초고층빌딩 - 부산 초고층 건물

목차

Ⅰ. 서론 ････････････････････････････････････････1

Ⅱ. 본론 ････････････････････････････････････････7

　(1) 2011년말 완공을 기준으로 지상부터 첨탑까지의 높이･････････････2

　(2) 부산에 지어질 100층 이상의 초고층빌딩･･･････････････････････3
　　1) 부산에 초고층 빌딩이 많은 이유
　　2) 부산 최고 초고층건물(롯데월드)

　(3) 부산 초고층 건물 사례 : the# 센텀스타･･･････････････････････5
　　1) 건물 개요
　　2) 구조 개요
　　3) 주요 시공기술

　(4) 사례로 본 초고층 건물의 개발가치････････････････････････････7　
　
Ⅲ. 결론 ･･･････････････････････････････････････8

본문내용

have”이다. 대가를 치르지 않고 가질 수 있다면 좋을 대상이라는 말이다. 참으로 절묘한 표현이라 생각한다. 그 대가라는 것이 비용 대비 수익이 제한적이라는 의미로 이해되는 바, 대가치고는 너무나 치명적인 대가가 아닌가?
초고층 빌딩이 “Must have”로 바뀔 수만 있다면 참 좋을 것이다. 어느 정도 대가를 치르더라도 반드시 가져야 할 대상으로 전환 되기 위해서는 초고층 빌딩의 희생이 필요하다. 정작 초고층 빌딩의 상업적 채산성은 내재하지 아니하고 외재하기 때문이다.
사업시행자는 이윤을 먹고 산다. 사업시행자는 이윤을 지속적으로 확대 재생산하는 것으로 사회에 기여하는 것이다. 세금을 내고, 고용을 창출하고, 배당을 하고, 소비를 하고, 재투자 해야한다.
초고층 빌딩을 개발하면서 사회에만 기여하고 정작 본인의 이윤 확대재생산에 실패하는 상황은 존재할 수도 없다. 이때, 사업시행자가 기여했다고 믿는 것은 신기루일 뿐, 정치인 또는 관료에 기여한 것이기 때문이다.
필자는 어려운 환경 속에서도 다양한 사업을 구상하여 실행에 옮기고 이윤을 창출하는 사업시행자를 존경한다. 그들을 계속 존경하고 싶다. 따라서 사업채산성 확보에 한치의 물러섬이 없이 이윤의 확대재생산을 유지하기 바란다.
예상 반론이 둘 있다.
1. 시행사업자로부터의 반론 : 초고층 빌딩 안 지으면 사업에 접근 할 수 없는데 어쩌냐?
필자의 답변은 이거다. 깊은 한숨과 같이 뿜어 나오는 담배 연기이다. 반드시 이러한 반론이 현실화 되야만 하는 순간이 있다면, 같이 마주앉아 담배를 안주 삼아 소주한잔 해야겠다.
2. 정치인 또는 관료사회로부터의 반론 : 사업채산성은 자명할 뿐 아니라 지역 경제 활성화에도 큰 도움이 되며, 장차 관광자원으로 활용 될 뿐 아니라 우리나라 초고층 빌딩 건설 기술을 축적하고, 대내외적으로 국가 위상 강화에 도움이 되는 초고층 빌딩의 개발은 당연히 해야 하는 것이 아니냐?
이 반론에 대한 필자의 대답은 좀 길다. 그렇다면 당연히 개발해야 한다. 단, 사업채산성 검토는 사업시행자의 몫이다.
8. 질의, 응답 시간을 회상하며…
프레젠테이션 중간과 직후에 그리고도 시간이 모자라 저녁 칵테일 리셉션을 하면서도 본 주제와 관련하여 여러 사람들과 의견을 나눌 수 있었다. 그 중에는 단순한 공감도 있었으나, 필자를 반성케하는 날카로운 질문과 반론 및 비판도 있었다. 그 중 몇 개를 소개하고자 한다.
인디아에서 오신 분의 질문이다. 그럼 15층짜리 고층 빌딩을 짓는 대신 7-8층 짜리 두 개를 지으면 얼마나 건축비용을 절감할 수 있냐에 대해서다. 난감한 질문이었다. 잠시 망설이다 고백했다. 잘 모르겠다고. 그런데 그 분의 반응이 걸작이다. 15층이면 그 분이 온 도시에서는 최고층 빌딩이라고 한다. 한바탕 웃음이 휘몰아 칠 수밖에 없는 상황이었다. 칵테일 리셉션에서 다시 그 분을 만날 수 있었다. 환하게 웃으며 인사를 하더니 초고층 빌딩에 대해서 많이 배우고 돌아갈 수 있어 기쁘다고 하면서, 배운걸 다 안 써먹어도 될 것 같아 비용걱정은 좀 덜하게 된 것이 더 큰 성과라고 덧붙였다. 필자는 그분 덕에 두 번 제대로 웃었다.
칵테일 리셉션 중에 만난 싱가폴에서 오신 디벨로퍼가 대단히 예리한 문제제기를 하셨다. 필자가 빌딩이 완공된 후의 토지 내재 가치 상승까지 다루지 않은 점을 지적한 것이다. 즉, 토지가는 고려하지 아니하고 시공비와 임대료 수입만 따지느라 정작 토지의 내재가치 상승에 따르는 긍정적인 효과가 고려되지 않았다는 것이다.
당시에는 이러한 문제제기가 갖는 의미가 무엇인지 충분히 느끼지 못했기에 그 분과 충분히 대화를 나누지 못하고 시원한 맥주로 목젖을 적시며 관계자들과의 잡담으로 되돌아 들어갔다. 그러나, 그는 필자에게 크나큰 화두를 던지고 간 것을 깨닫기까지 긴 시간이 걸리지 않았다.
초고층 빌딩이 완성된다면 이후, 그 토지의 내재가치가 상승한다라는 명제가 “참”일까 또는 “거짓”일까?
필자의 생각으로는 그 명제는 “참”일 가능성이 높다. 앞에서 살펴봤듯이 일반적으로 초고층 빌딩의 임대료가 상대적으로 약간 더 높다. 이는 결국 초고층 빌딩의 현금흐름이 상대적으로 우월하다라는 것을 의미하며, 상업용 부동산의 감정평가시 해당 부동산의 가치는 목적부동산의 현금흐름과 비례한다라는 원칙을 고려해 볼 때, 초고층 빌딩의 토지 내재가치의 상승분이 이미 임대료에 녹아 있다라고 볼 수 있을 것이다. 따라서 초고층 빌딩에서 상대적으로 더 높은 임대료를 받을 수 있다는 점은 원가에 대한 보상이라는 측면보다는 토지 내재가치의 상승에 대한 보상으로 보는 것이 보다 타당할 것이라는 점이다.
다만, 필자의 논점은 초고층 빌딩을 개발하면서 기대할 수 있는 토지내재가치의 상승분이 원가부담에 의해 침식되는 경우가 많기 때문에, 사업시행자의 관점에서 초고층 빌딩 개발이 언제나 최선의 대안이 아닐 수 있다라는 점이다.
최근 중동에서 급기야 1 mile high building 개발 계획에 대한 소식을 들었다. 이 개발은 중도의 어느 야심가의 플랜이라고 한다. 바벨탑의 21세기 버전은 아닐까 겁이 나기도 한다. 성경의 바벨탑도 그 옛날 거기 어느 곳에선가 지어지지 않았던가?
국내에서도 100층 이상의 초고층 빌딩을 시공하려고 하는 계획들이 연이어 발표되고 있으며, 200층 이상의 극초고층 빌딩의 건설도 계획 중에 있는 것으로 알려져 있다.
그러나 이러한 초고층 및 극초고층 빌딩의 건설 계획을 수립할 때에는 중요한 핵심기술에 대한 기술력이 어느 정도인지 또는 초고층 및 극초고층 빌딩을 시공할 수 있는 콘크리트 핵심기술들을 확보하고 있는지를 자체적으로 평가하는 것이 우선돼야 할 것이다.
200층의 극초고층 빌딩을 시공하는 것 자체가 중요한 것이 아니라 이러한 극초고층 빌딩을 안전하고 경제적으로 시공하기 위해서는 어떠한 핵심기술이 필요하며, 현재의 기술수준은 어느 정도인지 사전에 평가하는 것이 더 중요할 것이다.
초고층 빌딩과 관련된 기술력은 단시간에 확보되는 것이 아니라 수많은 시공경험과 지속적인 기술개발을 통해서 얻어질 수 있으며, 이러한 기술력이 먼저 확보되었을 때 세계 최고높이의 빌딩 건설은 자연스럽게 이루어질 것이다.

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