[부동산법제 공통] 경매의 권리분석에 있어 유치권의 문제를 논하시오

소개글

[부동산법제 공통] 경매의 권리분석에 있어 유치권의 문제를 논하시오에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 본론
1. 경매의 권리분석 중 유치권
2. 유치권의 성립요건
3. 유치권의 효력
4. 유치권의 소멸
5. 경매의 권리분석에 있어 유치권의 문제
6. 유치권의 효력상 문제
7. 유치권의 행사상 문제
8. 유치권의 문제에 대한 해결방안
9. 유치권의 문제에 대한 실무상 대응방안
10. 시사점

Ⅲ. 결론

참고문헌

본문내용

원인으로 유치권이 소멸한 경우에 유치권부존재확인의 소나, 유치물 인도소송을 통하여 유치권을 부인하면 된다.
9. 유치권의 문제에 대한 실무상 대응방안
1) 정당한 유치권인지 여부 및 채권액의 확인
유치권자의 채권이 그 물건에 관하여 생긴 채권인지 여부를 확인하여야 한다. 권리금반환청구권, 임차보증금반환청구권, 임차목적대로 사용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권을 원인으로 유치권을 주장할 수 없다.
2) 경매등기 후에 점유하였는지 여부 확인
경매개시결정기입등기(압류의 효력 발생) 후에 점유한 경우나 실제 점유를 하지 않고 있는 경우에는 유치권을 행사할 수 없으므로 실제 유치권자가 점유하고 있는 지 여부와 그 점유의 시기를 확인하여 증빙자료를 확보하여 두는 것이 좋다.
3) 유치권 신고금액의 과다 여부 확인
유치권을 신고하는 경우 채권액을 과다하게 신고하는 경우가 많다. 아파트에 대한 경매사건에서 감정가격과 비슷한 금액의 수리비를 받지 못하였다고 유치권 신고를 하는 경우도 있고 소유자와 허위의 공사계약을 맺고 유치권신고를 하여 저가에 다른 사람에게 매각시키는 경우도 발생하고 있다.
4) 현장답사 및 유치권자 면담
현장을 답사하고 유치권자를 면담하여 공사여부, 공사금액의 과다신고 여부 등을 확인하고 정당한 유치권 신고가 아닌 경우에는 유치권신고를 철회하도록 한다.
5) 유입취득
금융기관에서 경매물건을 유입취득(경매를 신청한 채권자 또는 배당받을 채권자가 매수하는 것)하는 것은 바람직한 것은 아니나, 부당한 유치권의 신고로 매각금액이 현저히 낮아질 우려가 있을 경우에는 유입취득 후, 소송 등의 방법으로 유치권을 해결하고 처분하는 것도 한 방법이다.
6) 법적 대응(유치권부존재 확인의 소)
부당한 유치권의 신고로 저가 매각될 가능성이 있을 때는 집행법원에 매각기일 연기신청을 하고 유치권부존재확인의 소를 제기하여 소송종결 후에 경매절차를 진행한다.
10. 시사점
경매에서 유치권이 두려운 가장 큰 이유는 유치권이라는 권리가 등기할 수 없는 물권이라는 데에 있다. 즉 유치권 유무를 등기부등본의 열람을 통해서는 알 수가 없다. 유치권을 주장하는 자가 집행법원에 유치권을 신고하고 채권액까지 기재해준다면 그나마 다행이지만, 만일 진정 유치권자가 권리신고 등 전혀 하지 않고 있는 상태라면 유치권의 존재를 사전에 파악한다는 것은 여간 어려운 일이 아니다. 만일 낙찰 후에 유치권을 주장하는 자를 발견하게 되면 낙찰불허가나 매각허가 결정의 취소 신청이 받아들이지 않으면 결국 보증금을 포기하거나 이미 낙찰 잔금까지 납부하였다면 꼼짝없이 당하게 되는 것이다. 사전에 숨어있는 유치권을 찾아내기란 여간 어려운 일이 아니지만, 경매사고를 미연에 방지하고 경제적 손실을 최소화하기 위해서는‘신축건물’이나‘공사중단’물건은 유치권자가 있을 수 있다는 전제하에 주변을 탐문하는 등의 방법을 통하여 권리분석에 임해야 할 것이다.
Ⅲ. 결론
첫째, 경매에서 가장 많이 문제가 되고 있는 영역이 바로 공사대금 관련부분이다. 둘째, 필요비 부분이다. 필요비란 임차목적을 달성하기 위해서 반드시 필요한 비용으로 이에 대해서는 비용전액에 대하여 유치권이 성립한다. 예를 들어 임차한 집이 천장과 벽면의 균열로 인해 비가 새 일상적 생활을 할 수 없어 보수를 위해500만원을 지불한 경우, 그 비용 전액은 유치권이 성립한다. 셋째, 유익비 부분이다. 유익비란 임차목적을 달성하기 위해서 반드시 필요한 비용은 아닐지라도 그 비용을 지출함으로써 건물의 객관적 효용 가치가 증대되는 비용이다. 필요비와 달리 유익비에 대해서는 실지로 지출한 비용과 증대된 효용가치 중에서 소유자의 선택에 따라서 유치권이 성립한다. 예를 들어 유익비 지출비용으로 1억원이 들었다고 하더라도 실제 증대된 효용가치가5,000만원이라면 소유자는5,000만원에 대해서만 유치권의 성립을 주장할 수 있다. 만일 2억원의 효용 가치가 증대되었다고 하더라도 소유자는 실제 지출비용인1억원에 대해서만 유치권의 성립을 주장할 수 있다.
참고문헌
곽용진, 유치권과 경매, 법률서원, 2011
현문길, 부동산경매투자실무, 부연사, 2011
안철진 외, 부동산경매실무, 부연사, 2011
이 종, 부동산경매절차상 가장유치권의 배척방안에 관한 연구, 경기대학교, 2010
배한수, 부동산경매범죄로서의 허위 유치권에 관한 연구, 건국대학교, 2010
김한솔, 부동산 경매에서의 유치권에 관한 연구, 건국대학교, 2008
박성민, 부동산경매에서의 유치권에 관한 연구, 창원대학교, 2008

키워드

경매,   권리분석,   권리,   분석,   유치권,   경매의 권리분석,   유치권 성립요건,   유치권 효력