리츠제도의 현황과 전망

목차

1. 리츠제도의 도입배경

2. 부동산투자회사법의 제정

3. 부동산투자회사법의 개정배경 및 그 내용

4. 리츠시장의 현황과 문제점
1) 리츠시장의 현황
2) 리츠시장의 문제점

5. 법개정에 따른 향후 리츠시장의 전망

본문내용

없느 것은 아니다. 그러나 우리가 진지하게 고민해야 할 것은 시중의 부동산투자수익률보다 낮은 배당이나 리츠회사설립후 채 2년도 안되어 공실급증과 같은 청산과 같은 내용들이다. 상품의 구조설계 역시 반성할 점이 많다. Buy-back Option이 있는 경우 적어도 그 기관이 투자적격등급이상의 우량한 신용상태와 환매능력이 있어야 한다.
자산을 매입하는 경우에 시기별로,용도별로,규모별로 Portfolio도 중요하다. 자산관리능력이나 시장분석능력, 본질적인 대상부동산의 가치추정이나 Risk 관리능력도 매우 중요하다. 이러한 사항들은 자산관리에 있어서 가장 기본적인 사항이다. 시장의 투자자는 바보가 아니다. 만약 초기에 모르고했다하더라도 다시는 투자를 안할 것이다. 시장참가자들의 지속적인 투자와 노력없이는 1회성에 불과할 수 밖에 없다. 시장에서 기관투자자들을 탓하는 이도 있다. 기본적으로 부동산과 같이 장기적인 투자상품을 안고가야하는 보험사나 연기금의 경우 모두가 일정 수익률외에 확실한 Exit방안을 요구한다. 물론 원론적인 측면에서 보면 이해가 되는 불평이다. 그러나 이러한 투자관행도 넘어야할 산이다. Exit를 걱정하지 않아도 되는 부동산을 리츠상품으로 편입하거나 5년간 보유하고 있으면 Exit한 이상의 수익률을 가져다주면 된다. 그렇게하면 그 이후에는 엄청난 자금이 몰릴 것이다. 앞서도 말했듯이 전세계에서 리츠가 시행되고 있는 나라가 얼마나 되나? 투자관행이나 시장의 논리를 극복하지 못하면 아무리 좋은 금융상품이라도 이내 사라지고 말 것이다.
돈은 예금이나 주식,채권,부동산 사이를 떠도는 것이다. 수익률만 높다면 얼마든지 자금이 쏠린다. 리츠는 그 자체로서 유용성이 검증된 상품이다. 부동산을 직접 거래할 경우보다 거래비용이나 세금,유동성부족,전문성,소액화가 가능한 매우 유용한 상품이다. 이를 어떻게 활성화할 것이냐는 시장참가자들의 몫이다. 현재의 노력이나 상황만 봐서는 리츠의 활성화는 매우 제한적일 것이다. 그러나 부동산은 하나의 투자대상으로서 어차피 자리하고 있으며 엄청난 자금이 기웃거리는 시장이다. 리츠를 활용하면 직접투자에서 오는 위험의 상당부분을 제거할 수도 있다.
최근 부동산시장의 침체로 리츠의 활성화가 더욱 어려울 것으로 여기지만 이는 또하나의 기회가 될 수도 있다. 시장을 읽고 준비할 경우 의외의 수익실현이 가능할 수도 있다. 현재의 여건이 안좋지만 그렇다고 리츠시장이 사라지는 것은 아니다. 다만 시장참가자들의 전문성-새로운 투자대상이나 상품의 발굴,자산관리 및 위험관리능력,가치증대를 위한 idea등-이 뒷받침될 경우 매력적인 투자상품으로 자리할 수도 있을 것이다.
법개정과 함께 가장 발빠르게 움직이고 있는 곳은 그동안 CR리츠설립을 주도해 온 기존 전문자산관리회사(AMC)들이다. 이들은 기업구조조정물건으로 한정된 CR리츠대신 투자대상이 다양한 위탁관리형 일반리츠쪽으로 방향을 틀 조짐이다.
미래에셋 오용헌 부동산금융본부장은 “일반리츠설립이 늘면서 CR리츠와 자연스레 세대교체가 이뤄질 것”이라며 “좋은 물건을 선점하기 위한 업체별 물밑 경쟁도 치열할 전망”이라고 말했다. 완성품이 아닌 개발사업에 투자하는 리츠도 많아질 것 같다. 코람코 김대형이사는 “30%이상 공사가 진척된 오피스빌딩이나 주택,상가등에 먼저 투자하기위해 대상물건을 찾고있다”며 “장기적으로 임대아파트 개발리츠도 선보일 것”이라고 말했다.
하지만 일반리츠의 시장규모가 얼마나 커질지는 미지수다. 자산운용업법상의 부동산펀드라는 막강한 경쟁자가 버티고 있어서다. 부동산펀드는 회사설립이나 운영이 리츠보다 유리해 현재 기관투자자들이 선호하고 있다. 2004년 6월 첫상품발매후 3개월여만에 9개펀드가 운영될 정도로 돌풍을 일으켰으나,부동산시장의 전반적인 침체로 지금은 다소 위축된 상태다.
리츠의 경우 개발사업에 대한 리스크가 검증되지 않아 기관투자자들이 초기에는 투자를 꺼릴 수도 있다. 하지만 수익률측면에서는 리츠가 다소 유리할 것으로 전문가들은 보고 있다. 현재 부동산펀드의 수익률은 년 7~8%선이지만,CR리츠는 8~12%이상이다. 리츠는 또 건교부나 금감위의 관리감독을 받아야 해 약관승인신고로 끝나는 부동산펀드보다 안전할 것으로 본다. KTB자산운용 안홍빈 팀장은 “투자자입장에서는 주식(리츠)이냐,수익증권(부동산펀드)이냐의 투자대상에 대한 차이만 있을 뿐이지 어차피 부동산간접투자라는 원칙은 똑같다”며 “양쪽의 수익률과 자산구성,운영인력등을 꼼꼼히 비교해 본 후 투자를 결정해야 한다”고 말했다.

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