부동산 전략 노하우

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종부세의 세대별 합산과세도 위헌 아닌지?
A : 주택은 국민생활에 필수적인 주거공간을 제공하는데 주거는 세대(가구) 단위로 영위하고 있습니다.
주택 매매도 세대별로 이루어지는 점을 감안할 때 세대별 과세는 이같은 현실을 반영하고 실질과세의 원칙에 부합합니다.
과거 이자소득 합산과세 위헌판결의 요지는 ‘조세회피 방지 목적만으로는 평등권 침해와 결혼한 사람에 대한 불이익을 정당화할 수 없다’는 것이었습니다.
종부세의 목적은 단순히 조세회피를 방지하는 것이 아니라 투기억제와 부동산시장 안정을 통해 더 많은 국민의 주거권을 실현할 수 있도록 하는 데 있습니다.
이러한 공익적 요청은 헌법 제37조에서 규정하고 있는 공공복리에 의한 ‘합리적 차별’에 해당합니다.
Q : 이번 대책은 주로 세제강화를 통한 수요억제에 맞추어져 있고 공급대책은 상당히 미흡한데, 근본적인 공급대책은 마련되어 있습니까?
A : 최근 시장불안은 공급부족보다는 투기적 수요에 근본원인이 있습니다.
2000∼2004년까지는 연평균 주택공급이 54만호로 가구수 증가(연20만호)의 두 배 이상이고, 수도권 주택공급도 연 28만호로 가구증가(10만호)의 약 3배에 이릅니다.
정부는 개인노력과 무관한 시세차익의 철저한 환수 등을 통해 투기수요를 조기에 차단하되, 주택공급은 당초 계획에 따라 매년 50만호 이상을 안정적으로 공급하면서, 기존 도심 광역개발 등을 통해 지역간 주거수준 격차를 지속적으로 완화해나갈 계획입니다.
이러한 계획을 차질없이 달성하기 위해 정부는 공공택지 공급비중을 43→60% 이상으로 제고할 방침입니다.
특히 수도권의 경우에는 주택소요량인 연 30만호*를 공급하기 위해 민간택지(연 14만호)와 공공택지(연 10만호)를 활용하되 부족한 택지는 국공유지를 우선 활용하고, 기존 택지지구를 확대하거나 중대규모의 신규택지를 개발하여 충당할 예정입니다.
Q : 공공택지에서는 공영개발 방식을 확대할 것이라 하는데, 공영개발의 긍정적 측면 뿐 아니라 부정적 측면도 모두 고려한 대책인지?
A : 공공택지 내 주택공급 방식은 공공성의 강화가 불가피한 실정입니다.
공공택지에서는 공공기관이 주도적 역할을 통해 다양한 주택을 건설하여 분양·임대하는 주택공영개발 방식을 확대할 것입니다.
공영개발은 ① 개발이익의 공공부문 환수를 통한 공공재원 확보 ② 공공임대주택 재고 확충의 원활화 ③ 저렴한 분양가로 주택공급 가능 등의 긍정적 효과가 있습니다.
반면 ① 민간부문의 위축 및 공공부문의 비대화 ② 주택품질의 하향평준화 ③ 추가적인 자금 및 인력 확보 문제 등 부작용이 우려됩니다.
공공부문의 비대화 우려는, 시행·시공에 있어서의 공공·민간부문간 적정한 역할 분담, 주공과 도시개발공사간의 경쟁체계 구축, 공기관에 대한 감독 강화 등으로 보완할 예정입니다.
주택품질은 민간의 창의성을 활용한 단지설계(현상설계 실시, 설계-시공 일괄 입찰방식 도입), 시공사 브랜드 인정, 마감재 등과 관련 다양한 옵션제의 도입 등을 통해 강화할 계획입니다.
추가적인 자금 및 인력 문제는 공공택지 중 투기가 우려되거나 주택정책 목적 상 공공의 주도적 역할이 필요한 지역에 한정하여 주택공영개발 방식을 적용함으로써 해소하겠습니다.
Q : 분양가 규제, 주택채권입찰제 실시 등 공공택지 내 공급제도 개편의 긍정적·부정적 측면이 무엇인지, 이러한 제도개선으로 원가공개 논란을 잠재울 수 있을지?
A : 이번 공급제도 개편*의 목적은 개발이익 사유화 방지 및 고분양가에 의한 주변집값 견인 방지입니다.
25.7평 이하는 상대적으로 무주택서민층이 청약한다는 점을 감안하여 건설원가에 기초하여 시세보다 저렴한 가격으로 공급하게 됩니다.
로또아파트 논란, 청약과열 등의 부작용은 소유권이전 제한 강화 등 철저한 투기수요 차단장치 마련으로 대처하겠습니다.
25.7평 초과 주택의 실분양가 수준도 이러한 정책목표를 감안하여 시세의 90% 수준으로 결정되었습니다. 분양가가 지나치게 낮을 경우 전반적인 주택가격 안정효과보다는 최초분양자의 과다한 개발이익 향유, 청약과열 등 부작용 초래하므로 채권입찰을 통해 과다한 시세차익을 방지할 계획입니다. 그러나 주택채권에 상한선을 두게 되어 시세차액의 일정 부분이 최초분양자에게 귀속되므로 청약과열 완화 및 실수요자 위주의 주택공급 차원에서 전매제한 기간을 설정하였습니다. 분양가 규제 및 주택공영개발 등 금번 제도개선으로 원가공개의 목적인 고분양가 책정에 따른 건설업체 폭리 및 주변집값 자극 문제 등은 달성 가능해진 반면, 근본적 시장원리의 훼손, 소모적 분쟁 유발 등 원가공개에 따른 심각한 부작용이 우려됨에 따라 추가 확대를 보류하였습니다.
Q : 이번 대책에 주택공급 확대방안으로 강남지역 재건축 활성화가 빠져 있는 이유는 무엇인가?
A : 현재 주택시장 상황을 감안하면 재건축 활성화는 공급확대 보다 개발호재로서 시장을 자극하는 효과가 더 큽니다.
따라서 이번 대책을 통해 시장을 안정시키고 과도한 개발이익환수 방안을 마련한 후, 재건축 활성화를 검토하는 것이 바람직합니다.
최근 강남의 집값상승은 투기적 수요에 기인하는 측면이 크기 때문에 이러한 요인을 무시하고 무리하게 재건축을 활성화할 경우에는 오히려 집값상승 및 과밀 심화 등 부작용만 초래할 우려가 있습니다.
Q : 이번 대책이 예고되면서 전세값이 상승하고 있는데, 전월세 주택에 거주하는 서민층에 대한 주거안정대책은 무엇인지?
A : 최근 전세값이 상승하고 있는 이유는 이사철을 맞이하여 이주수요가 증가하였기 때문입니다. 향후에도 분양주택 물량 감소로 전세시장의 수급이 어려워져 전세가격이 상승하는 문제가 나타날 우려가 있어 서민주거안정 대책을 함께 추진하겠습니다. 최근 강남은 매매가격은 안정된 반면 전세가격은 주간 0.1～0.2%의 오름세를 나타내고 있습니다. 서민주거안정을 위한 대책은 영세민 등에 대한 전세자금 대출을 강화하고, 생애 최초 주택구입자금 지원 등 실수요자 지원을 지속적으로 확대해 나가는 것입니다. 전세주택 공급위축이 발생하지 않도록 국민임대, 다가구매입임대, 전세형 임대 등 다양한 임대주택의 공급을 활성화할 예정입니다.

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