 임차권(long-term leases), 지역권(easements), 제한적인 특약(restrictive covenants), 매수옵션(options to buy) 등이다.
미국에서도 기록되지 않을 가능성이 높은 권리가 많은데 대표적인 것이 공사대금 청구권 (mechanics lien)이다. 이는 보통 준공 후 60일 이 내 에 이를 등기부에 등재하도록 되어 있으며, 일단 등기된 후에는 최초 자재도달일, 노동투입일을 기준으로 그 이후에 발생한 타 채무에 우선하여 변제토록 하고 있다. 따라서 융자를 시행하는 금융기관이나 신축건물의 구입자는 공산대금 완납증명을 요구하는 것이 일반적이다.
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

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