[법교육론] 부동산 거래와 임대차 - 주택임차인의 우선변제권

소개글

[법교육론] 부동산 거래와 임대차 - 주택임차인의 우선변제권에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 임차주택의 경매 시 기간만료 전 임차인의 배당요구권

2. 주택임대차보호법상의 확정일자제도와 전세권설정등기의 차이점

3. 같은 날 대항력 및 확정일자를 받은 세입자와 근저당권자간의 순위

4. 전입신고와 확정일자를 갖춘 다음 날 설정된 저당권과의 우선순위

5. 계약서에 아파트의 동·호수 기재가 없는 경우 우선변제권 유무

6. 확정일자 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우 구제방법

본문내용

위 사안과 같은 경우에 있어 유효하게 확정일자 있는 임대차계약서의 요건을 구비하였다고 볼 수 있을 것이며, 또한 임대차계약을 경신한 경우에는 그 내용에 대하여 다시 확정일자를 받으면 유효하게 확정일자 있는 계약서로서의 요건을 갖추게 된다고 하겠습니다. 따라서 귀하는 경매가 개시되고 배당이 실시된다면 입주와 전입신고요건에 하자가 없는 이상 유효한 확정일자의 요건을 주장할 수 있어 후순위자인 근저당권자 등에 우선하여 배당을 받을 수 있을 것으로 보입니다.
6. 확정일자 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우 구제방법
질 문
甲은 주택을 임차하여 가족과 함께 입주하고 주민등록전입신고를 하면서 임대차계약서상에 확정일자도 받아두었습니다. 甲은 위 주택이 선순위 근저당권이 설정되어 있었지만 당시 그 주택의 가격이 선순위 근저당의 채권최고액보다 훨씬 높았으므로 혹시 경매가 되더라도 우선변제권을 취득하여 보증금전액을 보호받을 수 있다는 생각에 마음놓고 거주하고 있었습니다. 그런데 최근 집주인이 사업에 실패하면서 甲보다 후순위인 근저당권자가 위 주택을 경매신청 하여 甲은 법원에 권리신고 겸 배당요구를 하기 위해 임대차계약서를 찾아보았으나 분실했는지 도무지 찾을 수가 없었습니다. 이 경우 甲의 우선변제권은 소멸하는지요?
답 변
「주택임대차보호법」제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴 다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제2항은 “제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서 (제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정 일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때 에 임차주택(대지를 포함한다.)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.”라고 규정하고 있습니다.
그러므로 주택 의 인도와 주민등록전입신고를 마친 임차인이 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 때에 는 경매에 따른 매각대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있습니다. 그런데 귀하는 임대차계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 입증하기 어려워 걱정하는 것으로 보입니다. 이러한 경우 귀하가 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수는 없습니다.
왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리 를 보면 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어줄 뿐이고, 확정일자발급대장의 기재만으로는 그 계약서의 구체적 내용을 모두 확인할 수는 없기 때문입니다. 임대차계약서가 분실 또는 멸실 하였더라도 공증인가사무소에 보관된 확정일자발급 대장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 우선변제권은 소멸하지 않는다는 판례가 있으므로(대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결), 임차주택이 경매 개시된 경우 확정일자를 받은 기관에서 확정일자 받은 사실의 증명 및 전세기간 및 보증금의 액 수 등에 대한 임대인의 진술서 등 모든 관련자료를 첨부하여 권리신고 겸 배당요구신 청을 하고, 만약 법원이 귀하의 우선변제권을 인정하지 않고 배당한 경우에는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일이내에 법원에 배당이의의 소를 제기하는 방법을 생각해볼 수 있습니다. 그러나 실무상 일반적인 경우 위와 같이 임대차계 약 시 확정일자를 받은 사실을 증명하는 것이 쉽지 않으므로 귀하의 경우 우선변제권 이 인정될 가능성은 높지 않을 것으로 보입니다.

키워드

주택임차인,   우선변제권,   임차주택,   배당요구권,   주택임대차보험법,   확정일자제도,   전세권설정등기,   근저당권,   저당권,   부동산 거래와 임대차