[사범/법학] 부동산학개론

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목차

부동산학개론

1강 부동산학
2강 부동산의 특성과 수요와 공급
3강 균형가격
4강 부동산 경기변동과 시장론
5강 부동산 입지론
6강 도시의 공간구조론과 내부구조론
7강 부동산정책론(문제해결을 위한 공적개입)
8강 부동산투자론
9강 포트폴리오
10강 투자분석기법
11강 부동산금융
12강 유동화 정책
13강 신디케이트,프로젝트 금융,리츠
14강 부동산의 이용
15강 부동산개발
16강 부동산관리
17강 부동산감정평가론
18강 감정평가원칙(12가지 평가원칙)
19강 감정평가의 원칙
20강 감정평가의 원칙

본문내용

수요증가-주택가격상승-기존공급자는 초과이윤-신규공급자발생-공급증가-초 과이윤소멸
2)지역지구제와 독점의 문제
.특정지역에 독점적 위치 부여시 사전적 독점(기존공급자)의 경우 초과이윤이 발생하나 사후적 독점(이미 위치에 대한 가치가 가산되어있다)은 초과이윤이 발생하지 않는다.
3)지역지구제의 문제점
.적절한 용도구분이 용이하지 않다
.계획수립과 집행의 시간차
.인접한 토지에 다른 용도 지정(형평성문제)
.획일적규제에 따른 지역적 특성반영이 어려움
4)지역지구제의 대책
.보상(상여)지역지구제 :용적율 할증 등 인센티브 제공
.유동적 지역지구제 :특정지역 특정용도로 정하지 않고 시장변화에 따른 대응
.개발권양도제(TDR ):보존지역 토지소유자에게 양도가능한 개발권을 지급하여 개발 지역의 토지소유자에게 매각하여 손실을 보상하는 제도
.재정적 지역지구제(계약적 지역지구제) :민간에 의한 개발시 도시기반시설 부족을 해결하기 위한 기반시설 확충을 위한 제도
7.직접적 개입정책
1)토지은행제도 :정부가 미개발 토지를 매입해 두었다가 토지수요 증가에 대응하여 팔거나 대여하는 제도-토지양도의사표시가 전제된다는 점에서 토지수용보다 토지 수용자의 사적권리 침해정도는 작다
.장점-공공시설용지 공급이 수월
-무질서,무계획 개발방지 :효과적인 도시계획 목표달성에 기여
-개발이익을 사회적 환수
.단점-막대한 토지매입비
-매입한 토지관리가 어렵다
-매입한 주변토지에 투기발생 :정부가 지가를 올리는 투자자 역할
8.주택정책
1)임대료규제
.임차인 보호를 위해 시장임대료보다 낮게 규제한는 최고가격제의일종
.효과:임대업자측면-주택공급량 감소,다른 용도로 전환,임대주택 질적저하
:임차인측면-초가수요,기존임차인 주거이동저하,음성적 지불
2)임대료보조
.일정수준이하의 임차인을 지원하기 위해 임대료를 보조하는 것
.저소득층의 주택문제를 해결하기위한 간접적 시장개입정책
.수요측 보조금-가격보조(집세로사용):정책목표달성이 용이
-소득보조(현금):소비자효용측면이 용이
.공급측 보조금-단기:효과x(공급량 증가의 어려움)
-장기:공급증가-주택가격하락-임차인혜택
.임차인의 실질부담은 줄어들어 수요상승으로 공급량도 늘어남
3)공공임대주택정책
.시장임대료보다 낮은 가격으로 공공임대주택을 공급하여 임차인 보호
.단기적효과 :사적시장의 임대주택 수요감소-사적시장 임대료하락
사적 및 공적 임대주택 세입자 모두 혜택
.장기적효과 :사적시장 임대료하락-공급감소-임대료 원상복귀
임대료 이중가격을 형성하여 공공임대주택 임차인만 혜택
4)분양가규제정책
.신규주택의 분양가격을 시장가격보다 낮게 규제-최고가격제의 일종
.문제점-분양가격<시장가격 :전매차익,투기발생
-신규공급감소-중고주택 가격상승-저소득층주택난
-분양받은 소수와 분양받지 못한 다수의 형평성문제
8강 부동산투자론
1.투자와 투기비교
투자:정당한 기대이익 투기:양도차익
성숙지(항구적용도의자산) 미성숙지
이용관리의사가 있다 이용관리의사가 없다
실수요자 가수요자
장기,필요면적 단기,필요면적이상
2.지렛대효과 :레버리지효과
타인자본을 이용하여 부채비율의 증감이 자기자본 수익률에 미치는 영향
예)전세를 안고 주택구입,융자등 차입을 통한 구입
1)정의 지렛대효과 : 자기자본수익율>총자본수익율>차입이자율
2)중립적 지렛대효과(O의지렛대효과): 자기자본수익율=총자본수익율=차입이자율
3)부의 지렛대효과: 자기자본수익율<총자본수익율<차입이자율
3.자기자본수익율
자기자본(지분)수익율= 지분수익 = 총자본수익-저당수익
지분투자액 지분투자액
총자본수익율= 총자본수익
총자본투자액
예)총투자액:10억,저당대부액:6억,지분투자액:4억,순영업소득:2억원,이자율:10%
투자자의 1년간 자기자본 수익률=2억원-6000만원
4억
4.위험의 개념과 측정
1)절대적 위험의 크기측정 :분산과 표준편차-클수록 위험
2)상대적 위험의 크기측정 :변이계수-클수록 위험
예)A의변이계수= 20%(표준편차) =0.5 B의변이계수= 8%(표준편차) =0.8
40%(기대수익율) 10%(기대수익율)
절대적 위험은 A가 크나 상대적 위험은 B가 크다
5.부동산투자에 따른 위험이 종류
1)사업상위험
2)금융적위험
3)법정위험
4)인프레위험
5)유동성위험(현금화X)
6.수익율의 개념과 측정
수익률측정(평균기대수익률)=가중평균에 의한 확률값
기대수익률
발생확률
호황
30%
0.3
보통
10%
0.5
불황
5%
0.2
평균적 기대수익률=30%X0.3+10%X0.5+5%X0.2=15%
7.수익률의 종류
1)기대수익률
.투자대상으로부터 기대되는 수익률로 예상수입과 예상지출을 토대로 한다
.투자대상의 수익성을 반영
2)요구수익률
.투자에 대한 위험이 존재시 투자자가 투자를 하기위해 충족되어야할 최소수익률 .투자대상의 비용성을 반영
.요구수익률=무위험률+위험할증률
.피셔의 효과 :요구수익률=무위험률+위험할증률+예상인프레
(무위험률=국.공채수익률과 같이 미래 기대수익이 확실한 수익률)
.투자에 대한 위험이 증가-위험할증률 증가-요구수익률도 증가
3)실현수익률(실제,사후 수익률)
.투자가 이루어진후 현실적으로 달성된 수익률-부동산 투자 분석시 알 수없다
.실현수익률과 기대수익률이 일치하는 자산=무위험자산
8.투자를 결정시엔 기대수익률과 요구수익률 반영
.투자가치(투자자가 부여하는 주관적 가치)
.투자가치=예상수익률/요구수익률(위험↑- 요구수익률↑- 투자가치↓)
9.위험의 처리방법
1)위험한 투자 제외
2)보수적 예측(부의 극대화가 어렵다)
3)위험조정 할인률 사용(위험한 투자일수록 높은 할인율적용)
4)감응도 분석-투자수익에 가장 민감한 요소 파악하여 위험 통제
(민감도가 큰 투자-순현가의 변동이 심함-위험한 투자)
10.평균-분산 결정법(지배원리)
1)평균값(기대수익률)과 분산(위험도)을 고려하여 투자
2)의의 :평균값(기대수익률)이 동일할 때 분산(위험도)이 적은 쪽 투자
분산(위험도)이 동일할 때 평균값(기대수익률) 큰 쪽 투자
3)한계-위험도 높고 수익률도 높은 투자와 위험도 낮고 수익률도 낮은 투자에는
적용이 곤란하다-포트폴리오 이론이 필요
11.포트폴리오 기대수익률
포트폴리오의 각 구성자산의 기대수익률을 구성비율로 가중평균한 값

키워드

부동산 경기변동,   부동산학,   부동산,   부동산학개론