부동산 특수목적회사(Special Purpose Company)의 이해와 종류

소개글

부동산 특수목적회사(Special Purpose Company)의 이해와 종류에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. SPC 개요
󰊲 SPC란?
󰊲 SPC의 구조
󰊳 SPC의 설립목적 및 효과

Ⅱ. 부동산SPC의 종류
󰊱 자산유동화회사
󰊲 기정구조조정투자회사
󰊳 기업구조조정부동산투자회사
󰊴 부동산투자회사
󰊵 회사형부동산간접투자기구

[그림1-1]부동산 SPC사업의 분류
[그림1-2] 부동산유동화 SPC 기본구조
[그림1-3] 부동산개발 SPC 기본구조
[그림2-1] 자산유동화회사 구조
[그림2-2] 기업구조조정투자회사 구조
[그림2-3] 기업구조조정부동산투자회사 구조
[그림2-4] 부동산투자회사(위탁관리REITs) 구조
[그림2-5] 회사형부동산간접투자기구 구조

본문내용

동화증권을 발행하며 유동화증권의 만기가 도래하여 원리금을 상환하고 SPC가 청산되면 사업은 완료된다.
ABS에서의 SPC는 상법상의 유한회사의 형태로 사원수 및 사원총회와 관련하여 특례가 부여되어 1인 이상의 사원으로 설립이 가능하며 사원총회도 서면으로 결의할 수 있다. 또한 본점외에 영업소를 설치하거나 직원을 고용하는 행위가 금지되며, 자산유동화목적 이외의 다른 업무를 영위하거나 차입을 하는 것이 제한되어 오직 1개의 자산유동화계획만을 수행하여야 한다.
[그림2-1] 자산유동화회사 구조
자산보유자가 유동화대상자산을 SPC에 양도하여 자산보유자의 파산위험으로부터 자산을 법적으로 분리시켜야 하며, SPC는 자산의 가액에 상응하는 ABS를 발행하여 조달된 자금으로 자산보유자에게 자산양도대금을 지불하게 되는 것이다.
SPC는 명목상의 회사의 성격이므로 유동화와 관련된 업무(ABS발생, SPC회계처리, ABS원리금상환 등)는 제3자에게 위탁하고 유동화가 진행되는 동안 자산을 관리하는 업무는 자산보유자에게 재 위탁하도록 한다.
기업구조조정투자회사(ABS)
기업구조조정투자회사(Corporate Restructuring Vehicle : CRV)는 기업구조조정투자회사법에 근거하며, 자산의 50%이상을 워크아웃약정(MOU)체결기업과 관련된 자산(출자전환주식, 여신, 담보권 등)에 투자하여 워크아웃기업의 부동산자산을 유동화하는 것이다.
CRV에는 다양한 특례사항이 부여되는데 지주회사에 대한 특례(부채비율 100%, 자회사출자비율 50% 제한적용 배제), 출자관련 특례(은행의 타회사 출자시 동일기업 주식취득을 15% 이내 제한, 보험사의 재산운용제한, 종금사의 유가증권투자한도 등의 적용배제), 사채발행한도상의 특례(자본금과 적립금 합계액의 10배이내) 및 신용공여한도상의 특례(은행이 타회사 발생주식의 15%이상 출자시 신용공여제한 적용배제) 등이 있다. 이러한 특례는 CRV가 사실상 지주회사기능을 수행하면서 실제 기업구조조정을 가능하게 한다. CRV는 명목회사의 성격이므로 자산운용은 전문인력을 4인이상 갖추어야 하며, 자본금이 20억원 이상의 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
[그림2-2] 기업구조조정투자회사 구조
기업구조조정 부동산투자회사(CR-REITs)
기업구조조정부동산투자회사는 기업구조조정이 필요한 부동산을 투자의 목적으로 뮤주얼펀트 형택의 Paper Company형태로 한시형회사의 성격을 가진다. 총자산의 70%이상을 기업구조정과 관련된 부동산에 투자하는 형태이며 구조조정부동산의 범위는 기업의 부채상환목적의 부동산, 약정체결기업·법정관리·화의기업 부동산 등으로 광범위하게 지정하고 있다.
CR-REITs는 명목회사의 성격을 가지고 있기 때문에 자산운용은 자산관리회사에 위탁할 위무가 있으며 설립을 용이하게 하기 위해서 설립요건상 특례를 부여하고 있는데 설립시 자본금의 30%범위 내에서 현물출자를 허용하고 1인당 주식소유한도는 10% 및 설립시 자본금의 30%이상을 일반 공모하도록 규정을 배제하고 있다. 또한 법인세가 감면되는 세제해택이 있어 이중과세문제가 해결되어 있으며, 취·등록세도 50%감면 해택이 추가되어 있다.
[그림2-3] 기업구조조정부동산투자회사 구조
부동산투자회사(위탁관리 REITs, 자기관리 REITs)
일반적인 부동산투자회사는 CR-REITs와 같은 구조를 가지고 있으나, 명목회사가 가능하도록 법률이 개정되면서 법인세의 면제 해택을 받을 수 있도록 명목회사형태의 일반리치(REITs)를 설립할 수 있는 법적 근거가 마련되게 되었다. 부동산투자회사를 자산의 투자·운용방법에 따라 자기관리부동산투자회사, 위탁관리부동산투자회사로 세분화하여 부동산에 대한 투자형태를 다양화할 수 있도록 하였다. 부동산투자회사법 제2조 1
투자자는 REITs설립시 필요한 자가관리 REITs 또는 위탁관리 REITs 중에서 자율적으로 선택할 수 있게 되었으며 “한국부동산펀드의 다변화방안에 관한 연구” 김병철. 건국대학원부동산학과. 2005
명목회사형 REITs의 경우 세제상의 혜택을 부여하여 REITs의 수익률을 높일 수 있게 되었다.
[그림2-4] 부동산투자회사(위탁관리REITs) 구조
※ 자기관리 REITs의 구조는 [기업구조조정부동산투자회사]와 동일하지만 자산관리업무를
담당하는 실체회사로써 자산관리회사(AMC)가 없음
회사형부동산간접투자기구(회사형부동산펀드)
간접투자자산운용업법에서는 부동산간접투자기구의 형태를 법인격 없는 신탁형으로만 설립하도록 하고 있다. 물론 신탁형 부동산간접투자기구는 회사가 아니기 때문에 SPC에 포함될 수 없고 투자신탁이 아니기 때문에 이중과세도 적용되지 않는다. 하지만 실물부동산자산의 편입에 따른 등기주체의 모호함으로 인하여 수탁은행과의 등기문제가 발생하고 많은 펀드들이 실물자산편입을 포기하게 되는 문제를 가지고 있다. 시행초기단계부터 개정이 불가피하여 투자회사형 부동산간접투자기구의 설립이 가능하도록 개정이 이루어지게 되었다.
부동산간접투자기구를 명목회사형으로 설립하고 실물부동산의 취득 문제를 해결하여 개발사업시 주도적인 역할을 수행할수 있게 된 것이다. 펀드의 운용은 기존 REITs의 자산관리회사가 맡으며 기존 자산관리회사들이 자산을 운용하면서 쌓아온 자산관리기법을 최대한 발휘하여 전문적인 부동산관리를 통해 개발사업, 임대운영, 매각 등에 있어 안정되고 높은 수익률을 추구하게 되었다.
[그림2-5] 회사형부동산간접투자기구 구조
참고문헌
단행본
부동산펀드의 자산운용전략.석후석.부동산114 (2004)
학위논문
1. 파트너쉽 과세제도의 관한 연구. 김진수 김재진 한국조세연구원 (2000.12)
2. 금융환경변화에 따른 부동산개발사업의 효율적인 자금조달방안. 박동규. 한양대경영대학원 (2004)
3. 부동산프로젝트 금융시장 환경변화와 은행의 전략. 양철원,조우성. 하나경제연구소 (2004)
4. 민간투자사업의 투자재원 다양화 방안의 연구. 송병록외 4인. 국토연구원 (2002)
5. 프로젝트 파이낸싱 기법을 활용한 부동산개발. 우경. 한국토지공사 (2004)
6. 부동산관련 특수목적회사(SPC)에 관한 연구. 김승규. 건국대학교대학원 (2005)

키워드

SPC,   특수목적회사,   프로젝트회사,   부동산,   부동산목적회사,   SPC사업,   부동산유동화,   부동산개발