주택 및 도시정비의 공공성 실현 방안

소개글

주택 및 도시정비의 공공성 실현 방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 왜 공공성을 확보해야 하나

Ⅱ. 공공성 확보에 관한 문제인식

1. 빈곤층의 재인식

2. 국민의 인식

1) 저소득층 주거문제의 국가개입

2) 주거관련법 체계의 정비 방향

3) 최저주거기준과 주거빈곤대책

3. IMF 체제 이후의 상황변화 인식

4. 재개발, 재건축사업의 문제

Ⅲ. 여건변화 예측과 공공성 실현 방안

1. 여건변화 예측

2. 공공성 실현 방안 모색

Ⅳ. 결론

* 참고문헌

본문내용

시킨다는 다목적을 지니고 있다. 그러나 우리 나라에서 실시되고
있는 도심재개발과 주택재개발에서 나타난 긍정적 효과 못지 않게 부정적인
측면이 노정 되고 있다.
이론적으로나 법적 취지로 보아 합동재개발방식은 큰 문제가 없어 보인
다. 그러나 합동재개발은 해당 지역의 저소득원주민이 재정착하지 못하고 오
히려 중산층 의지인, 부동산 투기꾼들이 점유하는 부작용을 지니게 되었다.
이는 대부분의 합동재개발지구의 원주민(세입자) 재정착비율이 10-20%에
불과하다는 사실에서 잘 입증되고 있다. 한편 재개발사업시행을 빨리 진행하
기 위하여 세입자의 강제철거방법이 동원되기 때문에 조합측과 심한 갈등과
마찰을 유발하기도 하였다. 이러한 부작용 이외에도 합동재개발지구의 국공
유지매각, 재개발조합의 비리, 세입자들의 철거반대투쟁 등 다양한 문제가
발생하게 되었다.
그리고 주거환경개선사업의 경우 이법 제1조에 \"도시의 저소득주민밀집
지역의 주거환경개선을 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시의 저소득주
민의 복지증진과 도시환경개선에 이바지함을 목적으로 한다\"라고 되어 있다.
합동재개발방식과 대비하여 주거환경개선사업이 지닌 장점으로는 저소득층
의 주거안정을 위하여 재개발사업이 주민의 복리증진이라는 정책목표를 담
고 있음은 진일보한 면을 찾을 수 있다.
주택개량 재개발사업 및 조합주택사업, 재건축사업의 특성을 비교해 보
면, 재건축사업의 용적률이 월등하게 높고 세대당 면적도 가장 큰 것으로
나타났다. 또 가구수 증가비율도 재건축이 가장 높게 나타나 재건축에 의한
주택공급의 효과는 상대적으로 높은 것으로 나타났다. 재건축사업에 의한
주핵수 증가를 살펴보면, 평균 2.44배이며 1994년이 3.02배로 가장 높은 증
가을을 보이고 있다. 주택유형별로 볼 때, 세대수 증가는 기존 용적률이 가
장 낮은 단독주택에서 가장 많아서 계획 세대수는 기존 세대수에 비해 3.84
배에 달하고 있다
불량주거지역의 주택만 개량하거나 주거환경만을 개선하는 것으로 도시
저소득층의 사회경제적안정을 도모하기란 어렵다. 그래서 불량주거지역의 재
개발은 그곳에 거주하는 주민의 사회경제적인 수준, 상황, 공동체의 특성 등
을 파악하는 기초자료가 필요하며, 재개발의 목표는 주거환경개선과 주민의
사회경제적 안정이라는 목표를 동시에 충족되도록 해야 한다. 이러한 재개발
목표의 재설정 없이 불량주택의 개량방식이나 주거환경개선을 위한 기술적
인 접근만으로는 한계를 지니게 된다.
지난날 재개발사업의 갈등은 세입자대책의 미흡에서 비롯되었다고 해
도 과언이 아니다. 다행히 세입자에 대한 다양한 조치들이 취해지고 초기 합
동재개발사업시 보였던 세입자무대책과는 진일보한 면을 발견할 수 있다. 주
거환경개선사업의 경우 세입자용으로 정부는 임대주택을 공급하도록 되어
있다.
문제는 주거환경개선 사업시 공동주택방식의 경우 영구임대주택의 건립
은 일정규모 미하의 지역은 시장 군수 재량에 해당함으로 건립되지 않을 정
우도 있다. 공공임대주택 재원의 확보가 매우 어려움을 겪고 있음을 감안하
면, 제도적으로는 저소득주민, 특히 세입자들을 위한다는 공공임대주택이 \'종
이 위의 계획\'으로 전락될 가능성이 매우 크다.
재건축의 문제점으로는 이 사업은 주택건설촉진법에 의해 추진되고 있
으며, 사업대상은 주로 공동주택을 대상으로 하고 있다. 그런데 사업의 목적
이나 취지는 주택개량 재개발사업과 유사하고, 사업방식도 큰 차이가 없다.
그러나 재건축과 재개발을 구분하는 가장 중요한 점은 재개발은 도시계획사
업인데 반해 재건축은 민간사업이라는 것이다. 이로 인해 재건축 사업 추진
은 주변지역과 도시 전체에 미치는 부정적 의부효과가 관리되지 못하는 문
제점을 만고 있다. 재건축의 파급효과는 사업이 이루어지는 단지 내부뿐만
아니라 주변지역에도 많은 영향을 주고 있고 도시 전반의 변화에도 큰 영향
을 끼치게 된다. 이러한 점을 고려할 때 재건축사업에는 보다 도시계획적인
고려가 필요하고, 이와 관련하여 법체계상의 정비가 요청된다.
재건축 사업의 문제점을 정리해 보면, 첫째, 조기멸실로 인한 사회경제
적 손실이 매우 크다. 현행 재건축사업은 조합설립인가 당시 평균 주택 경과
연수가 19년밖에 되지 않는다. 그리고 이러한 경과연수는 점점 더 짧아지는
경향을 보이고 있다. 외국의 경우 아파트는 최소 50년에서 100년 정도 사용
되고 있다는 점을 감안할 때 우리의 조기 재건축붐은 경제적으로나 사회적
으로 매우 큰 손실을 가져오고 있다. 둘째, 수익의 극대화 문제이다. 현실적
으로 재건축에 가장 큰 영향을 주고 있는 요소는 재건축으로 인한 분양면적
증가나 주택호수 추가건설에 따른 입주자 지분 증가, 재건축으로 토지의 효
을적 이용에 따른 토지가치 증가 등이다. 이러한 개발이익의 증대는 재건축
에 대한 규제를 완화했기 때문에 발생한 것이라 볼 수 있다. 개발자의 이헤
가 강하게 작용하면 재건축은 개발이익을 극대화하는 방향으로 진행되며, 건
물수명을 연장하기 위한 노력이 억제되어 조기 노후화를 조장할 가능성이
크다.
셋째, 부정적 외부효과이다. 재건축으로 인한 고층고밀아파트의 건설은
지역의 교통, 환경문제를 악화시켜 주변 지역 주민들이나 전체 시민들에게
상당한 불편을 줄 수 있다. 즉 상하수도 용량초과로 인한 문제, 난시청지역
의 발생, 일조권 침해와 통풍 장애, 프라이버시 침해 등 광범위한 불편과 불
이익을 발생시키고 있다. 뿐만 아니라 재건축을 통해서 도시 전체의 수용능
력을 초과하는 토지개발과 인구유입으로 도시 전체의 경제적 효율성이나 생
태적 안정성까지 위협받을 수도 있다. 부정적 외부효과는 토지개발을 통한
이익이 전적으로 지역 내부와 사업에 직접 참여했던 사람들에게 돌아가는데
비해 그로 인한 친해는 주변 지역 주민들이나 도시의 일반 시민들에게까지
미치게 된다는 비용과 편익의 불공정한 배분에 그 문제가 있다. 아직까지 재
건축의 의부효과에 대한 처리는 매우 비합리적으로 이루어지고 있다. 이 이
외에도 재건축 사업은 주택관리의 부실, 안전진단의 객관성 부족, 투기와 주
택시장 패곡, 도시경관 악화 등이다. 특히 단기차익을 노린 재건축 예상 주
택에 대한 투기가 성행하고 있다.
재건축사업

키워드

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