부동산법제_甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오

소개글

부동산법제_甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[문제] 甲은 2020년 4월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택(서울특별시 종로구 소재)을, 2022년 4월 10일에 乙에게 3억 원에 매도하면서, 이를 다시 임대차(보증금 1억 5천만 원, 임대차기간 2년)하여 거주하기로 약정하였다. 이후 乙은 2022년 5월 10일에 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료한 후, 丙으로부터 2억 원을 빌리면서 2022년 5월 10일에 丙 명의로 근저당권 등기를 경료해주었다. 그런데 乙이 차용금 2억 원을 변제하지 못하자, 2023년 4월 1일 丙은 근저당권에 기한 경매를 신청하였고, 경매절차가 진행되어 2023년 5월 20일 A에게 낙찰되었다. (차용금에 대한 이자 및 손해배상과 경매비용은 논외로 함)

[문 1] 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오.

[문 2] 위 Y 주택이 2억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 2억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오.

[참고문헌]

본문내용

차보호법 시행령 제10조 제3항) 더불어 처음 주택임대차계약을 체결 할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에도 우선변제권을 행사할 수 없다.
2. 사례에 대한 적용
앞서 제시된 사례에서 Y주택에 대한 경매절차가 진행되어 2023년 5월 20일에 A에게 낙찰되었다면, 甲은 주택 임차인의 우선변제권인 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 그 임차인이 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 또는 그 밖의 채권자보다 우선하여 그 보증금을 변제받을 권리를 지닌다. 즉, 소액임차인 최우선 변제권은 소액임차인에 해당되고,그 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 이전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐서 대항력을 갖고 있는 경우에는 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중의 그 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리인 것이다. 한편, 우선변제금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다. 이에 갑의 임차권에 해당되는 임대차 보증금 1억 5천만 원 3억원인 주택가격의 2분의 1에 해당된다. 따라서, 甲의 배당요구가 진행되었다면 경매대금 2억 5천만원에서 甲은 Y주택에의 2분의 1에 해당되는 1억 5천만원이 배당되며, 丙은 그 나머지인 1억원을 배당받고 채권인 2억원에서 경매에 의해서 변제하지 못한 1억원에 대해서는 乙에게 그 채무이행을 요구할 수 있다.
[참고문헌]
· 조승현·김재완 공저, 「부동산법제」, 한국방송통신대학교 출판문화원 ; 서울, 2019
· 주택임대차보호법 제3조

키워드

부동산법제,   임차권,   부동산,   법제