[토지경제학] 강남과 강북 지역의 주택가격결정요인에 대한 연구

소개글

[토지경제학] 강남과 강북 지역의 주택가격결정요인에 대한 연구에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
2. 연구의 방법
3. 이론 및 선행연구 고찰
4. 연구 대상지역의 개관
1) 강북지역
2) 강남지역

Ⅱ. 본 론
1. 지역 간 주택가격결정 요인
1) 교육환경에 따른 주택가격
2) 도시경관의 조망특성에 따른 주택가격
3) 금리인상에 따른 주택가격
4) 도시 접근성에 따른 주택가격

2. 지역특성에 따른 주택가격 결정요인
1) 주택가격결정 요인의 구성
① 주택특성에 따른 주택가격결정 요인
② 단지특성에 따른 주택가격결정 요인
③ 입지특성에 따른 주택가격결정 요인
2) 강남 ‧ 강북지역 요인 분석

Ⅲ. 결론
1. 연구의 한계 및 나아갈 방향
2. 연구의 결론

Ⅳ. 참고문헌

본문내용

파트 가격차이가 크게 발생하고 있어서 주택가격상승을 조장하는 등의 문제로 확산되고 있다. 따라서 이번 과제에서는 아파트가격을 결정하는 요인들이 강북지역과 강남지역 아파트가격에 대하여 어떠한 영향을 미치는가를 분석하여 강남북 지역의 특성에 따라 발생하는 아파트의 가격의 차이를 설명하고 앞으로의 해결방안에 대해 연구해보고자 한다.
2. 연구의 방법
이번 연구의 방법으로 기존 문헌 고찰을 통하여 주택가격 결정이론에 대해 살펴보고 이를 적용하여 주택가격결정 요인을 고찰해보고, 두 지역간의 특성을 파악하기 위하여 아파트건설 배경과 각 지역의 거주자 특성 및 환경적 특성을 파악하고 분석한다.
그리고 아파트 가격결정에 있어서 서로 다른 지역에 입지한 아파트 단지들이 어떠한 요인에 의해 영향을 받는지를 설명하기 위하여 우선적으로 서울특별시와 전국 / 6대 광역도시와의 지역별 주택가격 동향을 분석해보고, 이어 강남북 지역의 주택 입지 및 가격을 비교해 보고 분석하여 주택가격 차이를 설명한 뒤, 향후 과제에 대해 논의해 보는 방법으로 연구를 진행한다.
3. 선행연구 고찰
우리나라는 1980년대 중반부터 주택가격이 폭등하면서 주택 문제가 심각한 사회 문제로 나타났다. 이 시기를 기점으로 현재까지 주택가격에 대한 연구가 활발히 진행되어졌다. 주택가격에 대한 연구는 대부분이 주택가격에 영향을 미치는 중요한 요소를 찾는데 주력하여 왔다. 주택가격의 상승이나 하락은 사회 종합적으로 경제성장률, 물가지수 등과 같은 복합적이고 거시적인 요인들이 작용한 결과이다. 그러나 개별 하위시장에서는 학군, 공원, 도심까지의 거리, 대중 교통수단까지의 거리등과 같은 요인들이 중요시되고 있다. 최근에 와서는 공해정도나 조망 등 환경특성요인이 주택가격 결정에 중요한 새로운 변수로 떠오르고 있다.
1) 1990년대 초반기의 연구
우리나라에서의 주택가격에 대한 연구는 위에서 살펴본 바와 같이 1990년대 초반기는 주택이 갖고 있는 물리적 특성에 대한 학군과 도심까지의 거리등의 접근성과 주택가격의 관계를 규명하려는 것이었다. 1980년대 말부터 8학군에 대한 사회적 관심이 증대하면서 학군이 주택가격에 미치는 영향에 대한 연구가 활발히 이루어졌다. 이에 대한 연구로는 이주형(1989), 송명규(1992)의 연구가 대표적이다.
2) 1990년대 중반기의 연구
1990년대 중반기에는 곽승준허세림(1994), 정홍주(1995)등에 의하여 주택가격결정요인에 접근성 및 생활의 편익성 등이 새롭게 추가되어 연구되였다. 이에 대한 연구들을 살펴보면 1992년의 국토개발연구원의 “주택금융 및 시장 설문조사”의 자료를 기초로 하여서울시내 269가구를 대상으로 아파트의 잠재가격을 추정하였다. 이 연구에서 특정가격기법은 미국과 서부 유럽 등에서 주택수요의 특성을 연구하는데 널리 이용되는 방법으로 우리나라 현실에 무분별하게 적용하는 것은 잘못된 연구 결과를 초래할 수 있다고 언급하였다. 이 연구에 대해 간단히 살펴보면 첫째, 주택은 그 주택이 보유하는 도심,직장까지의 거리, 교통혼잡도, 대기오염, 학군, 근린시설 등의 지역특성과 방의 개수, 화장실과 욕실의 갯 수, 주택의 규모 등의 주거특성으로 구성된 주택특성으로부터 주택서비스를 제공한다. 둘째, 이와 같은 주택특성들은 각각의 잠재가격을 가지고 있으며,주택의 가격은 이들 주택특성들의 잠재가격으로 총합된다고 정의하였다. 셋째, 소비자들은 주택구조물 그 자체보다는 주택이 생산하는 주택서비스를 소비하고 그 서비스에 대해 가격을 지불한다. 이와 같은 가정을 통하여 주택시장을 아파트시장과 주택시장으로 구분하여 분석하고 연구하였다.
3) 1990년대 후반기의 연구
1990년대 후반기부터 이제까지의 연구와 달리 환경의 질에 대한 구체적인 연구가 이루어지기 시작하였다. 이에 대한 연구로는 이재평(1997)의 서울의 주택시장과 대기질 개선편익에 관한 연구, 이왕기(1996)의 아파트가격에 내재한 경관조망 가치의 측정 및 분석에 관한 연구들이 있다. 이들 연구소의 특징은 산과 강에 대한 경관의 조망 및 환경오염에 대해 다루고 있다는 것이 특징이다.
4. 연구 대상지역의 개관
1) 강북지역
서울시는 1950년대 이후 도시화를 겪으면서 농촌의 압출요인으로 인구집중이 이루어졌으며, 특히 강북지역에서는 과도한 인구집중으로 인한 불량주거지 문제가 유발되었다. 이들 불량주거지의 다수가 무허가 불량주택으로 정부의 이들에 대한 시각은 다음과 같다. 불량주택은 국공유지 또는 사유지를 무단으로 점유하고 있고 건축허가를 받지 않은 불법건물이며, 무허가 불량주택 밀집지역은 사회병리의 온상이며 도시발전의 저해요소이면서 구호의 대상으로 여겼다. 이에 서울시는 이러한 시각에 따라 1973년 주택개량 재개발 정책이 정립되기까지 단속과, 척거, 재청착 정책을 추진하였다. 이 후 강북지역 재개발지역의 사업은 주로 합동재개발 방식을 통해 시행되었기 때문에 용적률을 최대한 이용하여 고층아파트를 건설함으로써 사업비를 충당하였다. 이로 인해 주변지역의 경관이나 기반시설 용량과는 무관한 고층 고밀의 아파트단지들이 건설되기도 하였다. 따라서 아파트 주거환경이 강남지역보다 상대적으로 열악하며, 공공시설, 교육시설, 대중교통시설과 기타 도시계획시설 등의 기반시설 부족이 야기되었다. 더불어 강남 신시가지로의 인구 및 자본의 유도를 위해 정부는 강북의 도시기능을 억제하는 정책을 펴나갔다. ‘수도권 인구 재배치 계획’에 따라 강북의 도심부를 특정시설제한 지역으로 지정하여 대규모 백화점, 시장, 대학교 등의 새로운 입지를 제한하고 유흥음식점 및 대입학원도 입지하지 못하도록 하였다. 또한 불량주거지 문제 해소를 위한 정부의 불량주거지 거주자 이주 정책도 생겨나게 되었다. 이와 같은 정책은 인구와 자본의 강남으로의 이동을 자극시키고 반대로 강북지역에 대한 강력한 인구 이입의 억제책으로 인해 도시기능의 쇠락현상을 유발하게 되었다.
2) 강남지역
강남 주거지역의 특징은 주택의 유형이 대부분 아파트 단지 형태로 이루어져 있다는 것과 상류중류충의 주거지로 형성되었다는 것이다. 강남 지역은 개발 당시 필지 규모의 반영과 동시에 건축허가의 과정에서 최소대지면적을 70평, 건

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