부동산프로젝트금융과물적담보제도에관해

소개글

부동산프로젝트금융과물적담보제도에관해에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제1장 부동산프로젝트금융 개관
제1절 국내부동산프로젝트금융
제2절 부동산프로젝트금융의위험요소
제3절 부동산프로젝트금융의 문제점
제4절 부동산프로젝트금융의 개선방안

제2장 담보물권제도 개관
제1절 민법상 담보물권제도(양도담보·질권)
제2절 동산·채권담보에관한법률(동산담보법)개관
제3절 동산담보법 필요성
제4절 동산담보법 입법과정
제5절 동산담보법 주요내용

본문내용

이나 사업자금 없이 토지에 대한 매입 의향서만으로도 사업을 개시할수 있다. 결국 손십게 토지의 매매정보를 확보할 수 있는 부동산 중개업체들이나 지주들이 직접 부동산 개발사업에 대거 참여하는 양상이 전개 되고 사업진입을 하고자하는 사업주들의 수가 많아지다 보니 토지수요가 늘어나고 토지는 부동산의 특성상 공급이 제한적이다 보니 토지확보에 대한 경쟁이 심화되어 결국 지가상승의 중요한 요인으로 작용하게 된다. 또한 과거 프로젝트 파이낸싱이 활성화되기전(토지신탁법이 정비되기 전인 1998년 이전)에는 시행사가 자금력이 있어야 토지를 확보하였고 시공사가 시행과 시공을 동시에 진행하는 단일구조였으나 현재는 시행사의 토지확보에 따라 어쩔수 없이 시행과 시송이 분리되어 시행사의 마진에 시공사의 마진(책임시공에 따른 위험부담액 포함)이 더해지는 이중 공급구조를 갖게 되므로 부동산가격상승이 주요 요인이 되고 있다.
3전문성 부족
금융기관들이 주택건설사업 프로젝트에 대한 대출을 취급한 기간이 짧고 주택건설 사업에 대한 경험이 부족하여 대출 취급대상 사업의 수익성을 포함한 사업 분석에 필요한 노하우와 전문 인력이 부족한 실정이다. 프로젝트 파이낸싱은 과거 실적을 바탕으로 기업전반적인 신용도를 분석·평가하는 기업금융과는 다르게 프로젝트에서 발생할 것으로 예상되는 현금의 흐름이기 때문에 이러한 미래의 현금을 정확하게 예측하고 현금흐름에 개입된 위험수준을 정확히 판별할 수 있는 우수한 사업성 검토기관인 금융자문기관이 필요하다. 그런아 현쟈 우리나라에서 시행되고 있는 프로젝트의 사업성 검토는 대부분의 은행의 자회사나 은행 자체인력이 담당하는 경우가 많다. 기본적으로 금융전문기관은 프로젝트의 위험분석과 미래의 현금흐름분석에서부터 이해 당사자간 위험을 분산하고 현금흐름의 불확실성을 최소화하는 수단을 강구하며 관련계약서를 작성하는 기법에 이르기 까지 다양하고 전문적인 지식과 경험을 갖추어야 한다. 세계 금융기관중 금융자본기관으로 프로젝트 파이낸싱 시장이 발달되어 있지 않고 그 수요가 적어서라기 보다는 전문적인 지식과 경험 그리고 이를 유지할수 있는 합리적이고 융통성 있는 시스템을 갖추기가 쉽지 않다는 것을 반증하는 것이다.도한 일부 건설업체들은 건설회계상 허점을 이용하여 매출규모가 원가율 및 자산 의 규모와 관련한 많은 분석행위를 저지른 것이 사실이며 이러한 분석행위에 대한 금융기관의 분석능력은 낮은 상태에서 부실건설업체에 대한 분별능력 없이 무분별한 금융지원의 결과로 인한높은 부실률에 직면하여 전체 건설 산업에 대한 프로젝트 대출을 포함한 전반적인 금융지원을 축소하는 경향을 보이기도 하였다 따라서 체계적인사업 타당석 분석 및 대출 요청업체에 대한 분별능력을 재고할 수 있는 전문가 또는 전문평가기관을 육성토록 해야 한다.
제5절 부동산프로젝트금융의 개선방안
보증제도의 정착
후분양제도가 분격화되고 프로젝트 파이낸싱 제도가 정착되는 과정속에서 개발사업 참여자들 간의 책임과 역할 관계의 재정립이 필요할것으로 보인다. 우선 금융기관이 개발사업에 대한 프로젝트 파이낸싱을 진행할 때에 그 대출원리금 회수에 대해 확신하지 못한다면 금융기관을 통한 프로젝트 파이낸싱은 활성화 될수 없을것이다 이에 따라 개발사업에 있어 예상하지 못한 시장위험이나 사업성 분석상의 오차 등 각종 위험으로부터 발생 할수 있는 대출 원리금 회수의 불가능에 대한 우려를 불식시킬 수 있는 다양한 보증체계가 마련되어야 하겠다. 이러한 관점에서 최근 시행되고 있는 대한 주택부증의 프로젝트 파이낸싱 보증은 개발사업 활성화를 꾀할 수 있는 좋은 방안이라할수 있다. 기존에 입주자에 대한 분양보증을 주로 담당하던 대한 주택보증의 역할에서 개발사업에 소요되는 자금 대출에 대한 프로젝트 금융보증성격으로 더욱확대해 나감으로써 개발사업 활성화 에 기여할수 있을 것으로 기대된다. 다만 대한주택보증의 프로젝트 파이낸싱 보증대상 역시 건설사의 신용등급 등 일정한 기준을 정해 놓음으로써 실제 혜택을 받을 수 있는 경우가 한정 된다는 비판이 있는 만큼 사업성에 대한 면밀한 검토를 토대로한 프로젝트 파이낸싱 지원 등 개발사업 진행에 있어 보다 현실적인 지원방안이 모색되어야 할 것이다. 즉 금융기관이 주택건설 프로젝트에 건설자금을 대출할때에 그대출 원리금의 회수를 확신하지 못할 경우에는 프로젝트 금융이 활성화 될수 없게 됨은 자명한 사실이다. 특히 기존의 담보방식을 계속 활용할 가능성이 큰 중소사업자의 경우에는 금융기관은 사업부지에 대한 담보설정이 불가하므로 대출을 기피

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부동산,   금융,   물적담보