상업용 집합건물 관리에 관한 입주자 만족도 연구

소개글

상업용 집합건물 관리에 관한 입주자 만족도 연구에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제 1 장 서 론
제 1 절 연구 배경 및 목적
제 2 절 연구 범위 및 방법

제 2 장 이론적 고찰
제 1 절 상업용 집합건물 관리
1. 상업용 집합건물 관리의 개념 및 필요성
2. 상업용 집합건물 관리의 특징 및 법률
3. 상업용 집합건물 관리의 현황 및 실태
제 2 절 입주자 만족도
1. 입주자 만족도의 개념
2. 입주자 만족도의 중요성
제 3 절 선행연구 고찰
1. 선행연구
2. 선행연구와 본 논문의 차별성
제 3 장 연구의 설계
제 1 절 분석대상 지역현황
1. 영통택지개발지구 개요
2. 영통택지개발지구 중심상업지역 현황
제 2 절 분석설계
1. 분석대상 및 자료수집
2. 설문지 구성
3. 분석방법 및 도구

제 4 장 실증분석
제 1 절 연구결과 분석
제 2 절 소 결

제 5 장 결 론
제 1 절 연구의 요약 및 결론
제 2 절 연구의 한계 및 향후 과제

참고문헌

본문내용

많이 이용하는 방식이다. 소유주가 직접관리를 하기 때문에 나타나는 장단점을 <표2-1> 건물 직접관리의 장점과 단점에 정리하였다.
<표2-1> 직접관리의 장점과 단점
장 점
단 점
소유자의 지시 및 통제권한이 강함
관리부분을 종합적으로 운영
기밀유지 및 보안관리가 용이함
친절하고 신속한 서비스 제공
의사결정의 신속함
변화와 혁신을 이루기 어려움
무사안일하고 규율이 없음
인건비 상승 우려
전문성 결여
지나친 절약으로 부실관리 우려
② 위탁관리
위탁관리란 건물의 소유자가 타인에게 위탁하여 관리하는 방식이다. 규모가 큰 건물에 대부분 적용하고 있는 방식이다. 대형건물은 설비, 환경, 안전 등 각각의 분야가 기술적으로 고도화되어 있고, 각각의 분야는 연관성이 없고 업무적으로 구분이 되어있기 때문에 전문성을 갖춘 관리자가 필요하다. 상업용 집합건물도 이러한 속성을 갖고 있기 때문에 대부분 위탁관리 방식을 따르고 있다. 위탁관리에서 나타나는 장단점을 <표2-2> 위탁관리의 장점과 단점에 정리하였다.
<표2-2> 위탁관리의 장점과 단점
장 점
단 점
합리적이고 효율적인 관리
소유주는 본업에 전념
전문적인 서비스를 제공
체계적 관리에 따른 경제적인 비용
수익성과 안정성의 제고
전문성, 기술성의 검증이 어려움
관리자의 경영부실은 현장에 영향
보안유지나 기밀유지가 어려움
관리자가 영리만 추구하면 관리부실
전문 관리업자가 부족함
③ 혼합관리
혼합관리방식은 전체 관리업무 중에서 일부는 직접관리방식을 택하고, 일부는 관리전문회사에 맡기는 방식이다. 직접관리와 위탁관리의 절충한 방식을 말한다. 경제관리, 법률관리 등은 소유주가 직접관리하고 청소, 경비, 설비관리등 기술관리는 위탁하는 방식이다. 혼합관리방식에서 나타나는 장단점을 <표2-3> 혼합관리의 장점과 단점에 정리하였다.
<표2-3> 혼합관리의 장점과 단점
장 점
단 점
위탁관리의 전문성을 활용
관리통제가 용이함
기밀유지가 가능
관리비용이 경제적
효율적인 운영이 가능
운영부실은 직접, 위탁의 결점만 노출
책임소재가 불분명함
자치종업원, 위탁종업원간 불화
(3) 상업용 집합건물 관리의 필요성
상업용 건물의 관리에는 다음과 같은 필요성이 있다.
첫째, 경제적 가치 보존이다. 건물을 방치하는 경우 건물의 내·외장은 부식되거나 자연 훼손되어 시간의 경과에 따라 몰라보게 노후화된다. 뿐만 아니라 건물에 부착된 각종 설비와 기계들은 신축당시의 신품으로 존재하는 것이 아니라 관리가 계속되지 않으면 모든 기능이 저하되거나 상실하게 되어 그 효율성이 현저하게 떨어져 이용자의 사용 목적은 잃게된다. 따라서 각종 설비의 효율성을 계속 유지하기 위해서는 관리가 절대적으로 필요하다. 각종 시설들의 효용성이 관리를 통하여 극대화될 때 건물의 경제성이 극대화되기 때문이다.
둘째, 내용연수의 연장이다. 건물의 내용연수 종류에는 물리적 내용연수, 경제적 내용연수, 행정적 내용연수, 기능적 내용연수 등이 있다. 건물의 관리가 제대로 되는 경우에는 현대 건축공학이 인정하는 물리적 내용연수나 그리고 경제적 내용연수를 정해진 범위보다 훨씬 더 연장하여 건물의 경영관리목적을 달성할 수 있을 것이다. 문제는 관리의 질에 관한 문제이다. 건물이 내용연수를 연장하기 위해서는 종합적이고 체계적인 관리계획표에 의하여 고도의 숙련되고 훈련된 전문 인력을 관리에 투입하여야 한다. 기술관리 부분과 각종 시설물에 관하여도 정기적인 점검과 보수, 그리고 개량행위를 함으로써 구조 부분의 하자를 사전에 예방하고 각종 시설의 운전효능을 극대화되도록 하여야 할 것이다. 다시 말하여 양질의 관리 행위만이 건물의 물리, 경제내용 연수를 연장할 수 있다.
셋째, 집합건물의 문제점 해결이다. 집합건물 한 동의 건물에는 독립되고 구조적으로 구분된 것으로 각호별로 구분 소유권이 인정되면서 일련의 건물 속에 존재한다. 따라서 난방이나 공유부분의 청소, 전기, 수도, 가스, 방범 등이 개개인의 구분소유자에 의하여 관리가 이루어진다면 엄청난 비용발생과 함께 기능적으로 어려움이 있기 때문에 공동의 노력으로 관리하는 것이 현명한 방법이라 할 수 있다. 공유면적에 대한 전유구분소유자의 이용권 다툼이나 건물의 노후화로 재건축되는 단계에서 발생되는 충돌의 조정을 위하여 더더욱 관리행위가 필요하게 되었다. 집합건물의 전유부분의 고장이나 보수부분은 구분소유자가 보수 의무를 가진다 하더라도 전유부분 소유자의 공유부분에 대한 관리는 관리조직에 의하여 행해지어야 하기 때문에 건물관리의 필요성이 요청된다.
넷째, 경영목표 달성이다. 종래 대부분의 건물은 규모가 작고 층수가 낮아 경영관리의 범주가 되지 못했으나 현대의 건물은 건축기술의 발달로 대형화,고층화, 첨단화되어 투자규모 역시 엄청난 규모이지만 이를 통한 경영의 수익 목표 역시 대단한 규모로 목표를 정하기 때문에 협의의 기술관리만으로는 경영목표를 달성할 수 없게 되었다.
다섯째, 귀중한 인명과 재산을 보호하는 것이다. 오늘날 현대적 건물에 있어서도 화재나 엘리베이터의 추락, 누전사고, 보일러시설의 가스 누출사고, 폭발사고가 빈번히 일어나고 강도나 절도사건, 차량의 충돌로 인한 차량 파손과 인명의 손상 그리고 입주자에 대한 살인사건, 절도사건 등 현대 건물관리 현장에도 크고 작은 사고가 발생하여 인명과 재산의 손실을 가져오는 경우가 종종 있다. 그러므로 인명과 재산의 보호를 위하여 건물 각 분야에 체계적 순찰과 점검, 정기적 보수, 출입자에 관한 보안관리, 입주자의 사후관리, 노후설비의 사전교체, 평상시의 훈련과 교육 등 관리노력이 필요하다.
2. 상업용 집합건물 관리의 특징 및 법률
(1) 상업용 집합건물 관리의 특징
상업용 집합건물 관리는 일반건물 또는 주거용 집합건물의 대표적인 공동주택의 관리와는 매우 상이한 특징들이 있다.
첫째, 건물관리의 직접적인 이해 당사자가 4자로서 이들이 상호관계를 맺고 있는 특이한 구조를 갖고 있다. 4자란 소유주체인 소유자, 사용주체인 임차인 상업용 집합건물은 대부분 각호별 임대수익용이 대부분 이므로 사용자도 임차인이 대부분이다.
, 이용주체인 이용자 건물을 이용하는 상주인원, 방문객 등이다.
, 관리주체인 관리자 상업용 집합건물은 대부분 위

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