[재건축사업][재건축정책][재건축사업법][재건축]재건축사업의 관련법령, 재건축사업법의 연혁과 재건축사업의 대상, 재건축사업의 단계 및 재건축사업의 문제점 그리고 재건축사업의 개선 과제 분석

소개글

[재건축사업][재건축정책][재건축사업법][재건축]재건축사업의 관련법령, 재건축사업법의 연혁과 재건축사업의 대상, 재건축사업의 단계 및 재건축사업의 문제점 그리고 재건축사업의 개선 과제 분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 개요

Ⅱ. 재건축사업의 관련법령

Ⅲ. 재건축사업법의 연혁
1. 1984. 4. 10. - 집합건물법 제정
2. 1987. 12. 4. - 주촉법 개정
3. 1988. 6. 16. - 주촉법시행령 개정
4. 1993. 2. 20. - 주촉법시행령 개정
5. 1994. 1. 7. - 주촉법 개정
6. 1994. 7. 30. - 주촉법시행령 개정
7. 1997. 12.13. - 주촉법 개정
8. 1999. 2. 8. - 주촉법 개정
9. 1999. 4. 30. - 주촉법 시행령 개정
10. 1999. 12. 7. - 주촉법시행령 개정
11. 2000. 1. 28. - 주촉법 개정

Ⅳ. 재건축사업의 대상
1. 아파트 및 연립주택
2. 그 외의 주택(다세대주택 등)

Ⅴ. 재건축사업의 단계
1. 제 1단계 : 결의단계
1) 재건축사업추진위원회 구성
2) 재건축사업결의
3) 안전진단
2. 제2단계 : 시행단계
1) 재건축사업조합
2) 재건축사업조합 설립인가절차
3) 시공업체 선정
4) 신탁등기
5) 주택건설사업계획승인
6) 관리처분계획
7) 이주
8) 철거 및 멸실 신고
9) 착공
10) 감리
3. 제 3 단계 : 완료단계
1) 공급(분양)
2) 사용검사
3) 회계감사
4) 입주
5) 청산 및 해산
6) 제 세금

Ⅵ. 재건축사업의 문제점
1. 투기조장과 기존 아파트의 조기멸실
2. 재건축 이주에 따른 주변지역의 전세난 가중
3. 도시환경의 악화
4. 재건축 관련 정책 동향

Ⅶ. 재건축사업의 개선 과제
1. 조합장 자격요건의 주택건설촉진법에의 규정
2. 재개발․재건축 기본계획의 수립
3. 경과년수에 따른 재건축기준의 재검토
4. 기반시설의 확충
5. 이주비 지원
6. 세입자에 대한 지원책 마련
7. 공공부문의 개입강화
8. 재건축적립금제도의 도입

참고문헌

본문내용

배가 넘는 지역도 나타난다. 이러한 가격 상승의 격차는 재건축 이후 아파트의 재산가치에 대한 기대가 강북보다 강남지역이 높기 때문이다.
기존 아파트들의 60%이상이 준공 후 15년이 경과한 시점에서 재건축을 고려하고 있어 이는 주택의 수명에 비해 조기멸실을 유도하는 결과를 초래한다. 유지보수를 하는 것보다 재건축 하는 것이 경제적인 이득이 훨씬 높아 재건축을 선호하고 있으며 이에 따라 유지보수에 대한 투자가 적어 아파트의 불량 노후화가 빠르게 진전되고 있다.
2. 재건축 이주에 따른 주변지역의 전세난 가중
재건축 사업으로 이주가 시작된 지역 주변의 전세가격은 해당지역 평균전세가격을 상회하고 있으며 서울을 벗어난 수도권 지역의 전세가격에도 영향을 미치고 있다. 일반적으로 재건축 사업이 시작되어 본격적인 이주가 시작되면 인근지역의 전세가격이 상승함으로써 인근지역의 전세난을 가중시키는 부작용이 발생한다. 건설업체에서 지원하는 이주금은 보통 인근지역의 동일규모 아파트 전세가격수준이다. 이주가 시작되면 인근지역의 전세가격은 이미 올라 있는데다가 그나마 중소 평형은 물량이 아예 없어 규모를 조정하거나 외곽에서 전세물량을 구하여야 한다.
현재 이주중인 6개 단지를 대상으로 재건축 사업착공으로 인한 인근지역의 전세가격의 상승정도를 분석해 본 결과 이주중인 단지의 주변 전세가격이 해당지역의 평균전세가격을 상회하고 있는 것으로 나타난다. 강남구의 18월 동안 평균 전세가격은 13.5% 상승하였는데 이주단지 주변지역은 이보다 높은 19.7% 상승하였으며 20평 이하의 아파트는 29.4%나 가격이 상승하였다. 전세가격 상승은 주변지역에 한정되어 나타나지 않고 서울을 벗어나 수도권 지역의 전세가격에도 영향을 미치고 있다.
올해 재건축 사업물량이 많았던 강남지역의 이주수요는 수도권 남부지역으로 확산되면서 8월말 현재 신도시의 전세가격을 전년 말 대비 17.3%나 상승시켰다.
3. 도시환경의 악화
세대수가 평균 2.1배 증가하고 최고용적률까지의 고밀 개발이 되지만 주변 기반시설은 확충되지 않고 있다. 기존보다 높은 용적률, 두 배이상 늘어난 세대수의 공동주택을 신축함으로써 사업 후 대부분의 단지들이 고밀화 되었다. 사업성에 의존한 민간사업이다 보니, 법정 최고 용적률(300400%)까지 개발하여 고밀, 고층의 아파트로 대체되었다. 지금까지 재건축 사업은 평균 2.1배의 세대수가 증가하였으나 이로 인한 주변의 기반시설이나 공공시설의 확충이 동반되지 않아 주변의 교통체증, 시설 과부하 등의 문제를 야기하고 있다.
4. 재건축 관련 정책 동향
재건축 관련 규제는 강화, 리모델링은 법적 기반 마련 및 지원을 확대한다. 재건축 사업과 관련하여 일반 주거지역의 용도세분화, 지구단위계획 수립의무, 소형주택 의무건설비율 재적용 등 각종 건축 및 도시계획기준이 강화되고 있다. 「주거환경정비법」의 제정을 통해, 재건축 사업을 도시계획사업으로 포함시키고 있으며, 동시에 상가조합원의 주택분양가능, 사업추진단계의 간소화 등 사업추진상의 문제점 해결을 위한 규제완화가 병행되고 있다. 더불어 조기 재건축에 의한 사회적 비용의 낭비를 방지하기 위해 리모델링에 대한 각종 법적 제도 및 지원제도를 마련하고 있다.
Ⅶ. 재건축사업의 개선 과제
1. 조합장 자격요건의 주택건설촉진법에의 규정
조합장의 자격요건에 관한 법규정 미비에 따른 문제점을 해결하기 위해 주택건설촉진법에 조속히 조합장의 자격요건을 규정할 필요가 있다.
2. 재개발재건축 기본계획의 수립
계획적이고 체계적인 재건축을 유도하기 위해 인구 100만 이상 대도시의 경우 재건축계획을 도시재개발계획과 통합하여 재개발재건축 기본계획으로 수립하도록 규정할 필요가 있으며, 일정규모이상(예: 300세대)의 재건축사업은 재건축지구로 지정받은 후 사업을 시행토록 함. 즉 재건축사업은 공공사업으로 규정하고 장기적으로 불량주택재개발법 및 주거환경개선에 관한 임시조치법과 통합운영할 필요가 있다.
3. 경과년수에 따른 재건축기준의 재검토
현행처럼 재건축허용의 기준을 경과년수 20년을 중심으로 할 것이 아니라 세부적이고 객관적인 기준을 법령에 규정할 필요가 있으며, 재건축 허용년한을 내구연한의 2/3가 경과한 후인 35년으로 하자는 견해가 제시된다.
4. 기반시설의 확충
재건축과 함께 도로, 상하수도등 기반시설이 확충될 수 있도록 해야 할 것이다. 이밖에 고층화, 고밀도화된 아파트의 재건축시 기존에 소홀히 해왔던 녹지나 문화공간이 더 확보될 수 있도록 해야 할 것이다.
5. 이주비 지원
재건축지역의 가옥주는 이주비용의 대부분을 시공자에게 의존하고 있는 데 금융기관에서 이주비를 융자하는 방안이 마련되어야 할 것이다.
6. 세입자에 대한 지원책 마련
합동재개발사업의 경우 세입자에게 공공주택의 입주권을 부여하고 있음에 비추어 선별적으로 저소득세입자에게 공공주택의 입주권을 부여하거나 임대용주택을 우선 공급하는 방안을 고려해 보아야 할 것이다.
7. 공공부문의 개입강화
수익성위주의 사업에서 탈피해 저소득층의 주거안정과 도시재정비를 위해 대한주택공사등 공공부문의 개입이 요구되며 이 경우 소형주택, 밀집지역이 공공부문에 적합할 것이다.
8. 재건축적립금제도의 도입
장기적인 방안으로 재건축적립금제도를 도입하여 건축 후 일정기간이 경과한 공동주택은 재건축을 위한 적립금을 비축하도록 의무화 하고 관리사무소에서 관리하도록 한다.
참고문헌
김영환 / 재개발·재건축에 대한 공공규제의 방향설정에 관한 연구, 대한국토·도시계획학회지, 제31권, 제5호, 1996
김정호 / 누구를 위한 재건축인가, 건설교통, 1996년 12월호, 1996
대한주택공사 / 재건축사업의 문제점과 개선방안, 1996
김창섭 / 재건축사업에 있어서 정비사업 전문관리업자의 역할에 관한 연구, 한성대 부동산대학원, 석사논문, 2003
김현아 / 노후주택 정비사업의 동향과 전망 : 재건축과 리모델링의 비교분석을 중심으로, 국토 통권253호, 2002
오주용 / 재건축사업의 개선방안에 대한 연구, 서울산업대학교 산업대학원, 석사논문, 2002
최은미 / 주택재건축 정책의 과제와 개선방안에 관한 연구, 경원대 행정대학원, 석사 논문, 2007

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