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목차

Ⅰ. 서 론 ································ 2
1. 우리나라의 급속한 인구고령화 추세와 이로인한 문제점
2. 역모기지란?
3. 역모기지 VS 모기지



Ⅱ 본론 1. - 외국의 역모기지 사례분석·················· 4
1. 미국의 역모기지 제도 운용실태 현황
2. 캐나다의 역모기지 제도 운용실태 현황
3. 영국의 역모기지 제도 운용실태 현황



Ⅲ. 본론 2. 한국의 역모기지 사례분석··················· 6
1. 한국 역모기지 시장의 운용실태
2. 한국 역모기지 시장의 문제점
3. 역모기지 리스크의 종류?



Ⅳ. 결 론 - ······························· 9
1. 효과적인 역모기지 제도 정착을 위한 제도정비의 필요성
2. 마치며..

본문내용

는 자산을 현금수입으로 변환하는 방법을 이용해왔다. 영국에서의 역모기로서는 주택담보대출방식인 홈 인컴플랜(Home income Plan)과 주택자산매각방식인 홈 리버션(Home Reversion)이라는 2종류의 상품이 있다. 전자인 홈 인컴 플랜(Home Income Plan)은 주택자산에 담보설정을 하여 대출을 받고 그 자금으로 장기연금 상품을 구입한다. 이용자는 그 연금 중에서 대출 이자를 공제하고 MIRAS(Mortage Interest Relief at Source) 주택을 부동산 저당 대출로 구입한 사람들에 대한 우대 세제를 말한다.
를 이용하여 매월 연금을 받는다. 원금은 대출을 이용하여, 주택 매각 시에 상환한다. 그러나 생존 중에는 연금 계약에 의해 지급은 보증되며 사후에도 생존배우자가 사망 시까지 계속된다.
후자인 홈 리버션(Home Reversion)은 주택 자산의 일부나 전부를 투자가에게 시장가격보다 낮은 가격으로 매각하는 것을 말하며. 연금형이나 일괄현금형, 또는 양자의 합병형으로 활용된다. 최근 계약건수는 약 1만건이 넘는다. 이는 자산운용시장의 계약규모로서는 상당히 큰 것이며. 업계는 그 장래성에 관해서 낙관적이지만 최근에는 계약율이 조금 내려가는 경향이다. 그 원인으로는 역모기지가 일반적인 사람에게 친숙하지 않은점과 이해하기 난해한 구조 등을 들 수 있다.
본 론Ⅱ
1. 한국의 역모기지 시장형태
우리나라의 역모기지는 1995년부터 민간금융기관의 주도로 역모기지 상품이 도입되어 최근까지 일부 금융기관에서 판매되고 있다. 국민은행은 1995년부터 2002년 9월 판매를 중단할 때까지 대출실적인 총 17건이며, 금액으로는 2억 5000만원에 불과하였으며, 조흥은행은 2001년에 1건을 판매하였다. 보험회사인 삼성SK생명에서도 2000년에 주택담보연금대출상품을 개발하였으나 판매가 이루어지지 못하였다. 이와 같이 역모기지 상품의 판매가 부진함에 따라 모든 금융기관에서 상품판매를 중단되었다. 이러한 판매부진의 원인으로는 국민정서상 주택은 소유의 개념으로 인식되고 있으며, 자녀에게 상속하여야 한다는 의식이 강하게 자리잡고 있는 점을 들 수 있다. 또한 상품에 대한 설명이 어려울 뿐만 아니라 제비용을 공제한 후 연금이 지급되어 연금액이 너무 적었기 때문이다.
2004년 9월 정부는 세제개편안을 발표하면서 2005년부터 서울, 과천, 및 분당 등 5대 신도시에서 60세 이상 1가구 1주택 보유자가 주택을 역모기지로 이용할 경우 ‘2년 거주’ 요건을 충족하지 않더라도 양도세를 비과세하기로 했다. 또 전국 어디서나 주택을 역모기지로 제공한 고령자가 자식과 합쳐 사는 과정에서 자녀들이 불가피하게 ‘1가구 2주택 보유자’가 되더라도 나중에 주택을 매도할 때 양도세를 비과세하기로 했다.
이러한 배경 가운데서 2004년 6월 신한(조흥)은행에서 신한(조흥)역모기지라는 상품을 시작하였다. 농협에서도 2004년 7월부터 연금형생활자금대출이라는 상품으로 역모기지를 시행하고 있다. 대출 조건도 담보대출과 신용대출의 두 가지 형태가 있다. 또한 농협은 이 제도의 적극적인 참여를 유도하기 위해 대출고객에 한하여 선착순으로 1000명까지 건강관리 서비스까지 제공하고 있다.
<국내 민간역모기지 상품의 분류>
신한(조흥)은행
농협
홍국생명
대출대상
본인소유주택
55세 이상의 농업인
만 20세 이상
대출기간
16년
(고정금리일 경우는 대출 5년)
10년
(신용대출은 5년)
15년, 20년
대출금
지급방식
1~3개월 중 선택
1개월 단위
1~3개월 중 선택
대출한도
가용담보금액범위이내
담보인정비율(60%)
담보인정비율 60%
대출금리
변동금리
고정금리(6%)
변동금리
상환방법
만기일시상환
만기일시상환
만기일시상환
대출담보
아파트, 모든주택, 근린생활시설
주거용, 비주거용, 농지
시 단위의 아파트
중도상환
3년이내(1.5%)
우리나라는 주택 구입 시에 이용되는 주택담보대출인 모기지에 비하여 역모기지의 실적은 부진한 편이다. 최근 국내에서 시행되고 있는 역모기지의 실적을 보면 신한(조흥)은행이 2004년 5월 12일에 판매를 시작한지 한달 동안에 총 28건을 판매하였고 금액으로는 41억 4000만원이다. 보험회사 중에서 유일하게 이 상품을 판매하는 흥국생명은 지난 2004년 5월 20일 판매를 시작하였으나 한건도 올리지 못했다.
2. 한국 역모기지 시장의 문제점
이처럼 역모기지가 고령자들을 위한 금융상품으로 만들어졌지만, 상품판매가 부진한 이유는 우리나라의 국민정서와 맞지 않는다는 점이 있다. 우리나라의 국민 정서상 어렵게 장만한 주택을 담보로 대출을 받고 나중에 이를 팔거나 은행에 넘길 경우 자신은 아무것도 갖지 못했다는 박탈감이 강하게 작용한다는 지적이다. 하지만 실질적인 역모기지의 운용상 문제점은 다음과 같다.
첫 번째는 역모기지의 리스크를 헷지하는 보험기능이 없어서 상품의 구조가 사업자인 금융기관에 유리한 구조로 만들어졌다는 것이다. 역모기지 대출기간을 최장 15년으로 제한하고 있다. 60세 고령자가 대출을 받더라도 15년 이후인 75세에는 상환해야 한다. 최근 고령자의 평균수명이 연장되고 잇는 점을 감안할 때 15년 이후에 대출금 상환으로 주택은 없게 되는 상태가 된다. 이처럼 우리나라 민간금융기관에서 시행하고 있는 역모기지는 장수에 대한 리스크를 대출기관이 고령자에게 전가시키는 구조로 되어 있어 장수리스크를 감안하지 않았다는 점이 판매의 부진으로 나타났다는 지적이다. 따라서 고령자들이 생각할 때 자신의 수명을 예측할 수 없는 경우에 역모기지는 위험한 상품일 수 잇다고 생각하게 된다는 것이다.
두 번째는 대출금리가 다소 높은 편이다. 변동금리대출은 기존의 주택담보대출과 비슷한 연 6%전후가 적용되는 반면, 고정금리로 대출받을 때는 신한(조흥)은행의 경우 2년 이내가 7.8%, 5년은 연 8.4%등이 각각 적용된다. 한국주택금융공사의 모기지 대출금리가 10년 만기는 연 6.7%가 적용되는 것을 감안한다면 금리가 높은 편이다. 고정금리가 변동금리보다 높은 이유는 금리변동에 대한 리스크를 은행이 감당하기 때문이다.
세 번째는 세금우대 측면으로서 기존의 새로운 주택을 구입할

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